18 C 410/2021-151 — Okresní soud v Děčíně

1. Žalobkyně se domáhá na žalované návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu doručeným soudu dne 8. 11. 2021, doplněným podáními doručenými soudu dne 17. 3. 2022, 13. 6. 2022, 2. 4. 2024, 20. 1. 2025 a 28. 3. 2025 (dále jen „žaloba“) zaplacení částky 113.483,00 Kč s příslušenstvím (původně 116.183,00 Kč s příslušenstvím). Žalobu odůvodnila tím, že dne 24. 7. 2019 uzavřela se žalovanou smlouvu o nájmu svých nebytových prostor na dobu určitou od 1. 8. 2019 do 31. 7. 2024 (dále jen „smlouva“). Žalovaná se zavázala hradit nájemné ve výši 10.250,00 Kč měsíčně a zálohy za služby spojené s užíváním nebytového prostoru (dále jen „zálohy“) ve výši 300,00 Kč měsíčně, celkem tedy 10.550,00 Kč měsíčně. Tato částka byla splatná vždy do 15. dne kalendářního měsíce, za který mělo být nájemné hrazeno. Dodatkem ke smlouvě ze dne 29. 7. 2020 bylo s účinností od 1. 1. 2021 nájemné zvýšeno na 10.537,00 Kč měsíčně a zálohy byly sníženy na 150,00 Kč měsíčně, celkem tak měla žalovaná platit žalobkyni 10.687,00 Kč měsíčně. Jelikož však žalovaná od ledna 2021 přes výzvy nájemné ani zálohy nehradila, žalobkyně smlouvu písemně vypověděla s tříměsíční výpovědní lhůtou, počínající prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Žalované byla výpověď doručena dne 30. 6. 2021, výpovědní lhůta tak začala běžet dne 1. 7. 2021 a nájemní vztah zanikl k 30. 9. 2021. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě dlužné částky, žalovaná však do dne podání žaloby ničeho neuhradila. Dluh žalované na nájemném a zálohách za služby spojené s užíváním nebytového prostoru za období od ledna do září 2021 žalobkyně vyčíslila na 96.183,00 Kč (9 x 10.687,00 Kč). Zároveň požaduje zaplacení zákonného úroku z prodlení z jednotlivých dlužných částek nájemného ode dne následujícího po dni jejich splatnosti. Dále se žalobkyně domáhá zaplacení smluvní pokuty v celkové výši 20.000,00 Kč, sjednané ve smlouvě ve výši 500,00 Kč za každý započatý týden prodlení s úhradou nájemného, a to za dobu do 19. 10. 2021, což je celkem 40 týdnů (40 x 500,00 Kč). Dříve podanou výpověď smlouvy ze strany žalované považuje žalobkyně za neplatnou a nedůvodnou. Nadto má za to, že žalovaná pronajaté nebytové prostory přes tvrzení o jejich vyklizení nadále fakticky užívala. Po jejím údajném odchodu totiž nedošlo k odstranění polepů výloh, dne 19. 7. 2021 bylo na výloze dokonce umístěno další reklamní sdělení. Po celou dobu byl na výloze polep „, Anonymizováno, , Anonymizováno, “ spolu s odkazem na nově otevřenou a i v době lockdownu provozovanou prodejnu žalované, vzdálenou od nebytových prostor žalobkyně přibližně 60 metrů. Nebytové prostory navíc žalovaná žalobkyni nikdy řádně nepředala zpět a nikdy jí nevrátila čtvrtý klíč od nich (poštou zaslala žalobkyni pouze tři klíče). Žalobkyně ve věci nájmu předmětných nebytových prostor podala proti žalované pouze projednávanou žalobu, žádné jiné soudní spory spolu nevedou.2. V průběhu řízení vzala žalobkyně žalobu zpět co do částky 2.700,00 Kč s příslušenstvím, představující zálohy za služby spojené s užíváním nebytového prostoru (po 300,00 Kč měsíčně za měsíce leden až září 2021). Usnesením , Anonymizováno, soudu v , adresa, ze dne , datum, , čj. , spisová značka, , bylo řízení v tomto rozsahu zastaveno. Předmětem řízení tak nadále zůstává částka ve výši 113.483,00 Kč s příslušenstvím, respektive žalobkyně požaduje po žalované dlužné nájemné za měsíce leden až září 2021 v celkové výši 93.483,00 Kč (tedy pouze 9 x 10.387,00 Kč) s příslušenstvím a smluvní pokutu ve výši 20.000,00 Kč.3. Žalovaná souhlasí s tím, že dluží žalobkyni na nájemném za měsíce leden až duben 2021, ve zbytku navrhla zamítnutí žaloby, neboť dne 22. 12. 2020 dala žalobkyni sama výpověď z nájmu nebytových prostor s účinností ke dni 31. 1. 2021, rovněž s tříměsíční výpovědní lhůtou, a nájemní vztah tak podle ní zanikl již k 30. 4. 2021. Důvodem podání výpovědi smlouvy ze strany žalované byla nemožnost provozovat v pronajatých prostorech podnikatelskou činnost v důsledku krizových opatření přijatých státem v souvislosti s pandemií onemocnění COVID-19. Žalovaná ukončila podnikání v pronajatých nebytových prostorech k datu 31. 12. 2020, zcela je vyklidila a tři klíče od nich zaslala žalobkyni poštou v lednu 2021, čímž měla za to, že je vše vyřešeno (žalobkyni nikdy nevyzývala k tomu, aby si pronajaté prostory oficiálně převzala). Od té doby neměla do pronajatých nebytových prostor přístup, čtvrtý klíč od nich neměla. Provozovnu, kterou provozovala v pronajatých nebytových prostorech, žalobkyně zároveň ke dni 4. 1. 2021 úředně odhlásila.4. Mezi účastníky jsou nesporné tyto skutečnosti:5. Dne 24. 7. 2019 byla mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a žalovanou jako nájemkyní uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor určených k podnikání, přičemž nájemné spolu se zálohami na služby bylo žalovanou hrazeno až do konce roku 2020.6. K oficiálnímu předání pronajatého nebytového prostoru v souvislosti s uzavřením smlouvy mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a žalovanou jako nájemními nikdy nedošlo (nebyl sepsán žádný předávací protokol), žalovaná jako nájemkyně pouze fakticky převzala pronajaté nebytové prostory od předchozího nájemce, a to i se zbožím (pouze na toto zboží byl s předchozím nájemcem sepsán předávací protokol).7. Žalobkyně obdržela prostřednictvím provozovatele poštovních služeb od žalované dne 4. 1. 2021 listinu nazvanou „Výpověď z nájmu nebytových prostor“ ze dne 22. 12. 2020 a dne 11. 1. 2021 listinu nazvanou „Žádost o ukončení smlouvy ke dni 31. 1. 2021“ ze dne 6. 1. 2021.8. Žalovaná obdržela prostřednictvím provozovatele poštovních služeb od žalobkyně dne 27. 1. 2021 listinu nazvanou „Vyjádření pronajímatele k výpovědi nájmu a žádosti o ukončení smlouvy dohodou“ ze dne 23. 1. 2021.9. Žalovaná z výlohy pronajatého nebytového prostoru odstranila své reklamní polepy, které se tam znovu objevily nejpozději k 19. 7. 2021. Polepy byly na výloze nalepeny z venkovní strany.10. Předmětem sporu je, zda nájemní vztah sjednaný mezi účastníky zanikl již výpovědí žalované či až výpovědí žalobkyně a k jakému datu, a dále, do kdy žalovaná předmětné nebytové prostory fakticky užívala.11. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti rozhodné pro posouzení věci:12. Žalobkyně jako pronajímatelka přenechala žalované jako nájemkyni k dočasnému užívání na dobu od 1. 8. 2019 do 31. 7. 2024 své nebytové prostory o celkové výměře 70,13 m2 na adrese , adresa, , nacházející se v přízemí domu čp. 1380 na pozemku parcelní číslo , hodnota, , zapsaném v katastrálním území , adresa, v katastru nemovitostí vedeném , Anonymizováno, úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrálním pracoviště , adresa, (dále jen „provozovna“). Účelem nájmu provozovny bylo provozování podnikatelské činnosti žalované, konkrétně prodej obuvi. Žalovaná se zavázala hradit žalobkyni za nájem provozovny nájemné ve výši 10.250,00 Kč měsíčně, a to vždy nejpozději do 15. dne kalendářního měsíce, za který se nájemné platí. Žalobkyně měla přitom právo jednou ročně upravit výši nájemného s ohledem na míru inflace. Pro případ prodlení se zaplacením nájemného nebo služeb spojených s nájmem se žalovaná zavázala žalobkyni zaplatit nad rámec zákonného úroku z prodlení smluvní pokutu ve výši 500,00 Kč za každý započatý týden prodlení. Žalobkyně se se žalovanou dohodly na těchto možnostech skončení nájmu – a) uplynutím doby, na kterou byla tato smlouva sjednána, b) jejich písemnou dohodou, c) písemnou výpovědí nebo d) písemným odstoupením. Možnost ukončení smlouvy výpovědí ze strany žalované byla sjednána pouze za splnění podmínek uvedených v ustanovení § 2308 písm. a) až c) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“), a možnost ukončení smlouvy výpovědí ze strany žalobkyně byla sjednána pouze za splnění podmínek uvedených v ustanovení 2309 písm. a), b) OZ, přičemž ve výpovědi měl být vždy uveden výpovědní důvod. Výpovědní lhůta byla dohodnuta jako tříměsíční s tím, začne běžet od prvého dne měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhé smluvní straně. Smluvní strany si zároveň v nájemní smlouvě ujednaly, že v otázkách, které tato smlouva výslovně neupravuje, se práva a povinnosti smluvních stran v tomto nájemním vztahu řídí ustanoveními OZ (zjištěno ze smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 24. 7. 2019). Od 1. 8. 2019 činilo měsíční nájemné 10.250,00 Kč a zálohy 300,00 Kč, celkem tedy 10.550,00 Kč (zjištěno z výpočtového listu vystaveného žalobkyní dne 24. 7. 2019). S účinností od 1. 1. 2021 bylo nájemné zvýšeno na 10.537,00 Kč měsíčně (zjištěno z dodatku č. , hodnota, ke smlouvě).13. Žalovaná dala žalobkyni písemnou „výpověď dohodou“ k 31. 1. 2021 z důvodu pandemie COVID-19 a neustálého uzavírání provozovny státem (zjištěno z listiny nazvané „Výpověď z nájmu nebytových prostor“ ze dne 22. 12. 2020), kterou žalobkyně obdržela dne 4. 1. 2021 (nesporné – viz výše). Tuto výpověď žalovaná písemně doplnila odkazem na ustanovení § 2308 písm. b) OZ s tím, že není možné nadále provozovat čin