15 C 124/2021-69 — Okresní soud v Jablonci nad Nisou

1 Žalobou podanou u Okresního soudu v Jablonci nad Nisou dne 8. 6. 2021 formou návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky v celkové výši 85 560 Kč, sestávající a) z částky 24 768 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 24 768 Kč za dobu od 6. 1. 2021 do zaplacení, b) z částky 24 768 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 24 768 Kč za dobu od 6. 1. 2021 do zaplacení, c) z částky 16 512 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 16 512 Kč za dobu od 6. 4. 2021 do zaplacení, a d) z částky 16 512 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 16 512 Kč za dobu od 6. 4. 2021 do zaplacení. Žalobu odůvodnil tím, že dne 14. 8. 2019 uzavřela žalovaná s žalovaným nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem nebytových prostor v domě - [anonymizováno], za účelem provozování [anonymizováno] a [anonymizováno]. V této smlouvě si strany ujednaly, že bude nájemné hrazeno čtvrtletně ve výši 24 000 Kč. K této smlouvě pak strany uzavřely dne 15. 8. 2019 Dodatek. Dne 15. 11. 2019 uzavřely strany druhou nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem nebytových prostor v domě - [anonymizováno], za účelem provozování [anonymizováno] a [anonymizováno]. V této smlouvě si strany ujednaly, že bude nájemné hrazeno čtvrtletně ve výši 24 000 Kč. K této smlouvě pak strany uzavřely stejného dne Dodatek. Dne 25. 2. 2021 došlo ze strany žalobce k výpovědi obou nájemních smluv a obě tyto smlouvy zanikly výpovědí dle čl. 2 Nájemní smlouvy, když nájemní vztah skončil ke dni 31. 5. 2021. Čl. 3 nájemní smlouvy ze dne 14. 8. 2019, stejně tak jako čl. 3 nájemní smlouvy ze dne 15. 11. 2019 vymezuje povinnost žalovaného k úhradě nájemného ve čtvrtletních splátkách ve výši 24 000 Kč s přihlédnutím k inflaci, která v roce 2020 činila 3,2 %, a to vždy do pátého dne prvního měsíce příslušného čtvrtletí. Jelikož žalobci nebylo ze strany žalované v roce 2021 na žádnou ze smluv ničeho plněno, dostala se žalovaná dne 6. 1. 2021 do prodlení s úhradou částky ve výši 24 768 Kč, pokud jde o dluh ze smlouvy ze dne 14. 8. 2019 (pohledávka 1) a dále se žalovaná dostala dne 6. 1. 2021 do prodlení s úhradou částky ve výši 24 768 Kč, pokud jde o dluh ze smlouvy ze dne 15. 11. 2019 (pohledávka 2). Žalobci tak dne 20. 1. 2021 vzniklo právo vypovědět obě smlouvy pro prodlení s úhradou nájemného delší než 14 dnů. Svého práva žalobce využil dne 24. 2. 2021, kdy žalované odeslal obě výpovědi. Nájemní vztahy byly ukončeny k 31. 5. 2021, a to na základě ve smlouvě přímo zakotvené tříměsíční výpovědní lhůty, která počala běžet první den měsíce následujícího po doručení výpovědi. Povinnost žalované hradit řádně nájemné z obou smluv trvá do 31. 5. 2021, kdy oba nájemní vztahy skončí. Z tohoto pak plyne, že žalovaná je dále povinna uhradit částku ve výši 16 512 Kč za měsíc duben a květen 2021 z titulu nájemného sjednaného v Nájemní smlouvě ze dne 14. 8. 2019 ve znění dodatku (pohledávka 3) a částku 16 512 Kč za měsíc duben a květen 2021 z titulu nájemného sjednaného v Nájemní smlouvě ze dne 15. 11. 2019 ve znění dodatku (pohledávka 4), přičemž tyto částky odpovídají nájemnému za 2 měsíce s přihlédnutím k inflaci. 2 Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila. Uvedla, že s žalobcem udržovali přátelské vztahy a dne [datum] se ústně dohodli, že žalovaná ukončí [datum] svoji činnost v nájemním prostoru žalobce a od [datum] zajistí ve stejném rozsahu pokračování [anonymizována tři slova] [jméno] [příjmení], žalobce byl současně informován o tom, že nová nájemkyně chce provozovat [anonymizováno] stejným způsobem a od žalované [anonymizována dvě slova]. Žalobce souhlasil s tím, že paní [příjmení] pronajme prostory ve stejném rozsahu od [datum]. Dále uvedla, že počátkem [anonymizováno] [rok] předala žalobci návrh protokolu o předání [anonymizováno] provozoven paní [příjmení], následně se žalobce tázal žalované, co znamená formulace, že bude po ukončení nájmu provedeno vzájemné finanční vyrovnání, načež mu žalovaná sdělila, že se jedná mimo závazky žalované z nájmu i o podíl žalobce na rekonstrukci prostor. Žalobce na to reagoval tak, že nezaplatí ani korunu a začal vyhrožovat, že prostory paní [příjmení] nepronajme, pokud na tom bude žalovaná trvat. Následně žalobce odmítl s paní [příjmení] nájemní smlouvu uzavřít. Konečně uvedla, že žalobce se úmyslně dne 28. 2 2021 nedostavil k převzetí vyklizených prostor, vše zdokumentovali a prostory opustili, následně zaslali žalobci fakturu na jeho podíl na rekonstrukci a zápočet na neuhrazené nájemné za leden a únor 2021, tím považují veškeré závazky vůči žalobci za splněné a naopak žalovaná eviduje pohledávku vůči žalobci, a to na základě neuhrazeného zápočtu ze strany žalobce ve výši 135 136,55 Kč. Závěrem dodala, že následně vykonstruovanou výpověď pro neplacení nájemného a žalobu považují za podvod a za způsob, jak přijít na úkor žalované opět k penězům za dosud nepronajaté prostory, o které není zájem. 3 S ohledem na obranu žalované o tom, že eviduje vůči žalobci pohledávku ve výši 135 136,55 Kč, soud žalovanou vyzval usnesením ze dne 30. 7. 2021, č.j. 15 C 124/2021- 18, aby upřesnila své procesní stanovisko, zda se jedná pouze o procesní obranu žalované, či zda se jedná o vzájemnou žalobu, žalovaná v podání ze dne 23. 8. 2021 uvedla, že tvrzení žalované o tom, že za žalobcem eviduje na základě neuhrazeného zápočtu pohledávku ve výši 135 136,55 Kč, bylo sděleno jako procesní obrana žalované. Při jednání soudu dne 21. 3. 2022 žalovaná uvedla, že dne 30. 4. 2021 demontovala veškeré zařízení nebytových prostor, které si do nich umístila, fakticky tedy žalobci zůstaly v pronajímaných prostorách provedené stavební práce v celkové hodnotě 81 015 Kč. 4 Vzhledem k tomu, že v případě tvrzené pohledávky žalované se jedná pouze o její procesní obranu v řízení ve smyslu ust. § 98 o.s.ř., neboť se vůči žalobci žádného plnění nedomáhá a při jednání soudu uvedla, že stavební práce, které v pronajatých prostorách provedla činí částku 81 015 Kč, tedy částku nižší než je žalovaná částka, vypořádal se soud s obranou žalované v odůvodnění rozsudku (viz. odst. 30 a násl. rozsudku níže). Podle § 98 o.s.ř. je vzájemným návrhem i projev žalovaného, jímž proti žalobci uplatňuje svou pohledávku k započtení, avšak jen pokud navrhuje, aby bylo přisouzeno více, než co uplatnil žalobce. Jinak soud posuzuje takový projev jen jako obranu proti návrhu. 5 Na základě posouzení provedených důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti v souladu s ust. § 132 o.s.ř. zjistil soud tento skutkový stav: 6 Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor označené jako [anonymizováno], že byla uzavřena mezi žalobcem a žalovanou dne 14. 8. 2019. Předmětem pronájmu byl nebytový prostor v domě [adresa] v [anonymizováno] ulici v [obec] o celkové výměře [výměra] s tím, že nájemné bude valorizováno podle úředně stanovené inflace a jednotlivé splátky se zvýší poměrně. Nebytové prostory jsou projímány za účelem provozování [anonymizováno] a [anonymizováno]. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou s počátkem od [datum]. Účastníci smluvili, že nájem zaniká výpovědí s výpovědní lhůtou 3 měsíce, která plyne od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Nájemné bylo smluveno ve výši 96 000 Kč za rok, se čtvrtletní splatností ve výši 24 000 Kč, vždy do pátého dne prvního měsíce příslušného čtvrtletí, a to převodem na účet pronajímatele. Pokud se týká stavebních úprav pronajatých prostor, účastníci smluvili, že tyto je nájemce oprávněn provádět jen po předchozím souhlasu pronajímatele, a to, nebude-li výslovně dohodnuto jinak, na svůj náklad s tím, že po ukončení nájmu je nájemce povinen, požádá-li o to pronajímatel, uvést pronajaté prostory do původního stavu a při skončení nájmu je nájemce povinen pronajaté prostory uvolnit, vyklidit a předat nejpozději posledního dne před skončením nájmu. Pro případ nesplnění této povinnosti se nájemce zavázal platit smluvní pokutu za každý kalendářní měsíc prodlení ve výši dvojnásobku sjednaného měsíčního nájemného. Konečně ve smlouvě obě strany prohlásily, že práva a povinnosti vyplývající z této smlouvy přechází na jejich případné právní nástupce a že změny a doplňky této smlouvy se provádějí formou číslovaných dodatků opatřených podpisy obou stran. 7 Z dodatku ke smlouvě o nájmu nebytových prostor uzavřené dne 14. 8. 2019, že tento byl uzavřen dne 15. 8. 2019 a tímto byl doplněn čl. 2 – předmět smlouvy tak, že vzhledem k rozsáhlé rekonstrukci pronajatého prostoru nemůže pronajímatel ze své strany minimálně po dobu 10 let tuto smlouvu vypovědět bez udání vážného důvodu. Za vážný důvod se považuje prodleva s úhradou nájemného více než 14 dní po splatnosti, či jiné porušení ustanovení v této smlouvě. Čl. 3 – cena podnájmu byl doplněn tak, že vodné, stočné 1x ročně a stav vodoměru ke dni převzetí je 890 m3 s tím, že nájemce přebírá nebytové prostory po předchozím nájemci ve stavu, který vyžaduje značnou rekonstrukci. Z tohoto důvodu pronajímatel odpouš