111 C 21/2021-81 — Okresní soud v Jihlavě

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal po žalované zaplacení částky 119 398,02 Kč s příslušenstvím jako dluhu na nájemném a zálohách na služby v souvislosti s užíváním dále specifikovaného bytu za období od ledna 2020 do července 2020 a nákladů vynaložených žalobcem na vyklizení tohoto bytu a jeho uvedení do původního stavu. Žalobce uvedl, že je vlastníkem domu [adresa] na ulici [ulice] v [obec], v němž žalovaná byla oprávněna užívat byt [číslo] ve 4. nadzemním podlaží na základě nájemní smlouvy ze dne [datum]. Nájemní vztah byl ujednán na dobu určitou od [datum] do [datum], poté byl jednotlivými dodatky prodlužován vždy na dobu určitou tří měsíců až do [datum]. Žalobce tvrdil, že tímto dnem nájem skončil, byt byl však vyklizen až [datum]. Žalovaná tedy dle žalobce užívala předmětný byt od [datum] neoprávněně. Žalobce dále tvrdil, že žalovaná za dobu trvání nájmu nehradila nájem a související zálohy na služby řádně. Žalobce specifikoval, že na nájemném a zálohách žalovaná dluží za období od října do června 2020 částku 5 485 Kč, za červenec 2020 jejich poměrnou část ve výši 5 126 Kč. Na platby od října 2019 do ledna 2020 byly žalobcem započteny buď částečné úhrady žalované, nebo přeplatek za rok 2019. Žalobce tedy požadoval úhradu dlužného nájemného a záloh fakticky za leden 2020 (ve zbývající části 1 169 Kč), únor, březen, duben, květen a červen 2020 vždy ve výši 5 485 Kč a za červenec 2020 ve zbývající výši 5 126 Kč. Za období od listopadu 2019 do července 2020 pak žalobce požadoval také úrok z prodlení v kapitalizované výši 6 113 Kč. Žalobce dále uvedl, že mu vznikly náklady v souvislosti s vyklizením předmětnému bytu i jeho uvedením do původního stavu, které musel hradit, resp. společnost [právnická osoba] pověřená správou bytových domů (včetně předmětného domu) ve vlastnictví žalobce. Za vyklizení bytu bylo vynaloženo 41 759,52 Kč, které žalobce vyúčtoval žalované fakturou č. 2020 ze dne [datum] splatnou [datum]. Za nutné opravy bytu pak bylo uhrazeno 46 918,50 Kč, které žalobce vyúčtoval žalované fakturou č. 2020 ze dne [datum] splatnou [datum]. Žalobce tvrdil, že ani v jednom případě si žalovaná fakturu doručovanou prostřednictvím České pošty nepřevzala a neprovedla na ně žádnou úhradu. 2. Podáním ze dne [datum] žalobce navrhnul změnu žaloby, pokud jde o nárok na zaplacení dlužného nájemného za měsíce leden 2020 – červenec 2020. Žalobce žádal přiznat pouze dlužné nájemné (nikoli zálohy na služby) za období od října 2019 do července 2020, přičemž toto nájemné do června 2020 činilo 3 255 Kč a jeho poměrná část za červenec 2020 pak 3 044 Kč Tomu žalobce přizpůsobil i příslušenství v podobě kapitalizovaného úroku z prodlení, které žádal ve výši 4 064 Kč. Žalobce současně vzal žalobu zpět co do částky 3 281 Kč a požadoval přiznat částku 116 117,02 Kč představující dlužné nájemné ve výši 30 439 Kč a náklady na vyklizení a opravy bytu tak, jak byly specifikovány již v žalobě. Usnesením ze dne 27. 6. 2022, č. j. 111 C 21/2021-79, soud změnu žaloby připustil a současně zastavil řízení v rozsahu zpětvzetí. 3. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila. Účastníci neměli ve smyslu § 101 odst. 4 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), námitek proti rozhodnutí věci bez nařízení jednání, proto soud postupoval podle § 115a o. s. ř. a ve věci rozhodl bez nařízení jednání. 4. Soud vycházel z listinných důkazů obsažených ve spise. Jejich hodnocením samostatně i ve vzájemné souvislosti s přihlédnutím k tomu, co uvedli účastníci, soud zjistil následující skutečnosti. Z výpisu z katastru nemovitostí se podává, že žalobce je vlastníkem domu [adresa], který je součástí pozemku parc. č. St. [číslo] zapsaného na listu vlastnictví [číslo] pro kat. úz. a obec Třebíč (dále též„ bytový dům“). Z nájemní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce jako pronajímatel přenechal žalované jako nájemci do dočasného užívání byt [číslo] o velikosti 1 + 1 ve 4. podlaží bytového domu. Nájem byl ujednán na dobu určitou od [datum] do [datum]. Podle čl. III. smlouvy byla žalovaná povinna platit nájemné měsíčně do posledního dne kalendářního měsíce, kterého se platba týká. Smluvní strany si ujednali možnost měnit výši nájemného každoročně do 1. 3. v závislosti na míře inflace v tuzemsku. Podle čl. VI. smlouvy tato smlouva zaniká uplynutí doby určité, příp. dohodou či výpovědí. V návaznosti na skončení nájmu si strany v čl. VII smlouvy ujednaly, že žalovaná zejména odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí, a ve stavu, v jakém jej převzala nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Pokud by žalovaná neodevzdala byt v den skončení nájmu, bylo ujednáno právo žalobce vůči žalované na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do dne, kdy žalovaná byt skutečně odevzdá. Žalobce měl současně právo proti žalované na náhradu nákladů nutně vynaložených na vrácení předmětného bytu do původního stavu, pokud tak žalovaná neučiní sama. Soudu byly dále předloženy jednotlivé dodatky k nájemní smlouvě, vždy podepsané oběma účastníky, z nichž vyplývá, že nájem předmětného bytu byl prodlužován vždy na následující tři měsíce. Naposledy byl nájem prodloužen dodatkem [číslo] ze dne [datum] do [datum]. Z protokolu o vyklizení bytu a protokolu o vrácení bytu zřetelně vyplývá, že byt byl žalobci předán právě dne [datum]. Z předložených rozpisů úhrad a evidenčního listu nájemníka soud zjistil výši nájemného za dobu trvání nájmu. Za leden a únor 2017 nájemné činilo 3 234 Kč, za březen 2017 již 3 255 Kč, které bylo předepisováno až do června 2020. Za poměrnou část měsíce červenec 2020 bylo nájemné stanoveno částkou 3 044 Kč. Tvrzení žalobce, že žalovaná nehradila nájemné řádně, má za prokázané z předložených vyúčtování nedoplatků a výzvy k úhradě závazku ze dne [datum] (a přiloženého dokladu o prodlení), které osvědčují dluh žalované na nájemném za období od října 2019 do července 2020 ve výši požadované žalobcem, tj. ve výši 30 439 Kč. Z vyúčtování nedoplatků soud dále zjistil, že je vystavila společnost [právnická osoba] Oprávnění této společnosti ke správě předmětného nájemního vztahu včetně vybírání nájemného a spojených úhrad namísto žalobce vyplývá z předložené smlouvy o správě bytového fondu, nebytových prostor a ubytovny ve vlastnictví města Třebíče, která byla mezi žalobcem označeným jako„ vlastník“ a uvedenou společnosti označenou jako„ správce“ uzavřena dne [datum] na dobu neurčitou. 5. Pokud jde o druhou část nároku žalobce, tj. o náhradu nákladů vynaložených v souvislosti s vyklizením předmětného bytu a jeho uvedením do původního stavu, předložil žalobce faktury, z nichž se podává rozsah prováděných prací a účtovaná odměna. Z výše zmiňovaného protokolu o vyklizení bytu soud zjistil, že byt byl předáván v nepořádku, nacházel se zde poškozený nábytek a velké množství odpadků. Žalobce byl nucen zajistit stěhovací firmu za účelem odvozu věcí do sběrného dvora. Z důvodu naplnění kontejnerů na odpadky bylo vyklízení bytu fakticky dokončeno až dne [datum], nicméně byt byl předchozího dne uzamčen a zapečetěn. Z faktury č. [rok] ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce vyúčtoval žalované částku 41 759,52 Kč za vyklizení předmětného bytu a jeho dezinsekci. Splatnost faktury byla stanovena na [datum] Tyto náklady byl prokazatelně povinen hradit žalobce, kterému byla fakturou č. 2020 ze dne [datum] vystavenou [právnická osoba] – [právnická osoba] za vyklizení bytu vyúčtována částka 39 400,02 Kč a fakturou [číslo] ze dne [datum] vystavenou společností [právnická osoba] za dezinsekci bytu vyúčtována částka 2 359,50 Kč. Z faktury č. 2020 ze dne [datum] soud dále zjistil, že žalobce vyúčtoval žalované částku 43 918,50 Kč za výmalbu bytu, výměnu kuchyňské linky a výměnu vchodových dveří. Splatnost této faktury byla stanovena na [datum] Tyto náklady byly [právnická osoba], natěračství [příjmení] účtovány společnosti [právnická osoba], a to fakturou č. 2020 ze dne [datum] (znějící na částku 53 344 Kč) a fakturou č. 2020 ze dne [datum] (znějící na částku 49 110 Kč). K opravě bytu se vztahuje další listinný důkaz - kopie pracovního sdělení, z něhož vyplývá přefakturace provedených prací na částku 43 918,50 Kč včetně DPH. Z předložených kopií dodejek vyplývá, že žalovaná si ani jednu fakturu nepřevzala. 6. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále je „o. z.“), se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2235 části před středníkem o. z. (smlouva o nájmu bytu) vyžaduje písemnou formu. Podle § 2246 odst. 1 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. 7. Podle § 2292 o. z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný i