5 C 341/2018-338 — Okresní soud v Hodoníně

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala vůči oběma žalovaným určení, že je výlučnou vlastnicí ve výroku tohoto rozsudku specifikované bytové jednoty a spoluvlastnických podílů. Naléhavý právní zájem na určení vlastnictví je podle žalobkyně dán vůči oběma žalovaným. Žalobu odůvodnila tím, že žalovaný 1) jí dne [datum] zapůjčil částku 130 000 Kč. K zajištění zápůjčky sjednali zajišťovací převod práva k předmětné bytové jednotce. Ačkoliv bylo ve smlouvě uvedeno, že zápůjčka s úroky má být uhrazena do 13. 8. 2015, mezi účastníky bylo ústně dohodnuto, že žalobkyně vše vrátí až poté, co byt sama prodá. Žalobkyně s ohledem na svůj vysoký věk a velmi špatný zrak spoléhala na žalovaného 1), který byl advokátem a jejím vzdáleným příbuzným, že obsah smlouvy odpovídá jejich ústní dohodě. Dne [datum] spolu s žalovaným 1) podepsali souhlasné prohlášení, že zajišťovací převod práva k předmětné bytové jednotce se stává trvalým. Žalovaný 1) následně bez vědomí žalobkyně byt prodal žalovanému 2). Žalobkyně opakovaně vyzývala žalovaného 1) alespoň k vyplacení rozdílu mezi kupní cenou a výší půjčky, ten však nereagoval. Smlouvy o zápůjčce a zajišťovacím převodu práva jsou absolutně neplatné pro rozpor s dobrými mravy, a dále proto, že žalobkyně byla uvedena žalovaným 1) v omyl, jednala v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek. Smlouvy jsou rovněž zdánlivým právním jednáním, neboť vůlí žalobkyně nebylo převedení vlastnického práva na žalovaného 1). Smlouva o zajišťovacím převodu práva je dle žalobkyně rovněž lichevní a vykazuje znaky propadné zástavy. Jednání, kdy k zajištění půjčky v částce 130 000 Kč má sloužit majetek řádově v hodnotě 1 000 000 Kč, je v rozporu s dobrými mravy a nemůže požívat právní ochrany. Uvedené smlouvy jsou konečně absolutně neplatné pro nedodržení formy, jelikož žalovaná jako prakticky nevidomá nebyla schopna číst a při podpisu listin nebyla přítomna třetí osoba. 2. Ve vztahu k žalovanému 2) žalobkyně uvedla, že absolutně neplatná je i kupní smlouva uzavřená mezi žalovaným 1) a žalovaným 2). Žalovaný 2) nebyl v dobré víře a nejednal s náležitou obezřetností. Aniž by se znali, žalovaný 1) nabídl žalovanému 2) bez znaleckého posudku byt v hodnotě cca 2,5 mil. Kč za 950 000 Kč a ještě se zavázal, že za žalobkyni bude platit nájemné. Žalovaný 2) si byt před koupí neprohlédl, ačkoliv je v kupní smlouvě uveden opak. V bytě nebyl ani znalec. Kupní smlouva je dle žalobkyně nestandardní a stručná. Není v ní uvedeno, že žalobkyně v bytě stále bydlí, neobsahuje prohlášení žalovaného 1), že je oprávněn byt prodat, nic o předání nemovitosti, o přepisu energií ani o vkladovém řízení. Žalovaný 2) žalobkyni nekontaktoval, přestože měla byt další dva roky užívat, sám byt nikdy nedržel a nic do něj neinvestoval. Žalovaný 2) uhradil celou kupní cenu ještě před vkladem vlastnického práva a bez sjednání úchovy. Smlouva byla sjednána pouhých osm dnů od podpisu souhlasného prohlášení. V okamžiku uzavírání kupní smlouvy šlo z katastru nemovitostí zjistit, že se k bytu váže zajišťovací převod práva. Jestliže si to žalovaný 2) nezjistil, nebo nežádal od žalovaného 1) potvrzení o trvalosti zajišťovacího převodu, není u něj dána dobrá víra a musí se zde upřednostnit princip, že nikdo nemůže na jiného převést více práv, než sám má. 3. Žalovaný 1) se k žalobě nevyjádřil a po celou dobu řízení zůstal vůči soudu nečinným. 4. Žalovaný 2) nárok uplatněný žalobou neuznal. Předně namítl, že ve věci není dán naléhavý právní zájem, neboť žalobkyně se mohla svého nároku domáhat žalobou na plnění, když z jejích tvrzení plyne, že jí žalovaný 1) nedoplatil rozdíl mezi cenou bytu a výší dluhu. Dále vznesl námitku promlčení na podání určovací žaloby s tím, že vlastnictví k bytové jednotce nabyl dne 30. 10. 2015, přičemž do řízení vstoupil až v květnu 2019. Žalovaný 2) jednal v dobré víře v zápis v katastru nemovitostí a nebyl povinen zjišťovat, jak žalovaný 1) nabyl své vlastnické právo. Žalovaný 1) mu sdělil, že žalobkyně nemá na vrácení poskytnuté půjčky, a proto se domluvili na prodeji bytu s tím, že žalovaný 1) se s ní následně finančně vypořádá. Kupní cena sice byla stanovena níže, nežli bylo určeno ve znaleckém posudku, nejedná se však o hrubý nepoměr. V ceně bylo zohledněno, že v bytě měla ještě po nějakou dobu bydlet žalobkyně. Hodnota nemovitosti je nicméně ve sporu irelevantní. Žalovaný 2) s žalovaným 1) předtím nespolupracoval, do té doby neznal ani institut zajišťovacího převodu práva. V bytě před jeho koupí osobně nebyl, byt však prohlédl znalec. Byt kupoval jako investici s tím, že jej žalobkyně bude užívat do doby, než se odstěhuje na penzion, za což mu bude žalovaný 1) platit nájemné. Žalobkyně si musela být při podpisu smlouvy o zajišťovacím převodu práva vědoma, že pokud nezaplatí svůj dluh, stane se převod vlastnictví nepodmíněným, což ostatně stvrdila v souhlasném prohlášení. 5. Soud provedl dokazování listinami, výslechem svědků [jméno] [příjmení] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a výslechem žalobkyně a žalovaného 2) jako účastníků řízení, na jejichž základě zjistil následující, níže popsaný skutkový stav. 6. Podle výpisů z katastru nemovitostí pro obec a katastrální území Hodonín k datu 30. 10. 2018 ve spojení s informacemi o bytové jednotce a o pozemku je na [list vlastnictví] zapsáno výlučné vlastnické právo žalovaného 2) k bytové jednotce [číslo] v domě [adresa] na pozemku p. č. st. [číslo]. Podle [list vlastnictví] je žalovaný 2) vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na společných částech budovy a společných prostorách a spoluvlastnického podílu o téže velikosti na pozemku p. č. st. [číslo]. Nabývacím titulem ve prospěch žalovaného 2) je kupní smlouva ze dne [datum] s právními účinky zápisu k témuž dni. Podle výpisů z katastru nemovitostí pro obec a kat. úz. [obec] ke dni [datum], [datum] a [datum], byl na [list vlastnictví] jako vlastník shora specifikované bytové jednotky zapsán žalovaný 1) z titulu dočasné povahy věcného práva na základě zajišťovacího převodu, kdy nabývacím titulem byla smlouva o zajišťovacím převodu práva ze dne [datum]. 7. Žalobkyně byla vlastnicí shora specifikované bytové jednotky na základě kupní smlouvy ze dne [datum], uzavřené mezi žalobkyní jako kupující a [územní celek] jako prodávajícím. Ze smlouvy o zajišťovacím převodu práva k předmětné bytové jednotce a spoluvlastnickým podílům bylo zjištěno, že tuto podepsali žalobkyně a žalovaný 1) dne [datum] a byla sjednána pro účely zajištění pohledávky ve výši 225 000 Kč vzniklé z titulu smlouvy o zápůjčce ze dne [datum]. Ve smlouvě bylo dohodnuto, že pokud žalobkyně neuhradí dluh do 13. 8. 2015, stane se zajišťovací převod práva nepodmíněným. V takovém případě byla žalobkyně povinna přestat nemovitost užívat a předat žalovanému 1) všechny dokumenty k plnému výkonu vlastnického práva. Podpisy na smlouvě byly úředně ověřeny. Písemným souhlasným prohlášením ze dne [datum] žalobkyně uznala, že dluh vůči žalovanému 1) nebyl uhrazen a zajišťovací převod k bytové jednotce se stal trvalým. Souhlasné prohlášení obsahuje úředně ověřené podpisu obou účastníků. 8. Z kupní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že tuto uzavřeli žalovaný 1) coby prodávající a žalovaný 2) coby kupující, a jejím předmětem byl převod vlastnictví k předmětné bytové jednotce a spoluvlastnickým podílům. Kupní cena ve výši 950 000 Kč měla být uhrazena do 3 pracovních dnů od podpisu smlouvy. Jak plyne z potvrzení [anonymizována dvě slova], žalovaný 2) zadal příkaz k úhradě kupní ceny dne 30. 10. 2015. Podle sdělení [právnická osoba] byla částka 950 000 Kč připsána dne 2. 11. 2015 ve prospěch v kupní smlouvě uvedeného účtu, patřícímu [právnická osoba] [anonymizováno], jež byla dle údajů z veřejného rejstříku v tomto období spojena s osobou žalovaného 1). Nedatovanou smlouvou o nájmu bytu žalovaný 2) pronajal žalovanému 1) předmětnou bytovou jednotku na dobu od 1. 12. 2015 do 1. 12. 2017 se sjednaným nájemným 3 000 Kč měsíčně a dále od 2. 12. 2017 do 2. 12. 2020 za nájemné 6 000 Kč měsíčně. Smluvní strany ve smlouvě výslovně dohodly, že v bytě s nájemcem bude žít žalobkyně. 9. Žalovaný 1) v dopise ze dne 1. 12. 2016 žalobkyni sdělil, že ačkoliv se převod vlastnického práva stal trvalým, byt mu dosud nepředala, a aby žalovaný 1) zajistil žalobkyni bydlení v tomto bytě, platí žalovaný 1) novému vlastníkovi nájem. Žalobkyně v dopise ze dne 3. 10. 2018 informovala žalovaného 1), že smlouvu o zajišťovacím převodu práva považuje za absolutně neplatnou pro nedostatek formy s ohledem na její špatný zrak a proto, že neodpovídá jejich ústní dohodě o tom, že dluh bude uhrazen až z kupní ceny bytu. Absolutně neplatná je i následná kupní smlouva. Žalobkyně v dopise ze dne 3. 10. 2018 vyzvala žalovaného 2) k převedení bytové jednotky zpátky do jejího vlastnictví s tím, že kupní smlouvu považuje za absolutně neplatnou. Žalovaný 2) v dopise ze dne 17. 10. 2018 žalobkyni sdělil, že byt nabyl v dobé víře, je jeho řádným vlastníkem a vůči žalobkyni nemá žádné povinnosti. 10. Odhadce Ing. [jméno] [příjmen