12 C 172/2019-374 — Okresní soud v Hradci Králové

1 Žalobci se domáhali zaplacení 1 072 500 Kč a 23 000 Kč s příslušenstvím. Tvrdili, že 11. 7. 2018 uzavřeli kupní smlouvu, kterou jim žalovaná prodala pozemek st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům a pozemek [parcelní číslo] v [katastrální uzemí], obci [obec] (dále také jen„ nemovitosti“). Žalované zaplatili kupní cenu 2 495 000 Kč. 2 Žalobci projevili o koupi nemovitostí zájem na základě inzerátu, ve kterém bylo výslovně uvedeno následující:„ [příjmení] prošla prvními velkými úpravami v roce 1988, a to - roubené obvodové konstrukce nahrazeny zděnými, nové stropní konstrukce, nová okna, nové podlahy, zřízení koupelny a WC, v roce 2003 - přístavba verandy, výměna krovů, střešní krytina, klempířské konstrukce, zateplení, přístavba verandy, výměna krovů, střešní krytina, klempířské konstrukce, zateplení + fasáda“. 3 Po převodu vlastnického práva žalobci zjistili první vady, které žalované vytkli při ústním jednání na místě samém dne 6. 9. 2018 a dopisem ze dne 24. 9. 2018. Žalovaná na vytknutí vad nereagovala a žalobci nejsou odborníky ve stavebnictví. Nechali proto zpracovat znaleckým ústavem [právnická osoba] znalecký posudek. Na základě těchto zjištění žalobci opakovaně vytkli vady, a to prostřednictvím advokáta předžalobní výzvou ze dne 25. 3. 2019, jejíž přílohou byl znalecký posudek. Jednalo se o: 1/ Vadu statiky – chybějící vodorovné ztužení krovu kleštinami jednotlivých krokví krovu v úrovni stropu půdní vestavby; náklady na odstranění znalecký ústav určil na 50 000 Kč. 2/ Vadu hydroizolace – trhlina doplňkové hydroizolace u šikmé střechy; náklady na odstranění znalecký ústav určil na 5 000 Kč. 3/ Vadu spočívající v nedostatečné vzduchotěsnosti obálky - předstěny v podkrovní vestavbě, přičemž tato si vyžádá také odstranění nevhodně vytvořené předstěny; náklady na odstranění znalecký ústav určil na 146 000 Kč. 4/ Vadu spočívající v tepelných mostech v obvodových konstrukcích, přičemž toto si vyžádá dozateplení obálky budovy na vyhovující tloušťku tepelného izolantu, dle normových požadavků, a zateplení soklové části obvodové stěny; náklady na odstranění znalecký ústav určil na 764 200 Kč. 5/ Vadu spočívající v chybějícím nezávislém přívodu vzduchu ke krbu a vyvložkování komínového tělesa a platné revizi spalinových cest. Zde ústav stanovil náklad 40 000 Kč. 6/ Vadu spočívající nezateplení rozvodu vody, čemuž odpovídá náklad 300 Kč. 7/ Vady týkají se v nevydání kolaudačního rozhodnutí a projektové dokumentace domu, popř. neodpovídají skutečnému stavu či způsobu užívání. Dále pak vadu spočívající v nepředání průkazu energetické náročnosti budovy a v nepředání revize hromosvodu, která by nebyla starší 5 let, protokolu o pravidelné kontrole hromosvodu, vadu spočívající v tom, že žalobcům nebyla předána revize či kontrola spalinových cest nikoli starší 1 roku, dále vadu spočívající v tom, že nebyla žalobcům předána revize zdroje vytápění na tuhá paliva nikoli starší 2 let a konečně vadu spočívající v nepředání povolení k odběru podzemní vody a kolaudace studny. Náklady na odstranění těchto vad znalecký ústav určil částkou 67 000 Kč. 4 Celkem 1 072 500 Kč a náklady na zpracování znaleckého posudku 23 000 Kč. 5 Žalobci doplnili, že před podpisem kupní smlouvy nemovitosti 3x navštívili. Nemovitosti si prohlédli, avšak dům byl zaplněn nábytkem a některé věci nebylo možno zjistit. Nemovitosti koupili za účelem okamžitého bydlení. Do té doby každý z nich bydlel v jednom nájemním bytě a tyto byty opustili. V místnosti v podkroví měl bydlet syn žalobkyně, který v té době maturoval. Po nastěhování zjistili, že dům trpí vadami. Stropy a stěny praskaly v důsledku absence vodorovného ztužení krovu z důvodu vyřezání trámů v podkroví. Po poradě s odborníky provedli zpevnění krovů přišroubováním asi 40 kleštin. Dům trpěl vlhkostí a nebylo možno jej vytopit, protože komín vykazoval nedobrý stav. Místnost v podkroví syn žalobkyně nemohl užívat, protože v ní mrzlo. V důsledku toho se syn žalobkyně odstěhoval ke svému otci. Na opravy museli žalobci čerpat další úvěr. K vadě 3 sdělili, že tato nebyla viditelná, protože skelná vata a rozlámaný polystyren byly zakryty dřevotřískovými deskami. Tuto vadu rovněž svépomocí odstranili. K vadě 4 vysvětlili, že až 6. 9. 2018 zjistili, že dům není ve skutečnosti zateplen, ale je obložen polystyrenem v slabé vrstvě za účelem vyrovnání venkovní omítky. Tuto vadu doposud neodstranili. Vadu 5 spočívající v absenci vyvložkování komínu a nezávislého přívodu vzduchu, rovněž odstranili. Celá záležitost měla za následek narušení jejich partnerských vztahů. 6 Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Bránila se tím, že se žalobci domáhají celkového plnění z titulu odpovědnosti za vady ve výši 1 072 500 Kč, přičemž kupní cena činila 2 495 000 Kč a při ceně pozemku 348 000 Kč (dle odhadu [číslo] pro [právnická osoba]) a odečtení provize realitní kanceláře ve výši 100 000 Kč by cena domu [adresa] včetně příslušenství (přístřešek, studna, venkovní úpravy – zpevněné plochy, oplocení, přípojky vody a kanalizace, septik) měla činit jen 974 500 Kč. Potvrdila, že asi dva měsíce po uzavření kupní smlouvy žalobci písemně vytkli vady nemovitostí a nemovitosti inzerovala přes jí pověřenou realitní kancelář na internetu, jak popisují žalobci. Žalobci měli možnost, a také ji opakovaně využili, nemovitosti shlédnout a prohlédnout dopodrobna jejich stav – stalo se tak celkem 4x před uzavřením kupní smlouvy. Žalovaná jim o domě, jeho stáří a provedených opravách poskytla všechny jí známé informace. Sdělila jim, že byl postaven v roce 1935, ona jej získala do vlastnictví v roce 1985, že se jedná o objekt energetické náročnosti třídy G, přičemž žalobci nepožadovali průkaz energetické náročnosti budovy, jak je uvedeno v bodě VI. kupní smlouvy. V této kupní smlouvě účastníci mj. sjednali (bod VI., prohlášení strany kupující), resp. strana kupující prohlašuje, že„ je seznámena s faktickým i právním stavem převáděných nemovitých věcí, že faktický i právní stav odpovídá ustanovením této smlouvy a že si na straně prodávající nevymínila žádné zvláštní vlastnosti převáděných nemovitých věcí.“ Žalovaná dodala, že dům prohlédl i znalec [právnická osoba] [jméno] [příjmení] v souvislosti s úvěrem, který žalobci na koupi získali. Ve svém odhadu z 5. 7. 2018, [číslo] určil obvyklou cenu nemovitostí na 2 495 000 Kč. Žalovaná poukázala na soudní judikaturu a dovozovala, že všechny vytýkané vady byly zjistitelné ve smyslu ustanovení § 2103 o. z. Např. tloušťku zateplení bylo možné zjistit, aniž by došlo k destrukci, což je parametr skryté vady. 7 Žalobci vzali žalobu v části týkající se odpovědnosti za vady pod body 2 a 6 zpět a v tomto rozsahu soud řízení usnesením ze dne 21. 9. 2020, č. j. 12 C 172/2019-179, zastavil. Předmětem řízení tak zůstal nárok na slevu z kupní ceny pro vady pod body 1, 3-5 a 7 ve výši 1 067 200 Kč a náklady na zpracování znaleckého posudku 23 000 Kč. 8 Okresní soud uzavřel, že žalovaná odpovídá za vady pod body 1, 3, 4 a vadu 7 v části nevydání revize komína. 9 Z tohoto důvodu rozsudkem ze dne 16. 4. 2021, č. j. 12 C 172/2019-312 každému žalobci podle § 2099 a násl. o. z. přisoudil 125 000 Kč s požadovaným úrokem z prodlení, který odpovídá § 1968 a § 1970 o. z. a nařízení vlády č. 351/2013Sb. Žalobcům přiznal z požadovaných 23 000 Kč podle § 1924 o. z. za znalecký posudek znaleckého ústavu [právnická osoba] 24 %, protože pouze v tomto rozsahu byla žaloba důvodná. Ve zbytku žalobu zamítl. 10 Krajský soud v Hradci Králové usnesením ze dne 19. 10. 2021, č. j. 26 Co 188/2021-358 rozsudek okresního soudu v části výroku II, jíž byla zamítnuta žaloba, aby žalovaná každému z žalobců zaplatila 33 500 Kč s úrokem z prodlení (celkem 67 000 Kč – sleva z důvodu vad pod bodem 7 spočívajících v nevydání potřebných listin) zrušil a v této části řízení zastavil. Ve zbývající části výroku II a ve výrocích I, III a IV rozsudek okresního soudu zrušil a věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení. 11 Krajský soud předně shledal, že je dána odpovědnost žalované i za vadu 5. Dále poukázal na judikaturu Nejvyššího soudu (rozsudky ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004, ze dne 24. 10. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, usnesení ze dne 27. 8. 2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015, ze dne 27. 8. 2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015, ze dne 25. 4. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1878/2010, ze dne 20. 10. 2016, sp. zn. 33 Cdo 558/2016), aby při úvaze o přiměřenosti výše slevy z kupní ceny nevycházel pouze z rozdílu ceny nemovitostí bez vad a s vadami a zohlednil i náklady žalobců na provedení nutných oprav a při jejich vyčíslení zvážil i hledisko možného zhodnocení věci opravou (které nemůže jít k tíži žalované), vč. amortizace nemovitosti (domu) s tím, že v době převodu nemovitostí mělo jít o konstrukce 15 let staré a vyčíslení by mělo odrážet náklady nutné k uvedení nemovitosti do stavu běžného opotřebení ke dni uzavření kupní smlouvy. Za nutné náklady odvolací soud nepovažoval náklady potřebné na vytvoření nových konstrukcí, ale jen takové, jejichž vyna