10 C 146/2021-200 — Okresní soud v Hradci Králové

Žalobou ze dne 6. 5. 2021 se žalobce domáhal proti žalovanému rozhodnutí soudu o neoprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice], [obec], kterou podal žalovaný dne 24. 2. 2021 a žalobci doručil dne 2. 3. 2021. Žalobce uvedl, že nájem předmětných prostor byl mezi účastníky sjednán dle nájemní smlouvy ze dne 21. 11. 2016, za účelem provozování restaurace žalobcem a tento nájem byl uzavřen na dobu určitou deseti let. Výpověď byla odůvodněna neplacením nájemného za období [číslo] – [číslo], [číslo] - [číslo] a prodlením s úhradou vodného a stočného za dobu od 6. 12. 2018 do 10. 6. 2019. Žalobce uplatněný důvod výpovědi považoval za neoprávněný, a proto zaslal žalované dne 9. 3. 2021 námitky proti výpovědi. Žalovaný výpověď v jednoměsíční lhůtě ke zpětvzetí nevzal zpět, a proto podal žalobce v zákonem stanovené lhůtě tuto žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi s odkazem na § 2314 o.z. Žalobce argumentoval svými investicemi do prostoru restaurace v rámci rekonstrukce částkou převyšující 10 000 000 Kč, dále skutečnosti, že ohledně oprávněnosti požadavku žalobce na úhradu nájemného vede soudní spory. Argumentoval škodou údajně způsobenou havárií potrubí, negativními dopady pandemie na jeho podnikatelskou činnost. Tvrdil, že výpověď je v rozporu s obecným pravidlem § 2 odst. 3 občanského zákoníku tedy, že je v rozporu s dobrými mravy. Žalovaný potvrdil uzavření nájemní smlouvy mezi účastníky ohledně předmětných prostor sloužících k podnikání 21. 11. 2016, za účelem provozování restaurace žalobcem a potvrdil zaslání výpovědi z nájmu žalobci z důvodu dlouhodobého neplacení nájemného. Uvedl, že žalobce nehradil nájemné řádně a včas již od počátku smluvního vztahu. Výpověď mu byla dána v souladu s článkem V. odst. 4 nájemní smlouvy, doručena mu byla dne 25. 2. 2021. Měsíční výpovědní doba stanovená nájemní smlouvou tak uplynula 25. 2. 2021. Potvrdil, že žalobce na to reagoval námitkami proti výpovědi z nájmu a tvrzeními dle podané žaloby. Uvedl, že v současné době je pronajatý prostor uzavřen, provoz restaurace neběží. Soud v dané věci z nesporných tvrzení účastníků a z provedeného dokazování – písemné smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 21. [číslo] 016, vzal za prokázané, že mezi nimi byla dne 21. 11. 2016 uzavřena nájemní smlouva o nájmu shora uvedených prostor sloužících k podnikání za účelem provozování restaurace žalobcem a tento nájem byl uzavřen na dobu určitou deseti let, počínaje dnem 1. 1. 2017. Bylo nesporné a z citované smlouvy o nájmu soud zjistil, že účastníci se dohodli, že sjednané měsíční nájemné činí 58 180 Kč a je splatné vždy do 15. dne příslušného měsíce. Pod bodem V. část 2 se účastníci výslovně dohodli, že v případě neplnění povinností nájemce, zejména pak v případě prodlení s placením nájemného a služeb po dobu delší než 1 měsíc, má pronajímatel právo ukončit nájem výpovědní 1 měsíční lhůtě. V článku V. pod body 2 se pak výslovně dohodli, že nájem na základě vložených investic po pronajímateli není oprávněn požadovat úhradu nákladů, ani protihodnotu o co se případně zvýšila hodnota na nájmu, a to ani za trvání nájmu nebo po jeho skončení. Z nesporných tvrzení účastníků, z výpovědi z nájmu žalovaným ze dne 24. 2. 2021 a z listiny označené jako námitky proti výpovědi z nájmu (č. l. 23) soud zjistil, že žalobce zaslal žalovanému námitky proti podané výpovědi z nájmu předmětných prostor (výpověď č. l. 19 spisu), v nichž uvedl, že v prostorách předmětu nájmu došlo k havárii vodovodního potrubí, která mu způsobila škodu při provozu restaurace, dále poukazoval na situaci ohledně pandemie, případného využití programu antivirus, argumentoval zavedenou praxí, že mu bude započítána do náhrady též náhrada ušlého zisku, nikoliv jen přímé náklady v souvislosti s odstraněním havarijního stavu. Výpověď označil za nespravedlivou a projevil zájem pokračovat v nájemním vztahu. Žalovaný jeho námitky neakceptoval a vyzval žalobce k vyklizení prostor. Soud vzal za prokázané, že žalobce dluží na nájemném částku ve výši nejméně jednoho měsíčního nájemného, neplatil sjednané nájemné po dobu delší než jeden měsíc, tedy částku vyšší než 58 180 Kč. Ostatně mezi účastníky o této skutečnosti není sporu. Není pochyb, že žalobce po tuto dobu sjednané nájemné neplatil. Totéž se týká i úhrady za služby. Výpověď byla odůvodněna neplacením nájemného za období [číslo] – [číslo], [číslo] - [číslo] a prodlením s úhradou vodného a stočného za dobu od 6. 12. 2018 – 10. 6. 2019. Žalobce pouze sporuje celkovou výši dlužného nájemného a úhrady za služby, když argumentuje svými investicemi na rekonstrukci a dalšími shora uvedenými okolnostmi a jím tvrzených údajný rozpor s dobrými mravy. Provedenými listinnými důkazy je skutkový stav dostatečně prokázán, proto další důkazy nebyly prováděny. Případný výslech jednatele žalobce by byl tedy důkazem nadbytečným. Soud dospěl ke skutkovému závěru, že žalobce porušil ustanovení článku V. smlouvy mezi účastníky uzavřené dne 21. 11. 2016, o nájmu nebytových prostor a řádně neplatil nájemné ve sjednané výši po dobu delší než 1 měsíc. Výpověď byla odůvodněna neplacením nájemného, žalobce fakticky neplatil nájemné za období [číslo] – [číslo], [číslo] - [číslo] a byl fakticky v prodlení s úhradou vodného a stočného za dobu od 6. 12. 2018 – 10. 6. 2019. Tím vzniklo žalovanému právo ukončit nájemní vztah výpovědí dle čl. V. část 4 nájemní smlouvy. Soud takto prokázaný a nesporný skutkový stav právně posuzoval dle občanského zákoníku č. 89/ 2012 Sb., dále jen občanský zákoník, a shledal, že mezi účastníky byla řádně a platně uzavřena dne 21. 11. 2016 smlouva o nájmu nebytových prostor jako prostor sloužících k podnikání, a to na dobu určitou deseti let počínaje dnem 1. 1. 2017. Tento právní vztah se řídí uzavřenou smlouvou a dále subsidiární právní úpravou zvláštních ustanovení dle § 2302 a násl. o.z., příp. obecnými ustanoveními o nájmu dle § 2201 a násl. o.z. Dle § 2308 o.z. platí, že nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby: a) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci. Dle § 2310 o.z. musí být ve výpovědi uveden její důvod, když výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční. Dle § 2311 o.z. se obdobně použijí ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou, tj. § 2285 až § 2287 o.z. Dle § 2314 o.z. platí, že vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky, které vyžadují písemnou formu, a nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Platí, že vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Soud v dané věci zároveň shledal, že žalobce řádně a včas uplatnil dle citovaného § 2314 o.z. vůči žalovanému písemné námitky proti předmětné výpovědi, na jejichž základě nedošlo ke zpětvzetí této výpovědi žalovaným v zákonné lhůtě jednoho měsíce od jejich doručení. Žaloba byla žalobcem podána včas v zákonem stanovené lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi žalovaným. Soud shledal, že v dané věci žalovaný výpovědí ze dne 24. 2. 2021 vypověděl předmětný nájem oprávněně, neboť důvody této jeho výpovědi jsou založeny na porušení smluvní povinnosti spočívající v neplacení nájemného. Pod bodem V. část 2 se účastníci výslovně dohodli, že v případě neplnění povinností nájemce, zejména pak v případě prodlení s placením nájemného a služeb po dobu delší než 1 měsíc, má pronajímatel právo ukončit nájem výpovědní 1 měsíční lhůtě. Výpovědní důvod je tedy v souladu se smluvním ujednáním účastníků ohledně dlužného nájemného a rovněž v souladu s citovanou právní úpravou. Obsahem spisu je prokázáno, jsou souběžně vedena celkem 3 soudní řízení týkající se této věci, a to dvě soudní řízení u Obvodního soudu pro Prahu 8, jejichž předmětem je dlužné nájemné ze sporného nebytového prostoru a dále řízení, jehož předmětem je vyúčtování nadměrné spotřeby vody s ohledem na havárii vodovodního potrubí 10 C 155/2020 a 24 C 194/2020 (dříve [příjmení] [číslo]). Obě tato řízení jsou uvedena v žalobě v rámci žalobních tvrzení, o která žalobce opírá svůj nárok, a nejsou dosud skončena. Soud tedy tyto skutečnosti řešil jako předběžnou otázku. Žaloba byla podána žalobcem dne 6. 5. 2021, tedy jeden den po zahájení insolvenčního řízení na majetek žalobce. Insolvenční řízení bylo zahájeno již 5. 5. 2021, přičemž 8. 4. 2022 zjistil insolvenční soud úpadek ž