125 C 1/2018 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobce podal k soudu žalobu o zaplacení částky [částka] z titulu slevy z kupní ceny, žalobu odůvodnil tím, že se žalovanou uzavřel dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej parcely č. st. [anonymizováno], jejíž součástí byla rozestavěná stavba, parcely [číslo] parcely [číslo] které jsou zapsané na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], za kupní cenu [částka]. Žalobce nabyl vlastnické právo k nemovitosti dne [datum]. Protože po užívání nemovitosti zjistil skryté vady, tj. vadu komína a vadu topení, vytknul tyto vady žalované a požadoval slevu z kupní ceny. K prokázání tohoto tvrzení ohledně vady komínu označil e-mailovou komunikaci ze dne [datum], [datum] a z [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok]. Žalobce uvedl, že vada komínu spočívala v nedostatečné dilataci mezi díly a v nesprávném užívání topeniště, což žalobci znemožnilo dům řádně kolaudovat, a proto musel vady na svoje náklady odstranit. Žalovaná odmítla poskytnout částku [částka] jako slevu z kupní ceny v důsledku této vady. Žalobce dále uvedl, že následně na počátku topné sezony objevil další vadu, tj. nefunkčnost topení. [příjmení] spočívala v tom, že podlahové topení neodpovídalo projektové dokumentaci, kterou obdržel při uzavření kupní smlouvy, když tato existovala již v okamžiku uzavření kupní smlouvy. Žalobce tuto vadu oznámil žalované mailem dne [datum] a požadoval rovněž slevu z kupní ceny, a to dle znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum], který vypracoval soudní znalec [jméno] [příjmení]. Za tuto vadu požadoval slevu z kupní ceny ve výši [částka]. Žalobce rovněž požadoval uhradit částku [částka] představující náklady na vypracování znaleckého posudku. 2. K žalobě se žalovaná vyjádřila tak, že tuto označila za bezpředmětnou a neoprávněnou, když zmínila i trestně právní rozměr řešení sporu v důsledku oznámení podaného na žalovanou ke [stát. instituce] – [anonymizováno] odbor [obec] vedeného pod sp. zn. [anonymizováno] [číslo] [rok] [číslo], když v rámci prověřování nebylo policejním orgánem na straně žalované zjištěno žádné závadné nebo trestné jednání. Žalovaná uvedla, že nároky žalobce považuje za nepodložené s poukazem na znění kupní smlouvy, konkrétně na článek 3 odstavec 6, ve kterém je uvedeno, že podpisem kupní smlouvy kupující potvrdil, že se před uzavřením smlouvy seznámil na místě samém se stavebnětechnickým stavem nemovitosti a výslovně prohlásil, že si nemovitost důkladně prohlédl. Kupující dále prohlásil, že seznámení s aktuálním stavem nemovitosti bylo provedeno v souladu s požadavky a představami kupujícího, že prohlídku mohl vykonat v neomezeném počtu i za přítomnosti pozvaných odborníků a znalců. Protože měl dle názoru žalované žalobce neomezenou možnost nemovitost si prohlédnout, považuje postup žalobce za nedůvodný. K vadě komínu se vyjádřila tak, že od počátku byla ochotna se žalobcem jednat, o čemž vypovídají i SMS zprávy ze dne [datum], [datum] a [datum]. Žalovaná na své náklady navrhla provedení nezávislé revize komínu, která by potvrdila vadu komína, nicméně žalobce reagoval nestandardně tím, že komín nechal v horizontu 4 až 5 dní opravit, tj. vyvézt na skládku a vše dát do provozuschopného stavu. Žalobce svým postupem tak porušil § 2107 občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Žalovaná dále poukázala i na § 2170 o. z. za situace, kdy dle jejího názoru žalobce komín v obývacím pokoji užíval – zkoušel jeho funkčnost, a jeho neodborným užíváním došlo k poškození. Žalovaná se vyjádřila i k založené faktuře obsahující údaj o„ rekonstrukci komínového tělesa“, ze které plynou značné nesrovnalosti, mj. - cena opravy komínu měla být podle tvrzení žalobce v SMS zprávě ze dne [datum] na základě cenové nabídky [příjmení] [příjmení] cca [částka] bez DPH – cena opravy komína podle faktury předložené žalobcem žalované od [příjmení] [příjmení], s místem podnikání [adresa], [IČO], je ovšem vystavena na částku ve výši [částka] s DPH; - oprava komínu měla být podle tvrzení samotného žalobce v SMS zprávě ze dne [datum] provedena již na přelomu měsíce [anonymizováno] a [anonymizováno] roku [rok] – faktura [příjmení] [příjmení] je vystavena až dne [datum] s datem uskutečnění zdanitelného plnění dne [datum]; - z faktury neplyne, jaký komín byl opraven, jaká přesná část komínu byla opravena, byla-li opravena prasklá část komínu a jaký materiál byl použit a zpracován; - žalovaná také rozporuje samotnou cenu za opravu komína, kdy podle jejího názoru a názoru oslovených odborníků vložkování komínového průduchu ani zdaleka nedosahuje částky ve výši [částka]; - žalobce u žalované reklamoval prasklý komín, kdy v revizní zprávě spalinové cesty ze dne [datum] je uvedeno:„ Nedostatečná výška tělesa v nadstřešní části – nízké vyústění vůči hřebenu střechy“. Faktura samotná obsahuje položku„ osazení třívrstvého nástavce v nadstřešní části“ – z popsaného plyne, že faktura obsahuje položky, které žalobce u žalované nereklamoval a nikdy nepožadoval zaplatit, avšak je po žalované požaduje jako slevu z kupní ceny! Identické rozpory obsahuje cenová nabídka – práce s nadstřešní částí komínu, kouřovod a jiné ze strany žalobce nereklamované položky; - žalobce by měl být v přesně neurčeném vztahu a kontaktu s osobou panem [příjmení], který opravu komína prováděl. Co se týká vady topného systému, žalovaná uvedla, že o jakékoli neshodě topného systému s projektovou dokumentací nemovitosti nevěděla a nebyla nikdy na žádné vady topného systému upozorněna. Žalovaná zdůraznila, že topný systém neprováděla a ani na jeho zhotovování nedohlížela. Topný systém byl proveden bývalým přítelem žalované svépomocí, kdy na skutečnost, že na nemovitosti pracoval také bývalý přítel žalované, žalovaná žalobce několikrát upozorňovala. Žalovaná uvedla, že nemůže nést jakoukoli odpovědnost za jednání třetích osob. Žalovaná dále zmínila, že od poloviny roku [rok] v nemovitosti nebydlela a tuto obýval její bývalý přítel. K žalobcem předloženému znaleckému posudku uvedla, že má k němu výhrady. 3. Při posouzení věci soud vycházel z této právní úpravy: 4. Podle § 1914 o. z. kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy. Je-li splněno vadně, má příjemce práva z vadného plnění. Dle § 1915 o. z. je dlužník zavázán plnit ve střední jakosti, není-li mezi stranami ujednána jiná jakost. Dle § 1916 o. z. plní dlužník vadně, zejména a) poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti, b) neupozorní-li na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují, c) ujistí-li věřitele v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání, nebo d) zcizí-li cizí věc neoprávněně jako svoji. Dle § 1917 o. z. je-li vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy, nebo lze-li vadu zjistit z veřejného seznamu, jde k tíži nabyvatele. To neplatí, pokud zcizitel vadu lstivě zastřel, nebo pokud nabyvatele výslovně ujistil, že věc takovou vadu nemá, nebo že je vůbec bez vad. Podle § 2079 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Neplyne-li ze smlouvy nebo zvyklostí něco jiného, jsou prodávající a kupující zavázáni splnit své povinnosti současně. 5. V případě kupních smluv nemovitých věcí se užije obecná úprava odpovědnosti za vady obsažená v § 2099 – 2112 o. z. Odpovědnost za vady je dána pouze tehdy, pokud je předmět koupě vadný v době prodeje, resp. při přechodu nebezpečí škody (tedy nejčastěji při předání). Pokud se vada na věci vyskytne až následně, nejedná se o odpovědnost z vad. Vady věci vzniklé po přechodu nebezpečí škody může krýt záruka, na kterou však nevzniká nárok ze zákona a je dána obecně pouze tehdy, pokud ji prodávající poskytne. 6. Podle § 2099 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci. 7. Podle § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti. 8. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě. 9. Podle § 2106 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Podle odstavce 2 tohoto ustanovení kupující sdělí prodáv