11 C 171/2016-815 — Okresní soud v Kutné Hoře

1. Žalobci se domáhali zaplacení částky 137 000 Kč s příslušenstvím. Uvedli, že jakožto kupující od žalovaného jakožto prodávajícího na základě kupní smlouvy ze dne 11. 9. 2014 koupili do podílového spoluvlastnictví za dohodnutou cenu 2 050 000 Kč nemovité věci, a to: a) pozemek, stavební parcelu č. st. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, její součástí je dům [adresa] – v obci [obec] (dále také jako„ dům“), b) pozemek, pozemková parcela č. parc. [číslo] – ostatní plocha, c) pozemek, pozemková parcela č. parc. [číslo] – zahrada, to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro katastrální území a [územní celek] v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], (dále společně jen„ předmětné nemovitosti“). 2. Žalovaný předmětné nemovitosti inzeroval prostřednictvím realitní kanceláře [příjmení] [jméno], za žalobce při jednání o koupi předmětných nemovitostí převážně jednal žalobce a), který komunikoval jak s realitním makléřem [jméno] [příjmení], tak s žalovaným. Tvrdili, že žalobce a) byl při prohlídce předmětných nemovitostí ze strany žalovaného ujištěn mimo jiné, že dům je připojen na veřejnou kanalizaci tak, že z domu vycházelo potrubí do nejbližší šachty ve vzdálenosti 3,5 m od severozápadní strany domu, ze šachty mělo pokračovat potrubí do velké jímky na odpady před kůlnou, z níž měl být dále uskutečňován přepad do veřejné kanalizace. Tuto informaci žalovaný sdělil žalobci několikrát. Stejnou informaci sdělil žalovaný i odhadci Ing. [jméno] [příjmení], který na základě informací poskytnutých žalovaným toto uvedl do svého odhadu [číslo] ze dne [datum]. Tuto skutečnost sdělil žalovaný i žalobci a) písemně, když v emailové komunikaci ze dne 27. 7. 2014 uváděl, aby zaplatil stočné, přičemž stočné má být vypočteno podle odběru vody a je všeobecně známo, že stočné souvisí s odvodem splaškové vody. 3. Žalobci dále tvrdili, že později zjistili, že dům není napojen na veřejnou kanalizaci a na pozemku žalobců se tak nachází pouze jímka pouze o rozloze 2 m2, a že veškeré splašky se vsakují do pozemků okolo domu. V důsledku toho jsou žalobci nuceni vystavět novou gravitační kanalizační přípojku cca v délce 36,5 m po pozemku žalobců s revizní šachtou na pozemku žalobců (cca 1,5 m za hranicí od veřejného pozemku) a napojením na stávající veřejnou kanalizační stoku [anonymizována tři slova] ve správě [právnická osoba] Potrubní cesta byla navržena s ohledem na již provedenou rekonstrukci domu. Žalobci po zjištění neexistence přípojky k veřejné kanalizaci uplatňovali u žalovaného slevu z kupní ceny, avšak žalovaný slevu poskytnout odmítl. Nechali vypracovat rozpočet na odstranění vad domu, který žalovanému dne 11. 8. 2015 zaslali e-mailem. Žalobci se pokoušeli s žalovaným dohodnout mimosoudně, avšak žalovaný celou záležitost pouze prodlužoval, a pokud se vyjadřoval ke slevě, byl nejprve ochoten přistoupit na částku ve výši 50 000 Kč, avšak ani tuto částku nakonec nebyl ochoten žalobcům uhradit. Žalobci tak uplatňují slevu z kupní ceny k předmětným nemovitostem na základě propočtu nákladů stavby, vypracovaného [jméno] [příjmení], DiS, tj. ve výši 137 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 13. 8. 2015 do zaplacení. 4. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Souhlasil s tím, že na základě kupní smlouvy prodal žalobcům předmětné nemovitosti, ale nikdy netvrdil, že by dům byl na veřejnou kanalizaci napojen. Uvedl, že s ohledem na fakt, že v domě nebydlel, v 50. letech byl jeho rodině odebrán a po provedení některých stavebních úprav bez předložení stavební dokumentace vrácen, si nebyl připojením jistý, podle jeho domněnek se mělo jednat o septik či jímku s přepadem, což sdělil jak makléři [jméno] [příjmení], tak i veškerým dalším zájemcům včetně žalobce, a tak bylo uvedeno i v inzerátu. Stejně tak je uvedeno i v katastru nemovitostí. Pokud jde o odhad Ing. [příjmení], žalovaný nikdy ani jemu, ani žalobci nesdělil, že by dům byl napojen na veřejnou kanalizaci. Pokud Ing. [příjmení] takovou skutečnost uvedl do odhadu, aniž si ji ověřil, je to jeho chyba, kterou lze těžko přičítat k tíži žalovanému. Vzhledem ke skutečnosti, že žalovaný si nebyl jistý, jak je to s odpadem z domu, a dlouhodobě se za stočné platila částka poměrně nízká (například 150 Kč za rok 2012), žalovaný nic neřešil a stočné hradil. Žalovaný v domě nikdy nebydlel, byl v původním stavu, žalovaný současně neměl k dispozici stavební dokumentaci. I z tohoto důvodu byl dům inzerován jako„ k rekonstrukci“ s tím, že veškeré problémy s tímto související si již vyřeší nový vlastník. Žalovaný dále poukázal na to, že žalobci měli možnost užívat předmětné nemovitosti předem, ještě před podpisem kupní smlouvy, dům byl předán žalobcům 26. 7. 2014, kupní smlouva podepsána 11. 9. 2014, žalobci tedy měli dost času si předmětné nemovitosti řádně prohlédnout a případné vady vytknout včas, resp. kontaktovat paní [příjmení], která dům dlouhodobě obývala, ohledně potřebných informací o domě. Poukázal rovněž na skutečnost, že mohli provést připojení přípojky přes pozemek p. [číslo] ve vlastnictví pana [jméno] [příjmení], který žádal za možnost připojení částku 50 000 Kč, přípojka by pak nebyla tak finančně náročná s ohledem na délku nového vedení. S vyčíslením nákladů na zbudování přípojky nesouhlasil. Žalovaný dále namítal, že v katastru nemovitostí je u domu v detailu stavebního objektu uvedeno„ Připojení na kanalizační síť: žumpa, jímka“, což měl žalobce vědět a mohl si snadno ověřit. 5. Na základě poučení soudu dle § 118a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“) žalobci doplnili svá tvrzení tak, že skutečnost, že dům není napojen na veřejnou kanalizaci, zjistil žalobce a) v polovině dubna 2015, když byly napojeny odpady v kuchyni, které byly vedeny jinudy (z čela domu), než kudy byly vedeny - do té doby funkční a využívané - odpady z koupelny a WC (ty byly vedeny podél boku domu). Pro kontrolu správnosti napojení odpadů v kuchyni žalobce a) rozmíchal vodu s vápnem o objemu cca 200 litrů a tuto směs vléval do odpadu v kuchyni s tím, že čekal, až se tato zbarvená směs objeví ve veřejné kanalizaci vedoucí v ulici [ulice] v obci [anonymizováno] na [příjmení], která je před domem a do níž lze nahlédnout po otevření kanalizačního poklopu v silnici. S ohledem na skutečnost, že žalobce a) nezaznamenal, že by bílá směs do veřejné kanalizace vtékala, nevěděl, kam odpady ústí, a proto kontaktoval [obecní úřad] s dotazem, kudy vede kanalizační přípojka k domu. V předchozí době neměli žalobci důvod o napojení na veřejnou kanalizaci pochybovat, neboť platili stočné a na tuto povinnost je rovněž upozornil žalovaný a paní [příjmení]. Pokud jde o užívání předmětných nemovitostí před uzavřením kupní smlouvy, v této době neexistenci napojení na veřejnou kanalizaci nezjistili, neboť nevznikla potřeba vyvézt jímku. Následně tedy žalobce a) s dotazem, kudy vede kanalizační přípojka k domu, oslovil společnost [právnická osoba], kde mu bylo sděleno, že žádná kanalizační přípojka k domu neexistuje. V první polovině května pak žalobce a) kontaktoval žalovaného a informoval jej telefonicky o skutečnosti, že dům není napojen do veřejné kanalizační sítě, a chtěl se s žalovaným sejít a tuto záležitost vyřešit. V druhé polovině května se žalovaný s žalobci v domě sešel, přičemž této schůzce byl přítomen pan [jméno] [příjmení]. Žalobci se rovněž dozvěděli, že v blízkosti pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec], na němž je dům vystavěn, vede kanalizační přípojka pana [jméno] [příjmení]. [příjmení] [jméno] [příjmení] žalobci oslovili s dotazem, zda by bylo možno se do jeho přípojky připojit. Pan [anonymizováno] s tímto souhlasil, přičemž jednou z podmínek (např. vedle úplaty ve výši 50 000 Kč) bylo připojení odbornou společností. Z tohoto důvodu se žalobci opětovně dotazovali u společnosti [právnická osoba], kde se však dozvěděli, že nelze připojit jejich přípojku do přípojky pana [příjmení]. Pokud jde o stav rekonstrukce domu k dubnu 2015, v této době již byly v domě kompletně zrekonstruovány podlahy včetně zabudovaného podlahového vytápění. Tato skutečnost byla hlavním důvodem, proč byla následně budovaná kanalizační přípojka vedena stávající trasou. S rekonstrukcí domu se započalo na podzim 2014. 6. Žalovaný v průběhu řízení změnil svou procesní obranu a tvrdil, že nemovitosti byly napojeny na veřejnou kanalizaci. S náklady na novou přípojku nesouhlasil, měl za to, že přípojka je příliš dlouhá, mohla být vedena vnitřkem domu, neboť v prosinci 2014, kdy se dle žalovaného měli žalobci dozvědět, že nemovitosti nejsou na veřejnou kanalizaci napojeny, nebyly interiéry hotové. Má rovněž za to, že tím, že si v důsledku sdělení od paní [příjmení] neověřili, zda dům není napojen včas, ale učinili tak až na jaře 2015, porušili tak svou prevenční povinnost. Žalovaný namítal, že na pasportu z roku 2005 je zakreslena stoka bývalé cihelny, která odkanalizovala i nemovitosti žalobců, což vyplývá z pasportu z roku 1994 i 2005, fotografií ze srpna 2019 a z výpovědi svědka [příjmení]. 7. Žalobci reagovali tak, že se žal