103 C 4/2024-179 — Okresní soud v Chrudimi

1. Žalobou podanou k soudu dne 12.3.2024 domáhala se žalobkyně proti žalovanému zaplacení 20 607,87 Kč s úrokem ve výši 8,46% z částky 20 607,87 Kč od 25.7.2023 do zaplacení, se zákonným úrokem ve výši 15% ročně z této částky od 25.7.2023 do zaplacení, dále částky 5 280,97 Kč se zákonným úrokem ve výši 15% ročně z této částky od 1.7.2023 do zaplacení, dále částku 1 250 Kč. K odůvodnění uvedla, že na základě nájemní smlouvy užívala bytovou jednotku č. , adresa, , dle dohody žalovaného se žalobkyní byl nájem ukončen ke dni 30.11.2022. V souladu s č. IV smlouvy o nájmu složila žalobkyně dne 19.8.2019 peněžitou záruku ve výši 21 000 Kč, kterou byl žalovaný jako pronajímatel vrátit při skončení nájmu, nejpozději do 30.12.2022. Dále dle § 2254, odst.2 občanského zákoníku vznikl žalobkyni nárok na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby, dle statistických údajů ČNB činí tento úrok 8,46% ročně. Žalovaný žalobkyni jistotu odmítl vrátit a odkazem na údajné škody, které měla způsobit, celkově žalovaný nárokoval částku 63 324 Kč. Z těchto nároků žalobkyně nerozporovala 9 068,80 Kč (náklady na nový koberec do obývacího pokoje 4 542,80 Kč, náklady na opravu prkénka do kuchyně 749 Kč, náklady na výmalbu obývacího pokoje 3 759 Kč). Jednostranným zápočtem dne 20.7.2023 započetla žalobkyně oproti tomuto nároku své pohledávky, a to 6 950,64 Kč jako zákonného úroku z peněžité jistoty, 1 726,03 Kč zákonného úroku z prodlení z peněžité jistoty, 292,13 Kč pohledávku na vrácení jistoty. Po tomto zápočtu zůstává nadále neuspokojena pohledávka žalobkyně na vrácení peněžité jistoty ve výši 20 607,87 Kč splatná dne 30.12.2022 se zákonným úrokem od 25.7.2023, a zákonným úrokem z prodlení od 25.7.2023. Dále požadovala 5 280,97 Kč se zákonným úrokem z prodlení s odůvodněním, že dne 2.1.2023 jí bylo doručeno vyúčtování vodného, stočného a elektřiny za období od 22.9.2021 do 30.11.2022 s tím, že na elektřině vznikl přeplatek 12 249,08 Kč, na vodném a stočném 31,89 Kč, celkem 12 280,97 Kč, dle vzájemné dohody bylo 7 000 Kč použito na zaplacení nájmu za listopad 2022, zbývá k vrácení 5 280,97 Kč. Dále žádala 1 250 Kč jako zákonné pokuty dle § 13, odst.1,2 z.č. 67/2013 Sb., když výzvu k předložení podkladů pro provedená vyúčtování odeslala žalobci dne 11.1.2023 a podklady obdržela13.3.2023, tj. žádá pokutu za 25 dnů po 50 Kč.2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil podáním ze dne 6.5.2024 tak, že žádá zamítnutí žaloby. K odůvodnění uvedl, že na základě smlouvy o nájmu ze dne 14.7.2019 užívala žalobkyně bytovou jednotku ve vlastnictví žalovaného. Poté, co žalovaný v souvislosti s ukončením nájmu provedl prohlídku bytu, zjistil, že v důsledku jednání žalobkyně je byt poškozený a bude třeba provést nezbytné opravy. Žalovaný po předchozí dohodě se žalobkyní přistoupil k odstranění vad bytu, a to opravě kuchyňské linky, opravě podlahy, výmalbě bytu. Jednalo se o vady zřejmé při předání bytu i vady zjištěné dodatečně. Před odstraněním vad předložil žalobkyni jednotlivé cenové nabídky oprav, a pro odstranění pochybností jí nabídl prohlídku bytu před odstraňováním vad, žalobkyně ale zůstala nečinná, ale bez vědomí žalovaného kontaktovala nové nájemníky. Posléze v souladu s ust. § 1982, odst.1 občanského zákoníku započetl žalovaný jistotu ve výši 21 000 Kč včetně zákonného úroku z prodlení ke dni 13.3.2023 ve výši 7 485 Kč a přeplatek za služby 5 281 Kč, celkem 33 766 Kč proti pohledávkám žalovaného na odstranění vad bytu – oprava kuchyňské linky, dodávka podlahy a výmalba.3. Žalobkyně se vyjádřila podáním ze dne 23.10.2024 tak, že žalovaný převzal klíče od bytu dne 29.11.2022, k protokolárnímu předání bytu došlo 30.11.2022. Dne 11.1.2023 zaslala žalobkyně žalovanému výzvu k vypořádání práv a povinností k nájmu bytu, žádala žalovaného o předložení podkladů pro vyúčtování elektřiny a vodného a stočného. Poškození soklu kuchyňské linky nesprávným užíváním myčky namítal žalovaný až dne 13.3.2023. Některé vady žalovaný namítal až 3 měsíce po převzetí bytu, cenové nabídky zajistil až poté, co jej žalobkyně vyzvala k vypořádání práv. Pokud se týká poškození koberce a podlahy v obývacím pokoji, žalobkyně uznává jen poškození koberce v hodnotě 5 452,80 Kč. Mezi poškozením podlahy a jednáním žalobkyně nelze dovodit příčinnou souvislost, když toto bylo tvrzeno až dne 31.1.2023, když v bytě již dva měsíce bydleli jiní nájemci, kteří měli psa a kočku. Pokud se týká poškození kuchyně, žalobkyně uznala jen výměnu prkénka, kterou ocenila na 749 Kč. Nárok na výmalbu obývacího pokoje v ceně 3 795 Kč uznala. Náhradu za prominutí nájemného neuznala s tím, že noví nájemci již koncem února v bytě nebydleli z důvodu odstěhování do Prahy, podlaha byla vyměněna až po jejich odstěhování. Dle žalobkyně nejsou v předávacím protokolu vady bytu spolehlivě specifikovány, nelze z něj dovodit, že by žalobkyně souhlasila s tím, že si žalovaný ponechá jistotu, aniž by provedl vyúčtování. Některé vady začal žalovaný požadovat až poté, co žalobkyně požadovala vyúčtování. Poškození kuchyně je v předávacím protokole uvedeno jen obecně, bez specifikace vady.4. Žalovaný se vyjádřil dále podáním ze dne 20.11.2024 tak, že bezodkladně po převzetí bytu byla provedena detailnější prohlídka za účelem jeho předání novým nájemcům, bylo zjištěno, že v bytě je nezbytné provést nutné opravy, aby mohl být předán k dalšímu užívání. Především se jednalo o opravu kuchyňské linky, podlahy v obýváku znečištěné a poškozené kočičí močí a výkaly.5. Žalobkyně se dále vyjádřila podáním ze dne 25.11.2024 tak, že trvá na vrácení odpovídající části jistoty ve výši 20 607,87 Kč, když dle žalobkyně žalovaný neprovedl specifikaci toho, na jaké dluhy a v jaké výši měl použít jistotu, neprovedl započtení a jistotu nevrátil. Žalobkyně požaduje zákonný úrok. Namítá, že nelze započíst pohledávky nejisté a neurčité. Trvala na vrácení přeplatku na elektřině a vodném a stočném, na zákonné pokutě. Dle žalobkyně, jestliže žalovaný převzal byt s vadami, které má povinnost odstranit nájemce, došlo ke splnění dluhu a vznikl nový vztah odpovědnosti z vadného plnění. Dle žalobkyně žalovaný vytkl vady opožděně, dle ní se jedná o vady zjevné, veškeré vady měly být vytknuty v rámci předávacího protokolu, nikoliv dva měsíce po předání bytu. Žalovaný začal zjišťovat cenové nabídky až poté, co byl žalobkyní vyzván k vypořádání vzájemných pohledávek. Poškození koberce je uvedeno v předávacím protokole, poškození podlahy bylo vytknuto až 31.1.2023. Koberec a parkety byly znečištěny kočičími výkaly v koutě obývacího pokoje v důsledku onemocnění jedné z koček, žalobkyně se pokoušela koberec vyčistit sama i pomocí úklidové firmy, což se nepodařilo. Vada kuchyňské linky byla poprvé vytknuta až 13.3.2023, žalobkyně si není vědoma poškození kuchyňské linky vyjma jednoho prkénka pod myčkou, trvá na tom, že myčku užívala správně včetně použitých prostředků.6. Žalovaný se dále vyjádřil podáním ze dne 9.5.2025 tak, že jednání žalobkyně má charakter lstivého jednání. Ta byla již v době předání bytu v kontaktu se svojí zástupkyní, která obsah předávacího protokolu odsouhlasila, žalobkyně nepopřela, že žalovaný nechá provést následně opravy v bytě za použití jistoty. Následně dne 11.1.2023 tento svůj projev vůle popřela, neboť žalovaného vyzvala k vrácení jistoty a změnila argumentaci ohledně oprav v bytě, následně využití jistoty za účelem oprav bytu popřela zcela. Je zřejmé, že žalobkyně byla obeznámena se stavem bytu v době předání, i s tím, že kauce bude použita na úhradu potřebných oprav, i s tím, že k opravám nebude možné přistoupit hned s ohledem na vánoční svátky.7. Ze smlouvy o nájmu bylo zjištěno, že ji uzavřel žalovaný jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemce, předmětem nájmu je byt č. , hodnota, v domě č.p., adresa, , doba nájmu – 1.8.2019 do 30.7.2020, nájemné 7 000 Kč měsíčně, jistota 21 000 Kč, záloha na el. energii 1 200 Kč měsíčně, na vodné a stočné 300 Kč měsíčně.8. Z výzvy žalobkyně ze dne 29.11.2022 adresované žalovanému bylo zjištěno, že žalovaný byl vyzván k protokolárnímu převzetí bytu dne 30.11.2022.9. Z předávacího protokolu ze dne 30.11.2022 bylo zjištěno, že byl zapsán stav elektroměru a vody, zjištěna poničená kuchyň, zničený koberec, dle vyjádření firmy vyčistit nelze, znečištěn kočičí močí a výkaly, rozbité světlo v ložnici, vytržený odtok pračky, byt zaprášený a ušpiněný od barvy. Byl zapsán závěr, že pronajímatel nechá provést opravy v bytě na náklady nájemkyně, úhrada bude uhrazena ze složené kauce nájemkyně, opotřebení nelze nazvat obvyklou mírou opotřebení, byla pořízena fotodokumentace, zápis opatřen podpisem pronajímatele i nájemkyně.10. Z potvrzení firmy , jméno FO, ze dne 12.3.2023 bylo zjištěno, že myčka na adrese , adresa, byla chybně užívaná, pravděpodobně dlouhodobě používán nevhodný prostředek (Jar), z toho důvodu došlo k poruše myčky a úniku vody mimo myčku.11. Z přípisu žalobkyně adresovaného žalovanému ze dne 11.1.2023 bylo zjištěno, že žalobkyně v souladu s nájemní smlouvou složila dne 19.8.2019 jistotu