218 C 72/2024-35 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení shora uvedené částky s odůvodněním, že žalovaná se žalobkyní uzavřela ústní smlouvu o zprostředkování prodeje bytové jednotky , Anonymizováno, , vymezené v budově , Anonymizováno, , postavené na pozemku parc. , Anonymizováno, , zapsané Katastrálním úřadem pro , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, , pro obec , adresa, , část obce , adresa, a katastrální území , adresa, , a s ní souvisejících spoluvlastnických podílů na nemovitostech (dále jen „bytová jednotka“), na jejímž základě byla dne 23. 5. 2022 uzavřena kupní smlouva, která je předmětem řízení u Okresního soudu v , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, (dále též jako „Smlouva o realitním zprostředkování“). Jako provize pro žalovanou byla Smlouvou o realitním zprostředkování sjednána částka 50 000 Kč, která byla žalované skutečně uhrazena, jak vyplývá i z odst. 4 odůvodnění rozsudku Okresního soudu v , adresa, ze dne 21. 8. 2023, sp. zn. , spisová značka, , a též z výslechu žalované jako svědka zachyceného v protokolu o jednání v témže řízení ze dne 20. 6. 2023. Smlouva o realitním zprostředkování byla uzavřena žalovanou jakožto podnikatelem a žalobkyní jako spotřebitelem. Podle § 9 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu, jinak je neplatná. Podle § 11 téhož zákona musí smlouva o realitním zprostředkování obsahovat konkrétní v něm specifikované informace, jinak je neplatná. Podle § 15 téhož zákona, smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva, jinak je neplatná. Vzhledem k tomu, že Smlouva o realitním zprostředkování nebyla uzavřena v písemné formě, neobsahovala povinné informace (informace o kupní ceně) a v řízení před Okresním soudem v , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, vyšlo najevo, že ji žalovaná vyjednala nikoli s žalobkyní, ale za ni, bez příslušného zmocnění, s jejím synem , jméno FO, , je Smlouva o realitním zprostředkování neplatná. Ve shora zmíněném řízení u Okresního soudu v , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, (dále jen „řízení“) navíc vyšlo najevo, že žalovaná na základě Smlouvy o realitním zprostředkování zprostředkovala žalobkyni fakticky lichevní smlouvu, že jí zamlčela skutečnou hodnotu prodávané nemovitosti, že zprostředkovaná kupní smlouva zkrátila žalobkyni tzv. „přes polovic“, jakož i že kupující nemorálně profitující ze zprostředkované realitní smlouvy žalovanou je její vlastní matka. Stejně tak žalovaná porušila povinnost jednat poctivě a v souladu s dobrými mravy. Nakonec je zjevné, že žalovaná v rozporu se smlouvou byla činná také pro druhou stranu, když usilovala o maximalizaci prospěchu (skrze minimalizaci kupní ceny neúměrným zkrácením žalobkyně) vlastní matky v roli kupující. Ze všech shora uvedených důvodů žalobkyně dne 28. 10. 2023 namítla prostřednictvím svého právního zástupce neplatnost Smlouvy o realitním zprostředkování a vyzvala žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 50 000 Kč a dále k náhradě škody spočívající v nákladech na právní zastoupení ve výši 8 228 Kč. Dále byla v témže dokumentu informována, že se jedná zároveň o předžalobní výzvu, která byla doručena do datové schránky žalované dne 7. 11. 2023. Smlouva je tedy neplatná a žalovaná má povinnost vydat žalobkyni bezdůvodné obohacení ve výši uhrazené provize podle § 2991 odst. 1 občanského zákoníku, resp. odst. 2 citovaného ustanovení.2. Žalovaná se ve věci nevyjádřila, stejně tak se nevyjádřila ani k výzvě soudu, zda souhlasí s rozhodnutím věci bez nařízení jednání, ač byla poučena, že v opačném případě bude soud předpokládat, že s takovým postupem souhlasí. Protože žalobkyně s rozhodnutím věci bez nařízení jednání souhlasila, soud ve věci rozhodl bez jednání postupem podle § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu.3. Z kupní smlouvy uzavřené dne 23. 5. 2022 mezi žalobkyní jako prodávající a , jméno FO, jako kupující bylo zjištěno, že kupující touto smlouvou nabyla vlastnické právo k shora označené bytové jednotce. Kupní cena byla sjednána ve výši 1 000 000 Kč, z toho částka 50 000 Kč měla být kupující uhrazena na základě smlouvy o rezervaci nemovitosti k rukám žalované jako zprostředkovatelky. Část kupní ceny ve výši 751 212,51 Kč měla být kupující uhrazena na účet označený ve smlouvě, a to na úhradu dluhů syna žalobkyně , jméno FO, , zbývající část kupní ceny ve výši 198 787,49 Kč pak měla být uhrazena k rukám prodávající.4. Z rozsudku Okresního soudu v , adresa, č. j. , spisová značka, ze dne 21. 8. 2023 bylo zjištěno, že soud ve věci žalobkyně , Jméno zainteresované osoby 0/0, proti žalované , jméno FO, rozhodl o zrušení výše citované kupní smlouvy uzavřené účastnicemi dne 23. 5. 2022 (výrok I.), určil, že vlastníkem předmětné bytové jednotky je žalobkyně (výrok II.) a dále uložil žalobkyni povinnost vrátit žalované částku 1 000 000 Kč (výrok III.), dále bylo rozhodnuto o nákladech řízení. Soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že sjednaná kupní cena bytové jednotky byla v hrubém nepoměru k obvyklé hodnotě nemovitosti (došlo k tzv. neúměrnému zkrácení), a proto žaloba na zrušení kupní smlouvy a určení vlastnického práva k bytové jednotce byla shledána důvodnou. Z protokolu o jednání ve věci sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaná v postavení svědkyně výslovně potvrdila, že obdržela provizi za zprostředkování kupní smlouvy ve výši 50 000 Kč, přičemž obsah smlouvy sjednávala se synem žalobkyně , jméno FO, .5. Z živnostenského rejstříku soud zjistil, že žalovaná je evidována jako podnikající fyzická osoba, jedním z předmětů podnikání je od 16. 8. 2021 realitní zprostředkování.6. Z dopisu právního zástupce žalobkyně ze dne 28. 10. 2023 adresovaného žalované a doručenky k datové zprávě bylo zjištěno, že žalobkyně prostřednictvím právního zástupce vznesla námitku neplatnosti zprostředkovatelské smlouvy, na jejímž základě byla dne 23. 5. 2023 uzavřena výše uvedená kupní smlouva o prodeji bytové jednotky, a to s odůvodněním, že smlouva o realitním zprostředkování je neplatná, neboť nebyla uzavřena v písemné formě, nebyla uzavřena přímo s žalobkyní, ale s jejím synem, a neobsahovala povinné informace o kupní ceně. V návaznosti na to byla žalovaná vyzvána k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 50 000 Kč ve lhůtě do 10 dnů od doručení této výzvy, která je současně předžalobní výzvou podle § 142a o. s. ř. Výzva byla žalované doručena do datové schránky fikcí dne 7. 11. 2023.7. Podle § 9 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování. Podle odst. 2 téhož ustanovení, smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce.8. Podle § 10 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování, smlouva o realitním zprostředkování obsahuje také a) označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, b) výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná, c) výši provize, nebo způsob jejího určení.9. Podle § 10 odst. 3 zákona o realitním zprostředkování, neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování údaje podle odstavce 1, je neplatná. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.10. Podle § 15 zákona o realitním zprostředkování, smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.11. Podle § 2991 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.12. Podle § 2993 občanského zákoníku, plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen.13. V daném případě vzal soud za prokázané, že žalobkyně vyplatila žalované částku 50 000 Kč jako provizi za zprostředkování výše uvedené kupní smlouvy, žalovaná výslovně v jiném řízení v postavení svědkyně převzetí částky 50 000 Kč potvrdila. Smlouva o realitním zprostředkování však nebyla uzavřena v zákonem předepsané písemné formě, a proto je neplatná, přičemž žalobkyně se neplatnosti smlouvy řádně dovolala. Žalované tak vzniklo bezdůvodné obohacení, které je povinna vydat. Žalovaná byla k vydání bezdůvodného obohacení řádně vyzvána dopisem ze dne 28. 10. 2023, lhůta k plnění marně uplynula 17. 11. 2023 a ode dne následujícího je žalovaná v prodlení se splněním peněžitého závazku. Žalobě proto bylo v celém rozsahu vyhověno, v