7 C 78/2019-104 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobci se domáhali, aby soud uložil žalovanému povinnost převést ve prospěch žalobců nemovité věci popsané ve výroku tohoto rozsudku, a to s odůvodněním, že žalobci jako budoucí kupující na straně jedné a pan [jméno] [celé jméno žalovaného], [datum narození], a paní [jméno] [příjmení], [datum narození], oba tehdy bytem [adresa žalovaného], jako budoucí prodávající na straně druhé uzavřeli dne [datum] formou notářského zápisu sepsaného jménem JUDr. [jméno] [příjmení], notářky se sídlem v [anonymizováno], [číslo jednací], [spisová značka], smlouvu o smlouvě budoucí kupní a smlouvu o zřízení věcného předkupního práva. Titíž účastníci uzavřeli dne [datum] formou notářského zápisu sepsaného JUDr. [jméno] [příjmení], notářkou se sídlem v [anonymizováno], formou notářského zápisu [číslo jednací], [spisová značka] dodatek [číslo] ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní ze dne [datum] a smlouvu o zřízení věcného předkupního práva (dále jen„ Dodatek“). Na základě [příjmení] [jméno] a [jméno] [celé jméno žalovaného] zřídili ve prospěch žalobců ve smyslu ust. § 602 a násl. zák. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v tehdy platném znění, věcné předkupní právo k předmětným nemovitostem s tím, že [jméno] a [jméno] [celé jméno žalovaného] a případní další vlastníci či spoluvlastníci předmětných nemovitostí, jako jejich právní nástupci, jsou povinni pro případ jakéhokoli zcizení předmětných nemovitostí nebo podílu na nich, nabídnout je ke koupi žalobcům ve smyslu ustanovení § 606 zák. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v tehdy platném znění, a to za cenu určenou podle cenového předpisu platného v době, kdy nabídka bude žalobcům doručena, nejvýše však za cenu [částka]. Právní účinky vkladu věcného předkupního práva do katastru nemovitostí nastaly ke dni [datum]. Dne [datum] byla uzavřena dohoda o vypořádání společného jmění manželů mezi [jméno] [celé jméno žalovaného] a [jméno] [příjmení]. Na základě této dohody nabyl vlastnické právo k předmětným nemovitostem [jméno] [celé jméno žalovaného], věcné předkupní právo žalobců zůstalo zachováno. [jméno] [celé jméno žalovaného] porušil věcné předkupní právo žalobců tím, že nenabídl žalobcům předmětné nemovitosti ke koupi a na základě darovací smlouvy se zřízením práva služebnosti ze dne [datum] převedl vlastnické právo k předmětným nemovitostem na žalovaného. Právní účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí nastaly ke dni [datum]. Na základě toho, že [jméno] [celé jméno žalovaného] porušil při převodu předmětných nemovitých věcí předkupní právo žalobců, vzniklo jim právo domáhat se, aby žalovaný, který nemovité věci nabyl od [jméno] [celé jméno žalovaného], je žalobcům převedl do jejich vlastnictví. Součástí žaloby byl požadavek, aby se tak stalo za úplatu ve výši [částka], což je částka, která byla původně uvedena v notářském zápisu. Notářskému zápisu z roku [rok] předcházel notářský zápis z roku [rok], kde byla uvedená částka [částka] ujednána jako součást smlouvy o budoucí smlouvě kupní, proto žalobci dovozovali, že i při porušení věcného předkupního práva by nemovitosti měly být převedeny do jejich vlastnictví právě za tuto cenu. 2. Žalovaný se k věci vyjádřil písemně s tím, že nárok žalobců neuznává ani zčásti, především namítl, že na základě ustanovení § 3028 zákona č. 89/2012 Sb. – občanský zákoník (dále jen„ o.z“) je třeba věc posuzovat podle již zrušené právní úpravy, leč žalovaný necitoval ustanovení § 3028 odst. 2 o.z. přesně. Namítal totiž, že práva a povinnosti z právních poměrů vzniklých přede dnem nabytí účinnosti o.z. se mají posuzovat podle dosavadních právních předpisů, nicméně ustanovení § 3028 odst. 2 o.z. hovoří o tom, že tímto zákonem se řídí i právní poměry týkající se mimo jiné práv věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se posuzují podle dosavadních právních předpisů. K věci samé argumentoval žalovaný tím, že notářský zápis [spisová značka], [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] pokládá za vadnou konstrukci příčící se zákonu. Namítal především, že v předchozí právní úpravě nebylo možno zřídit předkupní právo smlouvou jako samostatně stojící, šlo o vedlejší ujednání akcesorické povahy, které sdílelo osud s hlavním závazkem, žalovaný tedy smlouvu o zřízení předkupního práva formou samostatné smlouvy pokládá za absolutně neplatné, neboť se má příčit kogentní zákonné úpravě. Dále pokládá za neplatný tento notářský zápis i v tom směru, pokud jde o způsob stanovení kupní ceny, neboť tento se údajně příčí zákonu a zcela zjevně odporuje dobrým mravům. Žalovaný ve vyjádření popsal genezi vzájemných vztahů žalobců a právních předchůdců žalovaného, ti v té době vedli spory, v nichž proti nim byly vymáhány pohledávky vysoké hodnoty, a žalobce jim v tomto úspěšně pomohl, existovala tedy dohoda mezi žalobcem a [anonymizováno] [příjmení] o prodeji nemovitých věcí v jejich tehdejším [anonymizováno] za výhodnou cenu. Vyústěním toho byl notářský zápis z roku [rok], jehož obsahem je smlouva o smlouvě budoucí a smlouva o zřízení věcného předkupního práva, kde byly zahrnuty i nemovité věci tvořící předmět tohoto řízení. Práva vyplývající z notářského zápisu z roku [rok] se nicméně nerealizovala a ujednání byla nahrazena právě oním zmíněným notářským zápisem z roku 2008, bylo tedy zrušeno původní věcné předkupní právo a zřízeno věcné předkupní právo nové, ovšem bez souvisejícího protiplnění ze strany žalobců. Ohledně ceny bylo ujednáno, že právní předchůdci žalovaného jsou povinni žalobcům předmětné nemovité věci nabídnout ke koupi za cenu určenou podle cenového předpisu platného v době, kdy nabídka bude učiněna, nejvýše však za cenu [částka]. Toto ujednání bylo stanoveno výhodně pro žalobce, neboť oni se zase zavázali vyvíjet pro právní předchůdce žalovaného úsilí k zániku jejich dluhů. Žalovaný tudíž konstrukci předmětného předkupního práva s pevně stanovenou cenou považuje za neplatnou, protože se příčí samotnému konceptu institutu předkupního práva. Předkupní právo se odlišuje od koncepce smlouvy o smlouvě budoucí kupní, především předkupní právo je konstrukt nijak pevně neohraničený, který se řadu let vůbec nemusí uskutečnit, naproti tomu smlouva o smlouvě budoucí kupní je časově jasně ohraničený institut, který předpokládá realizaci smlouvy v jasně stanoveném časovém úseku. Žalovaný má tudíž za to, že dohoda o předkupním právu byla stanovena ke škodě žalovanému a ku prospěchu žalobců, obchází zákon, tudíž se evidentně příčí dobrým mravům, a navíc je zřejmé, že u předmětných nemovitostí došlo k podstatné změně okolností, a to už s ohledem na plynutí času, když v současné době mají ony nemovité věci několikanásobně vyšší tržní hodnotu, než je částka [částka]. Podle vyjádření žalovaného žalobci v minulosti ani jindy neposkytli žalovanému žádné odpovídající protiplnění, které by vyvažovalo růst ceny předmětných nemovitých věcí. Žalovaný tudíž navrhl, aby soud žalobu zamítl, a v závěru svého vyjádření uvedl bez jakékoli doplňující argumentace, že právo je promlčené. Když byl posléze žalovaný při jednání vyzván, aby tuto námitku promlčení odůvodnil, zejména v tom směru, od čeho odvíjí počátek běhu tvrzeného promlčení, nijak blíže tuto námitku nevysvětlil ani nedoplnil, soud k ní tedy nepřihlížel, zejména když okolnosti zakládající případné promlčení nebyly z předložených důkazů nijak zřejmé a ze spisu nevyplývaly. Pokud by snad šlo o běh tříleté promlčecí doby ve vztahu k datu porušení předkupního práva, tedy k datu [datum], kdy nastaly právní účinky převodu nemovitých věcí na žalobce, a datem podání žaloby, což bylo [datum], pak nelze než konstatovat, že tříletá promlčecí doba před podáním žaloby neuběhla. 3. Žalobci nejprve v reakci na vyjádření žalovaného rozebrali po právní stránce aplikaci ustanovení staré a nové právní úpravy, správně poukázali na chybnou citaci ustanovení § [číslo] odst. 2 žalovaným, pokud jde o práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, a uzavřeli, že vznik věcných práv, v tomto případě věcného předkupního práva, se řídí úpravou účinnou do 31. 12. 2013, ale k porušení věcného předkupního práva došlo dnem [datum], tedy za účinnosti současné právní úpravy – o.z. a v tom případě právo žalobců domáhat se po žalovaném, aby jim nabídl předmětné nemovitosti ke koupi, se řídí aktuální právní úpravou o.z. Žalobci také polemizovali s tvrzením žalovaného, že před účinností současné právní úpravy nebylo možné sjednat věcné předkupní právo samostatnou smlouvou, ale pouze jako vedlejší ustanovení akcesorické povahy, odkázali na obecně přijímaný opačný výklad. 4. Při prvním jednání soud v rámci sdělení výsledků přípravy jednání předestřel účastníkům svůj právní názor, že pokud jde o využití přechodných ustanovení o.z. podle § [číslo] odst. 2, pak zcela správný rozbor aplikace tohoto ustanovení provedl ve svém druhém vyjádření právní zástupce žalobců, tedy na vznik právního vztahu je potřeba využít ustanovení o.z. z roku 1964, ale na realizaci předkupního práva v návaznosti na jeho poruše