20 C 48/2021-64 — Okresní soud v Jihlavě

<b>I. Vymezení věci</b> 1. Podanou žalobou se žalobce po žalované domáhal zaplacení částky 90 000 Kč s příslušenstvím. Uvedl, že dne [datum] uzavřel jako kupující s žalovanou jako prodávající kupní smlouvu, jejímž předmětem byla jednotka [číslo] – byt vymezená v budově [adresa] postavené na pozemku parc. [číslo] včetně spoluvlastnického podílu o velikosti id. [číslo] na budově a pozemku, a to za kupní cenu 1 976 000 Kč (dále jen„ byt“). Při předání bytu byl žalobce informován, že pod podlahovou krytinou je beton. Po předání bytu žalobce demontoval vestavěnou skříň a podlahovou, krytinu, neboť byla v jednom místě lehce propadlá, aby toto místo opravil. Zjistil však, že jsou zde na sebe navrstveny prosívka, polystyren (který není určen na podlahu), dvoje parkety, OSB desky a následně plovoucí podlaha, což samo o sobě je konstrukční vadou, neboť takto rekonstruovaná podlaha není v souladu s technologickými postupy. Žalobce dále zjistil, že za skříní a pod podlahovou krytinou zřejmě vzlínala voda a jejím dlouhodobým působením došlo k rozpadu vrstveného materiálu, ke vzniku hniloby a k napadení podlahy plísněmi a dřevomorkou domácí. Podlaha byla v dezolátním, zdraví ohrožujícím stavu, přičemž na tuto skutečnost žalobce nebyl upozorněn. Dne [datum] žalobce uplatnil u žalované nárok na slevu z kupní ceny ve výši 90 000 Kč, avšak žalovaná nabídla pouze částku 20 000 Kč. 2. Žalovaná žalobou uplatněný nárok neuznala. Uvedla, že před prodejem jednala s více realitními kancelářemi ohledně ceny bytu, neboť se jedná o byt z 60. let minulého století situovaný v přízemí domu bez podsklepení, a v důsledku špatné či již stářím poškozené izolace domu je vzlínající vlhkostí poškozena podlaha. Ta byla viditelně propadlá a pohupovala se. Žalovaná tak získala informaci, že cena bytu je cca 2 000 000 Kč, přičemž bez existence uvedené vady by byla kupní cena o 300 000 až 400 000 Kč vyšší. Kupní cenu zohledňující vadu domluvil se zprostředkovatelem [právnická osoba] syn žalované, [jméno] [příjmení] [jméno] vadné podlaze byl žalobce před prodejem informován; žalobci nikdy nebylo sděleno, že pod podlahou je beton. Z důvodu špatného stavu podlahy se byl žalobce v bytě několikrát podívat a měl možnost se s ním v neomezeném rozsahu seznámit včetně možnosti sondy do podlahy, pokud by ji požadoval. Žalobce dle žalované musel vadu poznat a nadto byl na ni upozorněn žalovanou i zprostředkovatelem. Žalobce měl a mohl předpokládat celkové poškození podlahy a že k odstranění tohoto stavu bude muset proběhnout rekonstrukce a budou muset být vynaloženy finanční náklady. Výše požadované slevy z kupní ceny nadto není nijak odůvodněna. <b>II. Provedené důkazy a skutková zjištění soudu</b> 3. Mezi účastníky nebylo sporné, že žalobce koupil od žalované byt kupní smlouvou ze dne [datum] za kupní cenu ve výši 1 976 000 Kč [obec] byla zprostředkována společností [právnická osoba], za níž jednala Ing. [jméno] [příjmení]. Byt byl žalobci předán dne [datum]; žalobce následně uplatnil dne [datum] u žalované právo z vady podlahy, avšak na úhradě požadované slevy z ceny se účastníci nedohodli. Soud dále provedl důkazy listinami, nahrávkou telefonického hovoru a výslechem svědků. 4. Ze smlouvy o zprostředkování soud zjistil, že byla uzavřena dne [datum] mezi [právnická osoba] jako zprostředkovatelem a žalovanou jako vlastníkem a jejím předmětem bylo zprostředkování prodeje předmětného bytu za cenu 1 976 000 Kč, jejíž součástí je i provize zprostředkovatele ve výši 76 000 Kč Smlouva neobsahuje žádná ujednání ohledně stavu bytu nebo podrobnosti ohledně způsobu stanovení prodejní ceny. Z kupní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi žalovanou jako prodávající a žalobcem jako kupujícím vyplývá, že jejím předmětem byl prodej uvedeného bytu za kupní cenu 1 976 000 Kč Smlouva neobsahuje žádná ujednání ohledně způsobu stanovení kupní ceny ani ohledně existujících vad bytu; její součástí je pouze obecná klauzule, že se kupující seznámil s právním i faktickým stavem bytu a kupuje jej ve stavu, v jakém se nachází. Podle předávacího protokolu byl byt předán žalobci dne [datum]; předávací protokol neobsahuje žádný záznam o zjištěných vadách. 5. Z nedatované SMS komunikace soud zjistil, že žalovaná odepisovala paní [příjmení], že je v sobotu v práci, takže nemůže a tázala, se zda paní [příjmení] může jiný den. Na to odpovídá zřejmě paní [příjmení], zda si mohou předat alespoň klíče a podpis by se uskutečnil jindy:„ Pán se chce ještě podívat na tu podlahu“. 6. Z fotografií předložených žalobcem je patrný stav podlahy po odkrytí svrchní vrstvy – plovoucí podlahy. Jsou zde zřetelné polystyrenové desky, na nichž se nachází rozpadlá dřevěná parketová podlaha a na ní jsou položeny rovněž v důsledku vlhka degradující OSB desky. Lze pozorovat plíseň a následky hnilobných procesů. Z čestného prohlášení [jméno] [příjmení], truhláře a podlaháře, vyplývá, že dne [datum] navštívil předmětný byt za účelem posouzení stavu podlahy. Dle jeho vyjádření přišla parketová podlaha do styku s vodou a byla znehodnocena plísní, hnilobou a objevila se zde dřevomorka domácí. [příjmení] došlo k zakrytí viditelnosti, nerovností a poškození této podlahy, byly použity OSB desky, které to úplně uzavřely, a proces škody se urychlil. Plovoucí podlaha na OSB deskách vypadala pěkná, ale od té parketové části došlo k znehodnocení OSB desek. Jediné řešení, aby majitel mohl v bytě bydlet, je kompletně podlahu vybourat, chemicky se zbavit dřevomorky domácí a poté udělat kvalitní betonový podklad, na který se potom položí nová podlaha. Z položkového rozpočtu vyhotoveného na objednávku žalobce zhotovitelem [příjmení] [příjmení] je patrný rozpočet ceny rekonstrukce podlahy (o rozměru necelých 37 m2) v bytě, přičemž celková cena včetně DPH činí částku 102 287 Kč. 7. Z e-mailové komunikace mezi Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] je zřejmé, že žalobce zasílal Ing. [příjmení] fotografie odkryté podlahy, na což Ing. [příjmení] reagovala konstatováním„ takto je masakr“ a otázkou, zda se s tím, žalobce nechce obrátit na majitele. Na to žalobce reagoval tak, že by byl rád, aby Ing. [příjmení] zprostředkovala nějaké finanční vyrovnání, jinak to bude řešit soudně. Následuje e-mail Ing. [příjmení] adresovaný žalované a jejímu synovi, v němž je Ing. [příjmení] žádá o vyjádření, neboť„ co našel (žalobce) pod podlahou nebylo to, o čem jsme mluvili a jak jsme byt prezentovali. Navíc Váš syn tvrdil, že tam proběhla rekonstrukce potrubí a proto je podlaha propadlá, nicméně žádná rekonstrukce neproběhla.“ Z emailu ze dne [datum] odeslaného Ing. [jméno] [příjmení] vyplývá, že na základě propadlé podlahy se cena stanovila cca o 60 000 Kč méně kvůli případné opravě. O podmáčení a propadení byl klient informován. Toto ale není ta skrytá vada – jelikož to bylo řečeno. 8. Výzvou ze dne [datum] vyzval žalobce prostřednictvím své zástupkyně žalovanou k úhradě slevy z kupní ceny ve výši 90 000 Kč, a to do [datum] z e-mailů ze dne 23. 9. a [datum] adresovaných zástupkyní žalobce zástupci žalované vyplývá, že strany vedly ohledně slevy z kupní ceny (neúspěšná) jednání. 9. Z nahrávky telefonické hovoru předloženého žalobcem soud zjistil, že se jedná o hovor mezi žalobcem a Ing. [jméno] [příjmení] a jeho předmětem je situace po odkrytí podlahy a po schůzce zástupců účastníků. Ing. [příjmení] v nahrávce potvrzuje, že věděla pouze o propadlé podlaze, přičemž na základě zpětné vazby od zájemců o byt s žalovanou řešila, zda provést rekonstrukci podlahy za cca 60 až 80 tisíc korun. Jelikož žalovaná do podlahy investovat nechtěla, domluvili se na nižší ceně, ale jen kvůli propadlé podlaze, nikoliv kvůli plísni apod. Jaký byl ve skutečnosti stav podlahy, Ing., [příjmení] nevěděla. V další části hovoru se jeho strany zabývaly tím, jak mohla vada vzniknout a dalšími otázkami, které nejsou pro věc rozhodné. 10. Svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] vypověděla, že v bytě byla očividná vada – propadlá podlaha. Na základě zpětné vazby zájemců s majiteli řešila, zda podlahu opraví, a domluvili se, že si to zájemce udělá již podle svého. Z tohoto důvodu tam zřejmě byla poskytnuta i sleva; předpokládalo se, že cena opravy je asi 1 000 Kč za m2, byt má 55 m2, takže sleva byla si 50 – 60 tisíc korun. Byla zde i možnost, že se vymění jenom propadlý kousek podlahy. Ve zprostředkovatelské smlouvě je již uvedena kupní cena po slevě. Žalobce o propadlé podlaze věděl (šlo o propad 5 – 10 cm v pásu širokém asi 20 cm, který vedl přes celý obývák), v propadlém místě bylo cítit, že se podlaha houpe. Syn žalované svědkyni sdělil, že tam, praskla voda nebo že tam dělali přívod hlavního uzávěru a na základě havárie vody se to propadlo. O celkovém rozsahu vady nicméně nevěděl nikdo; poškození bylo větší, než se původně myslelo. Žalobce si byt prohlížel několikrát, jednou si přivedl známého, o němž se svědkyně domnívala, že je to odborník, který se na podlahu podíval. O možnosti provedení sondy do podlahy se s žalobcem nebavili. Svědkyně si nepamatovala, zda s žalobcem jednala o slevě z ceny; domnívala