11 C 75/2021-297 — Okresní soud v Kutné Hoře

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zaplacení částky 168 303,55 Kč, smluvní pokuty ve výši 205 009,49 Kč a úroku z prodlení z částky 373 313,04 Kč od 1. 8. 2020 do zaplacení z titulu dlužného nájemného, smluvní pokuty a dalších plnění související s dluhem žalovaného vůči žalobkyni z nájemní smlouvy ze dne 28. 2. 2019, jejímž předmětem byl pronájem prostorů restaurace na adrese [obec a číslo]. Žalobkyně se konkrétně domáhala zaplacení částky 1 342,55 Kč jako dlužného nájemného za období od 1. 3. 2019 do 5. 2. 2020 (když oproti dluhu na nájemném ve výši 122 896,55 Kč započetla částku 121 554 Kč vynaloženou žalovaným na rekonstrukci předmětu nájmu), smluvní pokutu za nezaplacené nájemné ve výši 205 009,49 Kč, zaplacení škody na vyměněné vložce zámku ve výši 1 166 Kč, zaplacení objednaných zednických prací ve výši 135 315 Kč, zaplacení částky 4 112 Kč za užívání popelnic, zaplacení ukládky odpadů ve výši 2 923 Kč, zaplacení částky 7 425 Kč na úpravy okolí restaurace, zaplacení nedoplatku spotřebované energie ve výši 14 820 Kč a náklady na vývoz fekálií ve výši 1 200 Kč. 2. Žalovaný navrhoval žalobu zamítnout s tím, že žalobkyně začala od 20. 8. 2019 provádět rekonstrukci fasády domu, kde se nacházely pronajaté prostory restaurace, v důsledku čehož došlo k omezení provozu a snížení tržeb. Žalovaný proto uplatnil slevu na nájemném ve výši 80% za období od 20. 8. 2019 do 30. 11. 2019. Žalovaný dále uplatnil slevu na nájemném ve výši 100% od 1. 12. 2019 do 5. 2. 2020 z důvodu nezpůsobilosti předmětu nájmu k užívání pro vadnou elektroinstalaci. Zbylou část nájemného ve výši 67 277 Kč žalovaný započetl proti své pohledávce za žalobkyní ve výši 121 554 Kč za rekonstrukci předmětu nájmu. Nárok na zaplacení smluvní pokuty za nezaplacené nájemné pak žalobkyni nemohl vzniknout v plné výši, neboť žalovaný důvodně uplatnil slevu na nájmu, vůči zbytku nároku na smluvní pokutu žalovaný ve svém vyjádření ze dne 25. 5. 2021 započetl zbytek své pohledávky za žalobkyní za rekonstrukci předmětu nájmu. K nároku na zaplacení částky 1 166 Kč žalovaný namítal, že dne 2. 2. 2020 došlo k výměně zámků v objektu restaurace, žalovaný tam měl své věci, a proto byl nucen zámky vyměnit. Při tom mu vznikla škoda ve výši 6 040 Kč, kterou vůči tomuto nároku žalobkyně započetl. Žalovaný dále popřel, že by si objednal jakékoli zednické práce v hodnotě 135 315 Kč a objednal úpravu okolí restaurace v ceně 7 425 Kč. Pokud jde o částky 4 112 Kč za užívání popelnic, 2 923 Kč na kontejner, nedoplatku na el. Energii ve výši 14 820 Kč a nákladů na vývoz fekálií ve výši 1 200 Kč, namítal žalovaný, že tyto služby měl objednány a řádně za ně svým dodavatelům hradil. 3. Účastníci učinili nesporným, že žalobkyně dne 28. 2. 2019 uzavřela s žalovaným nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem prostorů restaurace s barem a obložením stěn, kuchyně – 2 místnosti, sklep pod kuchyní, sklad potravin, salónek, šatna personálu, WC personál, venkovní betonová plocha předzahrádky, 1 polovina plochy skladu palivového dřeva) na adrese [adresa žalobkyně] (dále jen„ nájemní smlouva“ a„ pronajaté prostory“ a celá budova jako„ budova sokolovny“), kdy pronajaté prostory byly nájemní smlouvou označené jako prostory sloužící k podnikání (provozování restaurace). Nájemní smlouva stanovila žalovanému povinnost platit měsíční nájemné ve výši 11 000 Kč vždy k 15. dni v daném měsíci. Účastníci dále učinili nesporným, že žalobkyně prováděla v průběhu nájemního vztahu opravu fasády budovy [č. p.], sporná však zůstala doba trvání oprav. 4. Z nákresu dispozice budovy sokolovny soud zjistil, že prostory restaurace a zázemí jsou situovány v přední části budovy sokolovny, za prostorami restaurace je velký sál a přísálí a za sálem se nachází WC a šatny. 5. Z předávacího protokolu ze dne 14. 2. 2019 sepsaného žalobkyní a [jméno] [příjmení] soud zjistil, že téhož dne předal [jméno] [příjmení] žalobkyni ([jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]) pronajaté prostory s určitými závadami (např. vlhké a opadané zdivo v prostoru salónku), stav elektroměru [číslo] byl zaznamenán jako T1 207070 kWh, T2 82485 kWh, stav elektroměru žalobkyně [číslo] byl zaznamenán jako 66565 kWh. Jímky měly být vyvezeny 15. 2. 2019. 6. Z usnesení [stát. instituce], Odboru práva a veřejných zakázek, ze dne 18. 5. 2020, [číslo jednací], R 289/20 soud zjistil, že správní orgán tímto usnesením odložil věc přestupku proti občanskému soužití, kterého se měla dopustit žalobkyně tím, že měla dne 1. 2. 2020 vyměnit bezpečností vložku zámku u pronajatých prostor a neinformovala o tom žalovaného. Důvodem odložení věci bylo, že se jedná o občanskoprávní spor účastníků. 7. Z usnesení [stát. instituce], Odboru práva a veřejných zakázek, ze dne 18. 5. 2020, [číslo jednací], R 199/20 soud zjistil, že správní orgán tímto usnesením odložil věc přestupku proti majetku, kterého se měl dopustit žalovaný tím, že měl dne 4. 2. 2020 vyměnit bezpečnostní vložku zámku u pronajatých prostor za jinou a způsobit tak žalobkyni škodu ve výši 2 500 Kč. Důvodem odložení věci bylo, že se jedná o občanskoprávní spor účastníků. 8. Z úředního záznamu Policie České republiky ze dne 10. 2. 2020, [číslo jednací] soud zjistil, že téhož dne byl policejním orgánem vyslechnut [jméno] [příjmení], který uvedl, že je starosta [územní celek] a stará se i o žalobkyni. Žalovaný dluží žalobkyni na nájemném za pronajaté prostory, proto předseda kontrolní komise žalobkyně [jméno] [příjmení] dne 1. 2. 2020 vyměnil zámky u pronajatých prostor. 9. Z úředního záznamu Policie České republiky ze dne 1. 3. 2020, [číslo jednací] soud zjistil, že téhož dne byl policejním orgánem vyslechnut žalovaný, který uvedl, že od 1. 3. 2019 provozoval v pronajatých prostorách restauraci. Dne 2. 2. 2020 žalovaný zjistil, že u pronajatých prostor byly vyměněny zámky, proto dne je 4. 2. 2020 rovněž vyměnil, manželka žalovaného si vzala přístroj EET a nové klíče od restaurace žalovaný předal zástupci žalobkyně. 10. Z nedatované faktury [číslo] 2020 vydané společností [právnická osoba] soud zjistil, že žalovanému bylo za zámečnické pohotovostní služby naúčtováno 6 040 Kč. 11. Z předávacího listu ze dne 4. 2. 2020 soud zjistil, že téhož dne předala [jméno] [příjmení] paní [příjmení] klíče od pronajatých prostor. 12. Z výpisu z obchodního rejstříku ze dne 25. 5. 2021 soud zjistil, že [právnická osoba] s.r.o., [IČO], sídlem [adresa žalobkyně], má jako předmět podnikání zapsáno mj. provádění staveb a jejím jediným společníkem a jednatelem je paní [jméno] [příjmení]. 13. Z výpisu ze spolkového rejstříku ze dne 25. 5. 2021 resp. ze dne 12. 7. 2021 soud zjistil, že žalobkyně je pobočný spolek České obce sokolské, starostou žalobkyně je [jméno] [příjmení], jednatelkou [jméno] [příjmení], hospodářem [jméno] [příjmení] (což jsou členové výboru – statutárního orgánu) a členem kontrolní komise je [jméno] [příjmení]. 14. Z výpisu ze spolkového rejstříku ze dne 11. 8. 2021 soud zjistil, že starostou spolku SH ČMS – Sbor dobrovolných hasičů [obec] je [jméno] [příjmení]. 15. Ze zápisu z valné hromady žalobkyně ze dne 5. 4. 2019 soud zjistil, že se tato valná hromada konala v budově sokolovny. Během valné hromady byla přednesena zpráva o činnosti žalobkyně. Bylo konstatováno, že je zvažována oprava celkové fasády budovy sokolovny. V únoru 2019 byla ukončena nájemní smlouva na pronajaté prostory s panem [příjmení] a uzavřená nová s žalovaným. Žalovaný se v souladu s nájemní smlouvou zavázal na vlastní náklady provést většinovou rekonstrukci pronajatých prostor i navazujících vnitřních i venkovních prostor. Zápis podepsali členové výboru, zápis naopak není podepsán žalovaným nebo jeho manželkou [jméno] [příjmení]. 16. Z výstupu z kalkulačky systému ASPI soud zjistil, že žalobkyně vypočetla smluvní pokutu 205 009,49 Kč požadovanou po žalovaném tak, že účtovala vždy 0,5% denně z dlužného nájemného počínaje 16. dne daného měsíce (od 15. 3. 2019 do 15. 2. 2019, nájemné 11 000 Kč měsíčně), poté účtovala smluvní pokutu ve výši 0,5% denně z částky 121 000 Kč od 16. 2. 2020 do 14. 7. 2020 a poté účtovala smluvní pokutu ve výši 0,5% denně z částky 1 342,55 Kč od 15. 7. 2020 do 25. 2. 2021. 17. Ze sms zprávy ze dne 20. 1. 2020 soud zjistil, že [jméno] [příjmení] vyzval žalovaného k předání pronajatých prostor. 18. Z nájemní smlouvy ze dne 28. 2. 2019 soud zjistil, že žalobkyně touto smlouvou pronajala žalovanému pronajaté prostory od 1. 3. 2019 do 1. 3. 2029. Nájemné ve výši 11 000 Kč měsíčně mělo být hrazeno vždy k 15. dni v měsíci, pro případ prodlení s placením nájemného byla sjednána smluvní pokuta ve výši 0,5% z dlužné částky denně. Povinností nájemce bylo zajistit a uhradit mj. náklady na dodávku elektrické energie a vody, odvoz s odvádění odpadních vod včetně čištění jímek a odvoz komunálního odpadu. Povinností pronajímatele bylo rovněž předložit nájemci vyúčtování služeb (komunální odpad) a povinností nájemce bylo toto vyúčtování uhradit. Povinností nájemce bylo dále dle čl. V písm. f) nájemní smlouvy zajišťovat a hradit náklady po dobu