12 C 17/2024-239 — Okresní soud v Hradci Králové

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím. Návrh odůvodnila tím, že na základě nájemní smlouvy ze dne 28. 1. 2019 užívala nebytové prostory žalované v budově č.p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , umístěné na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území a obci , adresa, . Dne 26. 1. 2023 byl žalobkyni doručen dopis žalované ze dne 24. 1. 2023, kterým žalovaná nájem podle čl. VIII odst. 2 nájemní smlouvy vypověděla. Žalobkyně na základě čl. VII odst. 2 nájemní smlouvy provedla stavební úpravy pronajímaných prostor a jejich okolí. Žalobkyně dopisem ze dne 13. 10. 2023 vyzvala žalovanou k náhradě 120 mil. Kč, o které se hodnota pronajímaných prostor v důsledku stavebních prací zvýšila a vrácení daru, spočívajícího v nákladech vynaložených na rekonstrukci prostor.2. Žalobkyně si byla vědoma ujednání obsaženého v čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy, podle kterého: „Smluvní strany se dohodly, že v případě jakéhokoli předčasného ukončení této smlouvy z důvodů na straně nájemce nebudou nájemci ze strany pronajímatele vráceny dosud realizované náklady v souvislosti se stavebními úpravami předmětu nájmu, ani jejich poměrná část. Tyto realizované náklady se považují z hlediska vztahu mezi smluvními stranami za dar a nájemce výslovně prohlašuje, že se ze strany pronajímatele nejedná o bezdůvodné obohacení." Pode názoru žalobkyně toto ustanovení se týká pouze dosud vynaložených nákladů v souvislosti se stavebními úpravami prostor, nikoli celkového zhodnocení prostor v důsledku realizace stavebních úprav. Tento názor opírala o ust. § 2220 o. z. s tím, že je nutno rozlišovat mezi náhradou zhodnocení a náhradou nákladů. Žalobkyně zhodnotila i venkovní okolní prostor, který sice nebyl předmětem nájemní smlouvy, avšak žalovaná se jimi bezdůvodně obohatila.3. V případě, že by se soud s tímto názorem neztotožnil, namítala žalobkyně neplatnost čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy ve smyslu § 1800 odst. 2 o. z. Uvedla, že ve smluvním vztahu s žalovanou vystupovala po celou dobu v roli slabší smluvní strany ve smyslu § 433 o. z. Žalovaná je největším zdravotnickým zařízením v , Anonymizováno, kraji a jedním z největších nemocnic v České republice. Oproti tomu žalobkyně poskytuje jen některé dílčí služby v oblasti následné zdravotní péče, a to výlučně v prostorech, které vlastní žalovaná, respektive Česká republika. Vyjednávací síly žalobkyně tedy nebyly a ani nemohly vůči žalované být rovnocenné. Nájemní smlouvu vytvořila žalobkyně jako veřejný zadavatel a žalobkyně neměla možnost v zadávacím řízení obsah nájemní smlouvy jakkoli ovlivnit. Na nájemní smlouvu se proto uplatní i ustanovení o adhezních smlouvách dle § 1798 a násl. o. z.4. Neplatnost čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy žalobkyně spatřovala i v tom, že dotčené ujednání nesplňuje základní náležitosti darovací smlouvy ve smyslu § 2055 o. z. Vynaložené náklady na rekonstrukci nemovitosti nemohou být předmětem daru.5. I kdyby tomu tak bylo, tak prostory nevlastní žalovaná, nýbrž Česká republika, která není smluvní stranou nájemní smlouvy. Jakoukoli darovací nebo jinou smlouvou, kterou se bezplatně převádí majetek ve prospěch státu, pak za stát v souladu s § 12 odst. 1 zákona č. 219/2000 Sb., zákon o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, musí uzavírat organizační složka státu, což není žalovaná. Žalovaná je pouze státní příspěvková organizace, nikoli organizační složka oprávněná nakládat s nemovitým majetkem, byť ve prospěch České republiky. Ustanovení o daru v nájemní smlouvě bylo tedy navíc sjednáno s nesprávným subjektem, což čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy rovněž činí neplatným.6. Žalobkyně nadto v době uzavření nájemní smlouvy náklady na rekonstrukci prostor nevynaložila, náklady tedy neexistovaly, a současně žalobkyně ani nevěděla, v jakém rozsahu a za jakou cenu budou úpravy prováděny, a tím spíše je nemohla komukoli darovat. Takto vymezená věc, respektive součást věci (v daném případě prostor), nemůže být předmětem darování. Smlouvu o smlouvě budoucí spolu pak strany neuzavřely a případný slib daru k darování v souladu s § 2056 o. z. nezavazuje.7. Pro případ, že by ujednání v čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy soud považoval za platné, se žalobkyně prostřednictvím žaloby domáhá vrácení daru. Žalobkyně darování odvolala již na základě dopisu ze dne 13. 10. 2023 a od darovací smlouvy obsažené v čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy ve smyslu § 2072 odst. 1 o. z. odstoupila, a to pro nevděk žalované. Nevděk spočívá především v tom, že žalovaná se s vědomím čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy prostřednictvím výpovědi nájmu snaží získat nemovitost zpět včetně zhodnocení, a to bez jakéhokoli protiplnění z její strany. I pokud se žalobkyně někdy dopustila porušení nájemní smlouvy, což žalobkyně odmítala, nejednalo se o porušení závažného charakteru, které by zakládalo výpovědní důvod a pro žalovanou představovalo jakékoli omezení či jiné negativní následky. Žalovaná od počátku nájemního vztahu prostřednictvím uměle vykonstruovaných výpovědních důvodů cíleně usilovala pouze o to, aby žalobkyně bez náhrady zrekonstruovala a zvelebila její nemovitost.8. Žalovaná žalobkyni záměrně neposkytovala součinnost ani při realizaci její podnikatelské činnosti, kdy žalovaná, např. navzdory předchozí dohodě bezdůvodně odepřela poskytnutí souhlasu k provozu následné lůžkové péče v 1. nadzemním podlaží prostor, čímž žalobkyni způsobila škodu, které se žalobkyně nyní domáhá v řízení vedeném u Okresního soudu v Hradci Králové pod sp. zn. 10 C 69/2023. Postup žalované je v tomto ohledu nemravný, popř. zneužívající ve smyslu § 8 o. z.9. Žalovaná navrhla, aby soud žalobu zamítl. Bránila se tím, že vypověděla nájem a platnost výpovědi potvrdil Okresní soud v Hradci Králové rozsudkem ze dne 25. 5. 2023, č. j. 20 C 140/2023-84, který Krajský soud v Hradci Králové potvrdil rozsudkem ze dne 24. 10. 2023 pod sp. zn. 47 Co 125/2023-208. Žalobkyně podala v dané věci dovolání, které Nejvyšší soud ČR rozsudkem ze dne 10. 12. 2024, č. j. 26Cdo 106/2024-272 zamítl. Žalobkyně do dnešního dne nebytové prostory užívá. Žalovaná podala u zdejšího soudu žalobu na vyklizení, avšak řízení sp. zn. 14 C 36/2024 doposud neskončilo. V současné době tedy není možné stanovit skutečnou míru zhodnocení pronajatých prostor žalobkyní, což bude možné teprve po platném a účinném ukončení nájemní smlouvy, následovaném řádným vyklizením prostor a jejich předáním žalované.10. Ustanovení § 2220 o. z. je ustanovením dispozitivním a smluvní strany si mohou vzájemná práva a povinnosti upravit i odchylně. Tento postup strany nájemní smlouvy zvolily, když do této smlouvy vtělily ustanovení čl. VIII odst. 6, které tuto problematiku výslovně upravuje. Uvedené ujednání mezi stranami výslovně stanoví, že realizované náklady na stavební úpravy nebudou nájemci vráceny a považují se z hlediska vztahu mezi smluvními stranami za dar. Žalovaná odmítla argumentaci žalobkyně odlišující náklady na provedené úpravy a zhodnocení prostor. Čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy totiž není termín „náklady“ používá ve zcela totožném významu jako termín „na svůj náklad“ v ustanovení § 2220 o. z. Zatímco ve zmíněném smluvním ujednání je tento termín použit ve významu investovaných finančních prostředků, v zákonném ustanovení citovaném žalobkyní pak znamená, že případné úpravy předmětu nájmu financuje nájemce ze svého. Formulace použitá v ujednání v čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy jednoznačně vylučuje použití dispozitivní úpravy zakotvené v § 2220 o. z. Úpravy venkovního okolí žalobkyně nerealizovala.11. Žalobkyně byla v době uzavření smlouvy podnikatelem, a to nikoliv malým či středním, navíc byla po celou dobu jednání se žalovanou právně zastoupena. Odkaz žalobkyně na ustanovení § 433 o. z. považovala žalovaná za nepřípadný. Byla to totiž právě žalobkyně, která v daném vztahu s žalovanou vystupovala jako podnikatel, přičemž si předmětné prostory pronajala právě k výkonu své podnikatelské činnosti. Naopak žalovaná daný smluvní vztah neuzavírala jako podnikatel, ale pouze jako státní příspěvková organizace snažící se dosáhnout hospodárného využití dočasně nepotřebného majetku státu.12. Žalovaná považovala tvrzení žalobkyně o slabším postavení, které mělo založit nerovnováhu v právech a povinnostech stran, za účelovou aplikaci mechanického přístupu k ustanovením občanského zákoníku, jakož i za nepřípustnou paušalizaci. Případná faktická nerovnost stran totiž automaticky není nerovností v právech. V době uzavření nájemní smlouvy úplně chyběla ekonomická závislost žalobkyně na žalované, stejně tak absentovala informační asymetrie mezi smluvními stranami. V tomto případě navíc není důvod použít vysoký standard ochrany určené např. pro spotřebitele, protože by se jednalo o nepřiměřené ohrožení smluvní svobody a zásady, že smlouvy se mají dodržovat. Pro podnikatele jako profesionály by měl platit náročnější standard, který by neměl prolamovat zásadu závaznosti smluv. V tomto případě nedošlo k dosažení zřejmé a nedůvod