11 C 310/2021-38 — Okresní soud v Kutné Hoře

1. Žalobkyně se po žalované domáhala vyklizení bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] na pozemku parc. [číslo] v obci a [katastrální uzemí] zapsané na listu vlastnictví [číslo] v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ předmětný byt“) a zaplacení částky 110 825 Kč s příslušenstvím. To odůvodnila tím, že je výlučným vlastníkem předmětného bytu. Manžel žalobkyně uzavřel s žalovanou dne 11. 6. 2020 nájemní smlouvu (dále jen„ nájemní smlouva“) dle které byla žalovaná oprávněna předmětný byt užívat do 12. 6. 2021 za měsíční nájemné ve výši 10 500 Kč a dále měla platit zálohy na služby ve výši 3 000 Kč měsíčně. Žalovaná však řádně a včas nehradila a byt až do doby vydání rozsudku nevyklidila. Žalobkyně považovala nájemní smlouvu za neplatnou a domáhala se zaplacení bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájemného a záloh na služeb ve výši 13 500 Kč měsíčně za období od 12. 4. 2021 až 12. 11. 2021, dále bezdůvodného obohacení za listopad 2020 ve výši 3 000 Kč a za měsíc leden 2021 ve výši 7 000 Kč, úroků z prodlení z těchto částek a dále dlužné částky za skutečnou spotřebu plynu za rok 2020 ve výši 6 325 Kč. 2. Žalovaná se k žalobě žádným způsobem nevyjádřila. 3. Žalobkyně ještě před zahájením prvního jednání vzala žalobu zpět co do částky 15 000 Kč představujících žalobkyní požadované bezdůvodné obohacení za zálohy na služby za období od 13. 6. 2021 do 12. 11. 2021 (3 000 Kč x 5 měsíců). Soud proto řízení co do částky 15 000 Kč výrokem I. tohoto rozsudku zastavil. 4. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 31. 8. 2021 soud zjistil, že žalobkyně je vlastníkem předmětného bytu. 5. Z nájemní smlouvy soud zjistil, že manžel žalobkyně [jméno] [příjmení] a žalovaná uzavřeli dne 11. 6. 2020 nájemní smlouvu na předmětný byt. Manžel žalobkyně zde prohlásil, že je výlučným vlastníkem předmětného bytu. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 12. 6. 2020 do 12. 6. 2021. Výše nájemného byla sjednána na částku 10 500 Kč, výše záloh na služby pak na částku 3 000 Kč měsíčně s tím, že nájemné a zálohy měly být hrazeny k 28. dni v měsíci počínaje 28. 6. 2020 (nájemné za 13. 7. 2020 až 12. 8. 2020, první nájemné hrazeno při podpisu smlouvy) a že zálohy měly být vyúčtovány vždy jednou ročně do 30. 5. za rok předchozí. Nájemné mělo být hrazeno na účet č. [bankovní účet]. 6. Z přehledu placeného nájemného soud zjistil, že dle této tabulky zpracované žalobkyní vznikl žalované dluh na nájemném za období od 12. 11. 2020 do 12. 12. 2020 ve výši 3 000 Kč, za období od 12. 1. 2021 do 12. 2. 2021 ve výši 7 000 Kč, a na nájemném a službách za období od 12. 4. 2021 do 12. 8. 2021 celkem 54 000 Kč. 7. Z vyúčtování dodávky plynu za předmětný byt za období od 22. 2. 2020 do 11. 3. 2021 soud zjistil, že jako zákazník je zde uveden [jméno] [příjmení] a vznikl nedoplatek ve výši 19 240,95 Kč. 8. Z emailu žalobkyně ze dne 24. 9. 2021 adresovaného své právní zástupkyni soud zjistil, že žalobkyně zaslala žalované dne 16. 6. 2021 email, ve kterém po ní uplatnila částku 6 325 Kč za nedoplatek na plyn. K této částce dospěla žalobkyně tak, že z celkového nedoplatku 19 240,95 Kč odečetla cca 1/3 za období od února do června 2020, kdy žalovaná byt neužívala. Z částky 12 827 Kč pak žalobkyně odečetla jiný přeplatek ve výši 6 502 Kč a tak dospěla k částce 6 325 Kč. 9. Z dopisu právní zástupkyně žalobkyně ze dne 31. 8. 2021 a dokladu o doručení soud zjistil, že žalobkyně vyzvala prostřednictvím své právní zástupkyně žalovanou k vyklizení předmětného bytu a zaplacení částky 70 325 Kč na účet žalobkyně č. [bankovní účet] do 15. 9. 2021. Dopis si mohla žalovaná poprvé vyzvednout dne 3. 9. 2021, reálně si jej vyzvedla až 14. 9. 2021. 10. Z emailu žalované ze dne 13. 9. 2021 adresovaného právní zástupkyni žalobkyně soud zjistil, že žalovaná v reakci na výzvu k úhradě ze dne 31. 8. 2021 uvedla, že není schopna ani zaplatit dluh ani byt vyklidit do 15. 9. 2021 s tím, že si je vědoma„ mimoprávního jednání“. Žalovaná dále uvedla, že si hledá nový byt a snaží se dlužnou částku zaplatit a byt vyklidit co nejdříve. 11. Z takto provedených důkazů soud dospěl ke skutkovému závěru, že žalovaná a manžel žalobkyně podepsali nájemní smlouvu na nájem předmětného bytu ve vlastnictví žalobkyně od 12. 6. 2020 do 12. 6. 2021 za smluvené nájemné 10 500 Kč měsíčně, zálohy na služby měly činit 3 000 Kč měsíčně. Nájem měl dle této smlouvy skončit 12. 6. 2021, žalovaná však byt nevyklidila ani přes výzvu žalobkyně a užívá jej až dosud. Žalovaná neuhradila část smluveného nájemného za období od 12. 11. 2020 do 12. 12. 2020 ve výši 3 000 Kč, za období od 12. 1. 2021 do 12. 2. 2021 ve výši 7 000 Kč, a dále nájemné a zálohy služby za období od 13. 4. 2021 do 12. 6. 2021 celkem 26 000 Kč. Žalovaná rovněž žalobkyni neuhradila žádnou částku za užívání předmětného bytu po 12. 6. 2021, ač ji k tomu žalobkyně vyzvala dopisem ze dne 31. 8. 2021. Žalovaná neuhradila žalobkyni žádnou částku na vyúčtování za dodávky plynu za období od 22. 2. 2020 do 11. 3. 2021, ač jí bylo vyúčtování doručeno dne 16. 6. 2021. 12. Výše uvedený skutkový stav soud právně hodnotil následujícím způsobem: 13. Podle § 1040 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. 14. Podle § 2201 o.z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 15. Podle § 2237 o.z. smlouva (o nájmu bytu) vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. 16. Podle § 582 odst. 2 o.z. není-li dodržena forma právního jednání ujednaná stranami, lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno. To platí i tehdy, vyžadují-li formu určitého právního jednání ustanovení části čtvrté tohoto zákona. 17. Podle § 574 o.z. je na právní jednání třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. 18. Podle § 2292 o.z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned. 19. Podle § 2291 o.z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. 20. Podle § 2999 odst. 1 věty první o.z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. 21. Podle § 1958 odst. 2 o.z. neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu. 22. Podle § 7 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb. kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty platí, že finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. 23. Soud se nejprve zabýval otázkou, zda a mezi kým vznikl nájemní vztah. Nájemní smlouva byla uzavřena mezi manželem žalobkyně a žalovanou, přičemž ustanovení § 2201 a násl. o.z. nevylučují uzavření nájemní smlouvy s osobou odlišnou od vlastníka předmětu nájmu. Na nájemní smlouvu proto nelze hledět jako na a priori neplatnou z důvodu, že manžel žalobkyně není vlastník předmětného bytu. Z obsahu nájemní smlouvy, konkrétně z prohlášení manžela žalobkyně, že je výlučný vlastník předmětného bytu a z čísla účtu, na které má byt plněno nájemné (což je stejný účet, na který měla žalovaná plnit dle výzvy ze dne 31. 8. 2021 žalobkyni a ze kterého žalobkyně hradila soudní poplatek za podanou žalobu) je zřejmé, že nájemní smlouva měla být správně uzavřena přímo s žalobkyní, přičemž manžel žalobkyně při jejím uzavření ne zcela domyslel důsledky toho, že je ve smlouvě jako smluvní strana uveden on namísto žalobkyně. Z výše uvedených skutečností, z toho, že s žalovanou poté komunikovala žalobkyně a že žalovaná nikdy nezpochybňovala, že by smlouva nebyla uzavřena platně, případně, že by žalobkyně nebyla smluvní stranou, soud dále dovodil, že úmyslem manželů [příjmení] a žalované bylo již od počátku to, aby pronajímatelem dle nájemní smlouvy byla žalobkyně a že žalobkyně byla její smluvní stranou. Tou se žalobkyně stala nejpozději během trvání nájemního vztahu na základě konkludentní dohody účastníků, když vystupovala jako pronajímatel a žalovaná toto akceptovala. Jelikož žalovaná předmětný byt užívala, nemohla by s odkazem na § 582 odst. 2 o.z. ani teoreticky namítat neplatnost takové konkludentní dohody pro nedostatek formy. Soud proto uzavírá, že nájemní smlouva byla uzavřena platně a žalobkyně je dl