5 C 339/2018-389 — Okresní soud v Jičíně

1. Žalobkyně se domáhaly zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitostem – pozemku par. č. , hodnota, , jehož součástí je budova , adresa, , č. p. , číslo, , byt. dům v obci a k. ú. , adresa, . Vyšly z toho, že podíl prvé žalobkyně činí 157/1000, druhé žalobkyně 150/1000, třetí žalobkyně 150/1000, prvé žalované 203/1000, druhému žalovanému a třetí žalované v režimu společného jmění 208/1000 a čtvrté žalované 132/1000. Tvrzeno bylo, že mezi účastníky není sporu o tom, že každý využívá v rámci svého spoluvlastnictví v bytovém domě příslušnou jednotku, ovšem panují mezi nimi spory, které se týkají přilehlé části pozemku parcely č. , číslo, . Žalobkyně uvedly, že si bez společného koncensu účastníci řízení faktickým užíváním nastolili užívání částí přilehlého pozemku, aniž by k tomu existoval souhlas ostatních. Z tohoto důvodu bylo dovozováno, že jsou splněny podmínky pro to, aby došlo ke zrušení spoluvlastnictví označené nemovitosti a provedeno vypořádání tak, že by se respektovalo současné užívání jednotlivých bytů a každému ze spoluvlastníků by se oddělila část nezastavěného pozemku a stanoveno výlučné vlastnictví k tomuto oddělení. Takto by vzniklo šest jednotek spolu s podílem na společných částech domu a k pozemku v rámci širšího vypořádání by pak bylo každému z vlastníků nově vzniklé jednotky určeno i výlučné vlastnictví tomu korespondující části nezastavěného pozemku.2. Žalované 1) – 3) označily za nesporné údaje k spoluvlastnictví k nemovitosti, stejně tak i míru výše podílu na ni. Uvedly, že se na části pozemku par. č. , číslo, nachází také vedlejší stavba, která je jednotlivými účastníky využívána jako kolona a přilehlá část pozemku je využívána jako zahrádky, zahradní posezení, k umístění dvou bazénů a sušáku na prádlo. Právě tato nezastavěná část je terčem nesouladu mezi účastníky. Žalobě bylo vytknuto, že pokud by bylo uvažováno o vzniku šesti pozemkových parcel spojených s nově vznikajícími jednotkami, potom by bylo třeba vyhotovit geometrický plán. Zmíněno bylo, že katastr nemovitostí zachycuje jiný stav půdorysu budovy než je stav faktický.3. Čtvrtá žalovaná neuvedla žádné skutečnosti, které by zpochybňovaly zápis v katastru nemovitostí včetně podílu jednotlivých účastníků a její námitky se soustředily na způsob vypořádání, užívání nezastavěné části předmětného pozemku. Popsala, jakým způsobem jej využívá. Zmínila, že je k využívání přilehlé části pozemku uzavřena tichá dohoda, která je dlouhodobě funkční, kdy každý může využívat příslušnou část pozemku. Žalobkyněmi navržený způsob rozdělení označila za účelný. Navrhla, aby nebylo vyhověno návrhu, aby měl každý z účastníků zajištěn přístup k části kůlny, kterou doposud využívá. Navrhla, aby vedle vymezení jednotek při zrušení spoluvlastnictví došlo k reálnému rozdělení nezastavěné části pozemku ve vztahu ke všem účastníkům.4. Z výpisu z katastru nemovitostí se zjišťuje, že účastníci jsou spoluvlastníky pozemku par. č. , hodnota, , jehož součástí je budova , adresa, , č. p. , číslo, , byt. dům v obci a k. ú. , adresa, . Vyšly z toho, že podíl prvé žalobkyně činí 157/1000, druhé žalobkyně 150/1000, třetí žalobkyně 150/1000, prvé žalované 203/1000, druhému žalovanému a třetí žalované v režimu společného jmění 208/1000 a čtvrté žalované 132/1000. Účastníci jsou dále spoluvlastníky ve shodné výši podílů pozemku p. č. , hodnota, a pozemku p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , které přiléhají k pozemku p. č. , hodnota, . Tyto nemovitosti nebyly předmětem řízení.5. Znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, včetně dodatku č. 1 je prokázáno, že znalkyně popsala jednotlivé byty nacházející se v bytovém domě č. p. , číslo, a přiřadila je k jednotlivým účastníkům, jak je v současné době užívají. Vyšla také z toho, jaké jsou spoluvlastnické podíly na nemovité věci. Uzavřela, že je možné rozdělit stavbu na bytové jednotky, přičemž by s tím neměly být spojeny žádné stavební úpravy bytovém domě. Vlastní zastavěnou část rozdělit reálně nelze a stejně jako vedlejší stavba by se mělo jednat o tu část nemovitosti, která by měla nadále zůstat ve spoluvlastnictví. Při stanovení způsobu uspořádání vyslovila variantní řešení, kdy by podle prvého způsobu uspořádání vedlejší stavba zůstala ve spoluvlastnictví vlastníků všech jednotek. V případě druhé varianty by byla plocha skladu zahrnuta do podlahové plochy každé z jednotek. V případě, že by došlo k vymezení částí pozemku do výlučného vlastnictví každého z účastníků podle výše jeho podílu, potom by stejně muselo být přihlíženo k tomu, že by pro obslužnost budovy, zejména oprav, bylo nutné zachovat pruh alespoň o šíři 1,5 m. V případě, že by nezastavěná část pozemku zůstala ve spoluvlastnictví, potom by nebylo nutné zřizovat mezi účastníky služebnosti. Znalkyně stanovila obvyklou cenu pro vymezené jednotky. Je však nutno předeslat, že účastníci uspořádali na podkladě znaleckého posudku a níže uvedeného schématu v rámci nesporných tvrzení jednotlivé jednotky tak, aby mezi nimi nevzniklo žádné vypořádací právo, tudíž se soud blíže hodnotami jednotlivých jednotek nezabýval. Jinak řečeno, bytové jednotky vždy svou hodnotou reprezentují hodnotu podílu na nemovitostech, žádný z účastníků nenabyl při vymezení majetkový prospěch na úkor dalších spoluvlastníků a tomu odpovídá i stanovení podílů na společných částech bytu a pozemku (včetně nezastavěné části). Soud se z tohoto důvodu blíže nezabýval komparací hodnot bytových jednotek s jinými jednotkami obchodovanými v lokalitě v období předcházejícímu vyhotovení znaleckého posudku. To by připadalo v úvahu pouze v případě, došlo-li by k disproporci mezi hodnotou podílu v rámci zrušení podílového spoluvlastnictví a skutečnou hodnou jednotky, která se každému z účastníků přikazuje do výlučného vlastnictví.6. V dalším podání žalobkyně reagovaly na znalecký posudek s výhradou, že zamýšlený pruh o šíři 1,5 m je nedostačující pro opravy domu a kolny. Mělo by být zvažováno, aby bylo každému z účastníků zachováno právo přístupu ke „své“ kolně ze společné části, tj. přístupovou cestou. Předložen byl plánek upravující možné rozdělení nezastavěné části pozemku vyhotovený , tituly před jménem, , jméno FO, .7. Čtvrtá žalovaná v reakci na znalecký posudek vyslovila souhlas s vymezením bytových jednotek a zabývala se tím, jak vymezit jednotlivé části nezastavěné části pozemku. Dodala, že někteří spoluvlastníci společný pozemek nevyužívají a ani neudržují. Jmenovitě uvedla první a druhou žalovanou. V případě prvé žalované uvedla, že ta užívá pouze malou část přilehlé části pozemku.8. Soud adresoval účastníkům poučení, jímž je zpravil o tom, že by z pohledu vypořádání přicházelo v úvahu, aby nezastavěná část pozemku včetně vedlejší stavby nebyla předmětem reálného dělení, neboť je to vzhledem k možnému vymezení jednotlivých pozemků neúčelné a nepraktické, neboť by vznikly velmi malé pozemky a takové uspořádání v rozsahu 34 m2 až 54 m2 by bylo v rozporu s hospodárností. Bylo třeba přihlížet k tomu, že jak bytový dům, tak vedlejší stavba musí být spojeny s určitým prostorem pro zachování obslužnosti, což by si buď vyžádalo vznik několika malých pozemků, navíc vymezených geometrickým plánem, a bylo by nutno přihlížet i ke stanovisku stavebního úřadu, kdy lze vyslovit reálnou obavu, že by takové dělení bylo správním orgánem schváleno. Z přílohy 2 rozsudku potom plyne, že bez stanovení výlučného užívání některého ze spoluvlastníků byl ponechán pruh 3 metrů okolo sporné části nezastaveného pozemku a pruh o šíři 1,5 metru před kolnou. V rámci předvídatelnosti rozhodnutí se tak dostalo účastníkům poučení, že by nezastavěná část pozemku měla být vymezena tak, jak to odpovídá podílu každého z účastníků při vymezení jednotlivých bytových jednotek s tím, že by bylo výlučné užívání každého z účastníků spojeno s povinností ostatních zdržet se užívání vymezené části pozemku. Tím by byla zachována obslužnost staveb, aniž by byla dotčena možnost jednotlivých spoluvlastníků upravit si k užívání příslušnou část nezastavěného pozemku, když ostatní jsou povinni se zdržet užívání takto konkretizované části nezastavěné části pozemku.9. Účastníci označili za nesporné schéma půdorysu domu č. p. , číslo, , které vyhotovila k požadavku žalobkyň , tituly před jménem, , jméno FO, (č. l. 341). Toto schéma vychází z pasportu budovy a údajů v katastru nemovitostí, jak jsou evidovány ke dni vyhlášení rozhodnutí. Vymezují se tím jednotlivé bytové jednotky v příslušných podlažích domu včetně společných částí a dále sklepní prostory pro jednotlivé bytové jednotky a konečně i půdní prostory pro jednotlivé jednotky. Toto schéma je nedílnou částí rozsudku a reflektuje také nároky stanovené zák. č.10. K tomu je třeba uvést, že 4. žalovaná zprvu nijak nebrojila, neboť jak při jednáních dne 29. 5. 2019 a 12. 4. 2022 navrhla, aby byl respektován dosavadní stav, kdy by měla každému ze spoluvlastníků připadnout, při respektu k výši podílu, ta část pozemku tak, jak ji doposud užívali. O to překvapivější byla konečná změna stanoviska, kdy 4.