5 C 161/2022-136 — Okresní soud v Kutné Hoře

1. Žalobkyně se žalobou domáhala určení, že je vlastníkem pozemku parc. č. st. 222, jehož součástí je stavba [adresa], zastavěná plocha a nádvoří, a pozemku parc. [číslo] zahrada, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora, pro obec Bratčice, katastrální území Bratčice u Potěh (dále jen„ předmětné nemovitosti“). Žalobu odůvodnila tím, že mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva, kterou se žalobkyně zavázala předmětné nemovitosti žalované prodat za kupní cenu 2 450 000 Kč. Před uzavřením kupní smlouvy bylo (formálně) s manželem žalobkyně uzavřeno několik smluv o zápůjčce či úvěru. V roce 2016 se žalobkyně stala výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí, přičemž na ni přešel i dluh jejího otce z hypotečního úvěru. Žalobkyni vznikly drobné dluhy, které v roce 2019 činily zhruba 200 000 Kč Tyto nebyla žalobkyně schopna společně se splátkami z hypotečního úvěru splácet. Žalobkyně se proto svěřila manželům [příjmení] a následně byla mezi společností [právnická osoba], [IČO] (zastoupenou [jméno] [příjmení] jako jednatelem), a manželem žalobkyně dne [datum] uzavřena smlouva o zápůjčce na částku 295 000 Kč. Manželu žalobkyně byla na základě této smlouvy zaslána částka 200 000 Kč a zbývající částka 95 000 Kč byla započítána na provizi společnosti [právnická osoba], [IČO]. [jméno] [příjmení] následně navrhl zprostředkování nebankovního úvěru k zaplacení zbývajícího dluhu na hypotečním úvěru a dne [datum] byla mezi [jméno] [jméno], [IČO], a manželem žalobkyně uzavřena smlouva o zápůjčce na částku 1 024 000 Kč. Manžel žalobkyně přitom celou částku na základě této smlouvy neobdržel, z účtu [jméno] [jméno] byla manželu žalobkyně zaslána celková částka 214 300 Kč. Na úvěrový účet byla dále zaslána částka 302 000 Kč, čímž došlo k úhradě celého dluhu z hypotečního úvěru. Dále měl být ze smlouvy o zápůjčce uhrazen dluh u společnosti [právnická osoba], [IČO], o čemž ovšem žalobkyně ani její manžel potvrzení neobdrželi. [jméno] [příjmení] v listopadu 2019 kontaktovala rodinu žalobkyně s tím, že pohledávka [jméno] [jméno], byla zesplatněna a dluh činí 1 127 000 Kč. [jméno] [příjmení] proto kontaktovala [právnická osoba] s.r.o., [IČO] (dále též„ zprostředkovatel“), která dne [datum] uzavřela s manželem žalobkyně zprostředkovatelkou smlouvu, kterou se jmenovaná společnost zavázala zprostředkovat uzavření smlouvy o úvěru za odměnu 120 000 Kč. 2. Dne [datum] tak byla mezi manželem žalobkyně a společností [právnická osoba], [IČO] (dále též„ Věřitel“), uzavřena smlouva o úvěru, k níž dohodou z téhož dne žalobkyně přistoupila. Dále byla téhož dne mezi Věřitelem a žalobkyní uzavřena zástavní smlouva k předmětným nemovitostem k zajištění pohledávky Věřitele. Věřitel se smlouvou o úvěru zavázal poskytnout manželu žalobkyně částku 1 367 000 Kč tak, že částka 20 000 Kč bude započtena na úhradu nákladů spojených se zřízením zástavního práva a zápisem do katastru nemovitostí, částka 1 127 000 Kč bude uhrazena na účet [jméno] [jméno], částka 100 000 Kč bude uhrazena na účet úvěrovaného a částka 120 000 Kč bude uhrazena na účet zprostředkovatele jako odměna. Ve smlouvě o úvěru bylo dále dohodnuto splácení úvěru včetně sjednaného úroku a smluvní pokuty pro případ prodlení. Žalobkyně a její manžel zprvu splátky ve výši 17 088 Kč měsíčně hradili, nicméně tento stav byl neudržitelný a úvěr byl zesplatněn s tím, že dluh činí 2 840 876,93 Kč a sestává se z jistiny ve výši 1 367 000 Kč, úroku ve výši 341 748 Kč, smluvních pokut v celkové výši 1 017 432,15 Kč a zákonných úroků z prodlení ve výši 114 696,78 Kč. Při úhradě do [datum] měl Věřitel uplatňovat pouze pohledávku ve výši 2 030 000 Kč. Za tohoto stavu se po kontaktování žalobkyní do situace vložila žalovaná, která navrhla odkup předmětných nemovitostí oproti vyplacení závazku žalobkyně [příjmení]. Dne [datum] tak byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena kupní smlouva, jíž se žalobkyně zavázala převést vlastnické právo k předmětným nemovitostem na žalovanou. Žalovaná se zavázala zaplatit kupní cenu ve výši 2 450 000 Kč tak, že částka 2 100 000 Kč bude uhrazena Věřiteli, částka 300 000 Kč bude započítána na náklady spojené s převodem nemovitostí a částka 50 000 Kč bude uhrazena na účet žalobkyně. [příjmení] dne byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva, kterou se žalovaná po dobu jednoho roku od nabytí vlastnického práva k předmětným nemovitostem zavázala předmětné nemovitosti žalobkyni pronajímat za 8 000 Kč měsíčně. [příjmení] dne byla dále žalobkyní uzavřena zástavní smlouva k předmětným nemovitostem se [právnická osoba] a.s., [IČO] (dále též„ Zástavní věřitel“), čímž měla být zajištěna její pohledávka vůči žalované, které poskytla částku 2 450 000 Kč na zaplacení kupní ceny. V katastru nemovitostí žalobkyně dohledala listiny mající prokazovat složení částky 2 450 000 Kč do advokátní úschovy. Kvitanci o zaplacení dluhu u Věřitele ale žalobkyni nikdo nepředal. Po uzavření těchto smluv byla dále vedena jednání o zpětném odkupu nemovitostí za cenu 4 300 000 Kč, ve kterých vystupoval Zástavní věřitel. Taktéž byla žalobkyně kontaktována žalovanou, že pokud předmětné nemovitosti neodkoupí zpět, budou nemovitosti prodány třetí osobě. 3. S ohledem na shora uvedené žalobkyně považuje uzavřenou kupní smlouvu za absolutně neplatnou pro rozpor se zákonem a dobrými mravy. Dle žalobkyně absentovala vážná vůle žalované nabýt do vlastnictví předmětné nemovitosti a cílem bylo zajistit nejspíše fiktivní pohledávku zástavního věřitele vůči žalované. Lze dovodit úmysl Věřitele, žalované a Zástavního věřitele obejít zákon, když primárním cílem žalované nebylo nabýt vlastnictví k předmětným nemovitostem, nýbrž pohledávku Věřitele uspokojit nikoliv výtěžkem z prodeje zástavy, ale vyplacením sjednané kupní ceny, která odpovídala výši jeho pohledávky. Cílem uvedených smluv bylo sjednat tvz. propadnou zástavu. Dále uvedla, že nejen kupní smlouva odporuje právnímu řádu, když jednání žalované i dalších subjektů zainteresovaných v této věci popírá zásadu spravedlnosti, poctivosti, ochrany spotřebitele a uzavřené smlouvy nesou znaky lichvy a neúměrného zkrácení. Celý řetězec smluv o zápůjčce/úvěru neplatných pro rozpor s dobrými mravy byl pro žalobkyni a její rodinu likvidační a výsledkem těchto smluv nesoucích znak lichvy byla skutečnost, že v konečném důsledku žalobkyně za prodej předmětných nemovitostí obdržela pouze částku 50 000 Kč. Všechny zúčastněné osoby včetně žalované pouze využily bezvýchodné situace žalobkyně. Vzhledem k neplatnosti kupní smlouvy nebylo vlastnické právo k předmětným nemovitostem převedeno a současný stav v katastru nemovitostí tak neodpovídá skutečnosti, přičemž žalobkyně má naléhavý právní zájem na požadovaném určení. 4. Žalovaná se s podanou žalobou neztotožnila. [ulice] část žaloby, ve které žalobkyně uvádí, jakým způsobem se dostala do ekonomické nouze, je pro posouzení této věci zcela irelevantní. Žalovaná předmětné nemovitosti nekupovala za účelem jejich užívání, ale s úmyslem je dále zpeněžit. Kupní cenu přitom financovala ze zápůjčky poskytnuté Zástavním věřitelem, přičemž byla sjednána poměrně krátká doba splatnosti v očekávání brzkého prodeje předmětných nemovitostí. Zůstatek z následného prodeje nemovitostí měl být ziskem žalované, a proto žalovaná rozhodně měla vůli nemovitosti nabýt do svého vlastnictví, aby s nimi dále mohla obchodovat. Podstatná část kupní ceny měla být hrazena k rukám Věřitele na úhradu jeho pohledávky vůči žalobkyni a jejímu manželu. Pokud byla Věřitelem vystavena kvitance o uhrazení pohledávky za žalobkyní, je zřejmé, že kupní cena byla skutečně uhrazena a zápůjčka poskytnutá Zástavním věřitelem žalované nebyla pouze fiktivní pohledávkou. Zástavní věřitel pak s žalobkyní uzavíral zástavní smlouvu právě k zajištění zápůjčky poskytované žalované k uhrazení kupní ceny. Závěry o obcházení zákazu propadné zástavy tak nemají v žalobních tvrzení ani v navržených důkazech oporu. Mezi žalobkyní a žalovanou žádný jiný závazkový vztah kromě uzavření kupní smlouvy neexistoval. Žalobkyně při uzavírání kupní smlouvy nebyla v tísni, která ji nutila smlouvu uzavřít. Žalobkyně pak i k vyplacené částce 50 000 Kč z kupní ceny přehlíží, že další část kupní ceny byla vyplacena k rukám Věřitele na úhradu jejího dluhu. Jde-li tak o vzájemná plnění z kupní smlouvy, tato nejsou v hrubém nepoměru, když hodnota nemovitostí činila 3 200 000 Kč, max. 3 980 000 Kč, čímž ve vztahu ke sjednané a poskytnuté kupní ceně 2 450 000 Kč nebyla překročena hranice hrubého nepoměru ve smyslu judikatury Nejvyššího soudu. Nezkoumání úvěruschopnosti manžela žalobkyně [příjmení] a dalšími předchozími věřiteli nemá na posouzení věci vliv, neboť manžel žalobkyně od Věřitele čerpal podnikatelský úvěr na refinancování dříve uzavřeného podnikatelského úvěru. Nelze tak aplikovat příslušná ustanovení zákona o spotřebitelském úvěru na projednávanou věc. Navrhla proto žalobu zamítnout. 5. Soud provedl důkazy listinami, které předložili účastníci k prokázání svých tvrzení (§