13 C 148/2019-155 — Okresní soud v Hradci Králové

1 Žalobou ze dne 30. 4. 2019 se žalobce domáhal proti žalovaným uložení povinnosti vyúčtovat a předložit vyúčtování specifikovaného ve výroku I. rozsudku s odůvodněním, že na základě smlouvy o nájmu nebytových prostor a části parcely v [obec], [adresa], uzavřené dne 18. 2. 2009 mezi [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba], jakožto pronajímatelem, a žalobcem, jakožto nájemcem (dále jen " Smlouva), došlo k pronájmu nebytových prostor specifikovaných v článku I. Smlouvy na adrese [adresa], včetně 4 parkovacích míst [číslo] přístřešku na kola na parcele č. st. [anonymizováno] za účelem umístění provozovny žalobce - [anonymizováno] [obec] I (dále jen "nebytové prostory"). Na základě kupní smlouvy mezi společností [právnická osoba] a společností [právnická osoba] došlo ke změně vlastníka nebytových prostor a novým vlastníkem se stala společnost [právnická osoba], s níž žalobce dne 30. 12. 2011 jakožto s pronajímatelem uzavřel Dodatek č. 1 ke Smlouvě ze dne 18. 2. 2009 (dále jen„ Dodatek č. 1“). Na základě kupní smlouvy mezi společností [právnická osoba], žalovaným [číslo] žalovanou [číslo] došlo opět ke změně vlastníka výše nebytových prostor a novým vlastníkem se stali žalovaní. V souladu s ustanovením § 680 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, vstoupili žalovaní do právního postavení pronajímatele nebytových prostor. Žalobce se žalovanými uzavřel dne 6. 12. 2012 Dodatek č. 2 ke Smlouvě ze dne 18. 2. 2009 (dále jen„ Dodatek č. 2“). Dne 23. 6. 2014 byl mezi žalovanými, jakožto pronajímateli, a žalobcem, jakožto nájemcem, uzavřen Dodatek č. 3. Dle Článku 3 tohoto Dodatku č. 3 se pronajímatel a nájemce dohodli, že platba na služby bude prováděna zálohově částkou 120 000 Kč ročně (tj. 30 000 Kč čtvrtletně), přičemž jednotlivé zálohy byly stanoveny takto: (i) úklid dvora a příjezdové komunikace ve vlastnictví pronajímatele včetně zimní údržby – čtvrtletní zálohová platba ve výši 6 000 Kč, (ii) vodné a stočné – čtvrtletní zálohová platba ve výši 6 000 Kč, (iii) vytápění nájemcem užívané místnosti [číslo] ve 3. NP – čtvrtletní zálohová platba ve výši 15 000 Kč, (iv) el. energie pro osvětlení nájemcem užívaných společných prostor budovy a prostor mimo poštovního provozu v 1 NP. a el. energie pro kotel ÚT a čerpadla, která zajišťují vytápění nájemcem pronajatých prostor v 1. NP budovy – čtvrtletní zálohová platba ve výši 3 000 Kč. Současně bylo sjednáno, že pronajímatel vyúčtuje nájemci zaplacené zálohy na služby do 30 dnů po obdržení faktur prvotních dodavatelů těchto služeb. Tuto povinnost vyúčtovat zaplacené zálohy na služby za období 1. 1. 2015 - 29. 2. 2016 do dnešního dne žalovaní nesplnili. Žalobce se již dříve domáhal po žalovaných v rámci soudního řízení uložení povinnosti předložit žalobci řádné vyúčtování spolu s fakturami prvotních dodavatelů, a to pro období 2012 – 2014. Žalovaní tuto povinnost splnili až na základě pravomocného rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové č. j. 21 Co 12/2012–317, kdy žalovaní prostřednictvím jejich právního zástupce přislíbili, že dodají vyúčtování rovněž pro období 2015 a 2016. Toto však nebylo do dnešního dne dodáno. Žalobce tak k dnešnímu dni eviduje nevyúčtované zálohy na služby spojené s užíváním předmětných nemovitostí za období od 1. 1. 2015 do 29. 2. 2016, a to v celkové výši 140 000 Kč. Konkrétně se jedná o nevyúčtované zálohy na: -) úklid dvora a příjezdové komunikace ve vlastnictví pronajímatele včetně zimní údržby za období 1. 1. 2015 – 29. 2. 2016 ve výši 28 000 Kč -) vodné a stočné za období 1. 1. 2015 – 29. 2. 2016 ve výši 28 000 Kč -) vytápění nájemcem užívané místnosti [číslo] ve 3. NP za období 1. 1. 2015 – 29. 2. 2016 ve výši 70 000 Kč -) el. energie pro osvětlení nájemcem užívaných společných prostor budovy a prostor mimo poštovního provozu v 1 NP. a el energie pro kotel ÚT a čerpadla, která zajišťují vytápění nájemcem pronajatých prostor v 1.NP budovy – za období 1. 1. 2015 – 29. 2. 2016 ve výši 14 000 Kč 2 Žalobce vyzval žalované k předložení vyúčtování žalobcem zaplacených záloh na služby spojené s užíváním nebytových prostor předžalobní výzvou ze dne 22. 3. 2019, avšak bezvýsledně. 3 Žalovaní se žalobou nesouhlasili a uvedli, že považují žalobu za nedůvodnou. K žalobě žalovaní uvedli, že je skutečností, že žalobce užíval na základě nájemní smlouvy nemovitosti ve vlastnictví žalobců a že se tak dělo i v období roku 2015 a části roku 2016, dále že je nespornou skutečností, že mezi žalobcem a žalovanými probíhal soudní spor týkající se povinnosti vystavit vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním předmětu nájmu za roky 2012 až 2014 a že tento spor skončil soudním rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové (věc byla vedena u Okresního soudu v Hradci Králové pod sp. zn. 7 C 1/2016 a u Krajského soudu v Hradci Králové pod sp. zn. 21 Co 12/2017), kdy se z pohledu žalovaných jednalo o zbytečný soudní spor, který se mohl vyřešit smírnou cestou. K tomuto pak žalovaní sdělili, že oni sami se domáhají po žalobci zaplacení dlužné částky za z jejich pohledu neoprávněné užívání jejich nemovitostí žalobcem v období od února 2016 do května 2016 (věc je vedena u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. EPR [číslo]). K samotné žalobě žalovaní uvedli, že podle jejich přesvědčení bylo právo žalobce domáhat se předložení v žalobě uvedených vyúčtování promlčeno. Žalobce podal žalobu dne 30. 4. 2019, kterou se domáhal předložení vyúčtování za období celého roku 2015 a části roku 2016 (do konce února). Podle uzavřené smlouvy bylo povinností žalovaných takové vyúčtování předložit do 30 dnů od okamžiku, kdy jim byly služby vyúčtovány jejich primárními dodavateli. Tito dodavatelé služeb vyúčtovali své služby žalovaným za rok 2015 v jeho průběhu nebo spolu s jeho skončením. Ke dni podání žaloby (k 30. 4. 2019), kdy obecná promlčecí doba činí 3 roky, tak byl nárok žalobce na vystavení vyúčtování promlčen. Stejně tomu tak bylo i v případě vyúčtování služeb za období do konce měsíce února 2016. Ze stejných důvodů bylo podle žalovaných promlčeno právo žalobce domáhat se po nich i předložení faktur vystavených těmito primárními dodavateli žalovaným za období dle žaloby. V posledním bodě svého vyjádření žalovaní namítali, že žaloba žalobce byla neurčitá a nezpůsobilá k projednání. Žalovaní tvrdili, že bylo povinností žalobce specifikovat náležitosti vyúčtování záloh za služby, tj. uvést, jak konkrétně mělo takové vyúčtování vypadat, v tomto žalovaní odkazovali na argumentaci zejména Krajského soudu v Hradci Králové obsaženou v odůvodnění jeho rozhodnutí č. j. 21 Co 12/2017-317, s odůvodněním, že bez uvedení konkrétních obsahových náležitostí by byl žalobní návrh nevykonatelný. S ohledem na shora uvedené proto žalovaní navrhli, aby byla žaloba žalobce v plném rozsahu zamítnuta. 4 Rozsudkem Okresního soudu v Hradci Králové ze dne 23. 10. 2019, č. j. 13 C 148/2019–70, bylo žalobě v celém rozsahu vyhověno. 5 Usnesením Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 18. 6. 2020 byl rozsudek okresního soudu zrušen a věc vrácena k dalšímu řízení. V odůvodnění tohoto rozsudku odvolací soud uložil okresnímu soudu, aby se nejprve zabýval otázkou, kdy v projednávané věci bylo započato první vyúčtovací období, a zvlášť posoudit, kdy bylo započato druhé zúčtovací období tak, aby bylo možno posoudit, zda byla žaloba podána pozdě či nikoli. 6 V původním řízení byly zjištěny tyto skutečnosti: 7 Soud v dané věci vyšel z nesporných tvrzení účastníků a z provedeného dokazování – z písemné smlouvy o nájmu nebytových prostor a části parcely v [obec], [adresa] uzavřené dne 18. 2. 2009 mezi [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba], jakožto pronajímatelem, a žalobcem, jakožto nájemcem (dále jen " Smlouva) soud zjistil, že mezi žalobcem a předchůdcem žalovaných byla uzavřena nájemní smlouva o nájmu nebytových prostor specifikovaných v článku I. Smlouvy na adrese [adresa], včetně 4 parkovacích míst [číslo] přístřešku na kola na parcele č. st. [anonymizováno] za účelem umístění provozovny žalobce - [anonymizováno] [obec] [anonymizováno] (dále jen "nebytové prostory"), a to na dobu neurčitou počínaje 1. 1. 2009. V článku IV. Smlouvy byly sjednány paušální platby na vodné a stočné ve výši 1 710 Kč měsíčně + DPH s tím, že elektrickou energii a teplo platí nájemce přímo poskytovatelům těchto služeb na základě vlastních smluv. Současně bylo sjednáno, že výše paušálních plateb za služby bude upravena dodatkem ke smlouvě v případě, že dojde k výraznému zvýšení stávajících nákladů nebo ke změně sazby účtované dodavateli, počínaje rokem 2010 byl pronajímatel oprávněn každoročně zvýšit nájemné a výši paušálních plateb o míru inflace vyhlášenou ČSÚ. Přílohou č. 2 Smlouvy byl upraven splátkový kalendář – rozpis měsíčních splátek na období od 1. 1. 2009 do 29. 2. 2010. 8 Z dodatku č. 1 ke Smlouvě uzavřeného dne 30. 12. 2011 mezi žalobcem a [právnická osoba] (dále jen "Dodatek č. 1) soud zjistil, že kupní smlouvou mezi společností [právnická osoba] a společností [právnická osoba] došlo ke změně vlastníka nebytových prostor