108 C 9/2021-493 — Okresní soud v Jihlavě

1. Žalobou podanou dne 13. 7. 2021 se žalobkyně po žalovaném původně domáhala úhrady částky 1 066 367,02 Kč s příslušenstvím. V odůvodnění žaloby uvedla, že mezi stranami byla uzavřena ústní smlouva o dílo, kdy žalobkyně se zavázala provést pro žalovaného rekonstrukci a stavební úpravy domu [adresa], a to do fáze způsobilé ke kolaudaci, dle projektové dokumentace při zohlednění požadavků žalovaného, který se zavázal dílo převzít a uhradit dohodnutou cenu. Cena díla měla být určena odhadem rozpočtu, žalovaný byl seznámen s průběžným navýšením (k němuž došlo v důsledku změn požadovaných žalovaným) a proti zvýšení ničeho nenamítal. K předání a převzetí první části díla došlo v srpnu 2020, kdy bylo započato užívání nemovitosti, dne 2. 11. 2020 pak došlo k úplnému dokončení díla a žalobkyně zaslala žalovanému předávací protokol; ten však žalovaný nepodepsal. I přesto však žalovaný spolu s dalšími osobami nemovitost užívali a na jaře 2021 pak žalovaný jednu z bytových jednotek v nemovitosti prodal, z čehož je provedení a převzetí díla patrné. Celková cena díla činí 5 343 475 Kč. Žalobkyně žalovanému vystavila dne 29. 7. 2020 fakturu č. [číslo faktury] na částku 4 349 300 Kč se splatností dne 5. 8. 2020, na kterou byl proveden zápočet zálohy ve výši 400 000 Kč a uhradit tak zbývalo 3 949 300 Kč, a dále fakturu ze dne 5. 10. 2020 č. [číslo faktury] na částku 994 175 Kč se splatností 15. 10. 2020. Žalovaný dále uhradil dne 6. 8. 2020 částku 200 000 Kč, dne 7. 8. 2020 částku 200 000 Kč, dne 27. 8. 2020 částku 200 000 Kč, dne 31. 8. 2020 částku 1 890 000 Kč, dne 1. 6. 2021 částku 1 000 000 Kč a dne 4. 6. 2021 částku 500 000 Kč; celkem tedy uhradil částku 4 390 000 Kč. Provedené úhrady žalobkyně s ohledem na prodlení s úhradami faktur započetla nejdříve na příslušenství a jistinu dřívější faktury, na fakturu č. [číslo faktury] tak zbývá uhradit částku 72 192,02 Kč a fakturu č. [číslo faktury] pak zbývá uhradit v celém rozsahu. Průběžnými úhradami přitom dle názoru žalobkyně došlo k uznání dluhu ze strany žalovaného. V reakci na vyjádření žalovaného žalobkyně podáním ze dne 3. 1. 2022 sdělila, že předmět díla byl mezi stranami sjednán, když žalovaný sám uvedl, že žalobkyni poskytl projektovou dokumentaci a účel tohoto poskytnutí mu byl znám. Co se týče činností, které žalobkyně provedla, uvedla tato jejich souhrn (např. demolice, vystavění stěn, montáž izolace střechy, instalace elektrického rozvodu, fasáda). Žalobkyně nově tvrdila, že žalovaný měl žalobkyni jako cenu díla převést vlastnické právo ke dvěma zbudovaným bytovým jednotkám. Z důvodu nedodržení časového harmonogramu a zjištění, že žalovaný měl jednotky nabízet k prodeji i dalším osobám, přistoupila žalobkyně k následné fakturaci částek, na které žalovaný hradil mimo jiné platbami označenými příslušným variabilním symbolem. Žalobkyně také zopakovala shora uvedené informace ohledně předání a převzetí díla; protokol žalovaný odmítl podepsat, stejně jako písemné zachycení uzavřené smlouvy o dílo. Žalobkyní vyúčtovaná cena 5 343 475 Kč sestává z částky 869 133,20 Kč za materiál, z částky 1 243 512,25 Kč za práce provedené přímo žalobkyní a z částky 3 230 829,55 Kč za práce provedené subdodavateli. 2. Žalobkyně poté, co jí při jednání soud poskytl poučení dle § 118a odst. 2 občanského soudního řádu, podáním ze dne 3. 1. 2023 změnila a rozšířila žalobu o částku 1 069 040,98 Kč s příslušenstvím. Žalobkyně nově tvrdila, že žalovaný porušil smlouvu o dílo, když na ni nepřevedl vlastnické právo k nově zbudovaným bytovým jednotkám a v důsledku chování žalovaného, který příslušné bytové jednotky prodal, jí vznikla škoda ve výši určené znaleckým posudkem, který současně předložila. Změna žaloby byla připuštěna usnesením Okresního soudu v Jihlavě ze dne 6. 2. 2023, č. j. 108 C 9/2021-425. 3. Žalovaný ve svém vyjádření žalobou uplatněný nárok neuznal a označil žalobu za nedůvodnou. Uvedl, že mezi stranami nedošlo k dohodě o podstatných náležitostech smlouvy o dílo. Podle žalovaného si strany nedohodly dostatečně určitě předmět díla, ani jeho ceně, v důsledku čehož tedy nedošlo k uzavření smlouvy. Účastníci jednali o společném investičním záměru tak, že žalobkyně měla provést v nemovitosti žalovaného rekonstrukční a stavební práce, za něž mělo dojít k převodu dvou bytových jednotek. Nedošlo nicméně k přesnému vymezení díla a k dohodě o jiném způsobu úhrady. Původně dohodnutý převod jednotek byl komplikován obtížným sjednáváním dohody o změně prohlášení vlastníka s manželi [příjmení] (vlastníci 1. NP budovy), načež žalobkyně bez předchozí dohody začala žalovanému fakturovat částky za provedené práce; pod tlakem situace žalovaný začal provádět úhrady, které považoval za přiměřené, na což si také nechal zpracovat odhad stavebního technika, který za oprávněnou označil částku 4 028 548,46 Kč Celkem tak žalovaný žalobkyni uhradil částku 4 390 000 Kč, ostatní částky považoval za nepřiměřené, což žalobkyni také sdělil. Není tedy dle jeho názoru možné provedené úhrady posuzovat jako uznání dluhu. Dále žalovaný podotkl, že nedošlo k žádnému předání výsledku činnosti žalobkyně. Ve vyjádření ze dne 11. 3. 2022 pak žalovaný uvedl, že žalobkyně měla na své náklady vybudovat jednotky a následně se stát jejich vlastníkem; k naplnění této dohody však nedošlo a žalobkyně začala neoprávněně fakturovat žalovanému nedostatečně určené částky, s nimiž žalovaný opakovaně vyjadřoval nesouhlas. Tímto postupem žalobkyně předchozí dohodu v zásadě popřela. K okolnostem předání a převzetí díla doplnil, že k tomuto nedošlo, neboť žalobkyně pouze bez souhlasu žalovaného ukončila práce a nemovitost opustila, což za předání jistě považovat nelze. Konečně pak žalovaný uzavřel, že dle jeho názoru lze ve věci uvažovat spíše o bezdůvodném obohacení, nikoli o (ne) plnění ze smlouvy o dílo. Vyjádřením ze 7. 4. 2022 pak žalovaný doplnil, že dodatečně vypracovanou smlouvu o dílo skutečně nepodepsal, a to proto, že rozsahem ani cenou neodpovídala skutečnosti a žalobkyně se jejím prostřednictvím pouze pokoušela potvrdit již vytvořený stav. 4. Při jednání dne 11. 10. 2022 bylo mezi stranami učiněno nesporným, že probíhalo jednání o realizaci stavebních úprav na nemovitosti [adresa] v [obec] s tím, že bylo jednáno i o odměně v podobě převodu vlastnického práva ke dvěma bytům. Nespornou byla také skutečnost, že žalobkyně prováděla v předmětné nemovitosti stavební činnosti a žalovaný v souvislosti s tím uhradil částku 4 028 548,46 Kč. <b>Listinné důkazy</b> 5. Z faktury č. [číslo faktury] ze dne 29. 7. 2020 se splatností 5. 8. 2020 bylo zjištěno, že žalobkyně touto vyúčtovala žalovanému částku 4 349 300 Kč za stavební úpravy objektu na p. [číslo] [obec]. Fakturou č. [číslo faktury] ze dne 5. 10. 2020 se splatností 15. 10. 2020 pak žalobkyně žalovanému vyúčtovala částku 994 175 Kč. 6. Z průvodní zprávy, souhrnné technické zprávy, plánů realizace projektu a dokumentace objektů vypracovaných [právnická osoba] [anonymizována tři slova] pro žalovaného jako objednatele k úpravám objektu [parcelní číslo] (nemovitost [adresa], [okres]) soud zjistil, že náklady na stavební úpravy byly odhadnuty orientační částkou 4 mil. Kč. Úpravy se měly týkat pouze 2. a 3. NP a touto úpravou měly vzniknout celkem čtyři bytové jednotky (byt [číslo] o ploše 62,17 m2, byt [číslo] o ploše 70,02 m2, byt [číslo] o ploše 53,56 m2 a byt [číslo] o ploše 53,56 m2). Z upraveného plánu 3. NP pak vyplývá změna výměr tak, že byt [číslo] měl mít nadále plochu 53,56 m2, byt [číslo] však nově 63,55 m2. 7. Z fotografií nemovitosti [ulice a číslo], [okres], pořízených v září 2019, je zřejmý tehdejší stav nemovitosti – budova měla pouze jedno plné nadzemní podlaží a nad ním byl dostavěn pouze menší atelier. Ze snímku obrazovky na stránkách [webové stránky] se podává, že žalovaný coby prodejce v inzerátu z [datum] nabízel k prodeji rozestavěný byt o velikosti 3+kk za 2 590 000 Kč. 8. Rozhodnutím [stát. instituce], stavebního úřadu (dále též jen„ SÚ“), ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka] 2018, bylo vydáno rozhodnutí o umístění stavby na stavbu objektu občanské vybavenosti na adrese [ulice a číslo] v [obec], spočívající ve změně – nástavbě a přístavbě stávajícího objektu a vybudování nové plynovodní přípojky. SÚ povolil změnu stavby před jejím dokončení v rozsahu stavebních úprav 2. a 3. NP objektu za účelem vybudování čtyř bytových jednotek. 9. Výzvou k účasti na závěrečné kontrolní prohlídce (vedenou pod sp. zn. [spisová značka] 2020) ze dne 21. 8. 2020 vyzval SÚ žalovaného k účasti na této kontrolní prohlídce dne 17. 9. 2020. Z předmětného spisu SÚ pak dále bylo zjištěno, že při kontrole byly zjištěny skutečnosti vyžadující zjednání nápravy (osazená okna nesplňovala požadovaný stupeň požární bezpečnosti, nebyla provedena nástupní plocha na venkovní schodiště, nebyly dokončeny balkony ve 2. NP a bytové jednotky nebyly dokončeny), k níž byl žalovaný vyzván výzvou ze dne 2. 10. 2020; lhůta byla určena do 31. 12. 2020. Náprava provedena nebyla, v důsledku čehož SÚ dne 20. 1.