112 C 121/2021-128 — Okresní soud v Karviné, pobočka Havířov

1. Žalobou doručenou soudu dne [datum] domáhal se žalobce určení, že je vlastníkem nemovitých věcí, a to pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], pozemku parc. [číslo] – zahrada a pozemku parc. [číslo] – trvalý travní porost, zapsaných na [list vlastnictví], pro katastrální území Bludovice, obec Havířov, s tím, aby soud dále rozhodl o povinnosti žalobce vrátit žalované uhrazenou kupní cenu ve výši 2 500 000 Kč. Žalobu odůvodnil tvrzením, že je vlastníkem těchto nemovitých věcí, avšak jejich současným katastrálním vlastníkem je žalovaná na základě kupní smlouvy ze dne [datum]. Předmětné nemovité věci se žalobce rozhodl prodat jiným zájemcům, a to [jméno] [příjmení] a [jméno] a [jméno] [příjmení] za sjednanou kupní cenu 2 000 0000 Kč a za účelem zajištění převodu nemovitostí těmto osobám uzavřel se zprostředkovatelem [jméno] [příjmení] smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb. Zprostředkovatel prodej nemovitých věcí neinzeroval, pouze byly řešeny záležitosti týkající se dělení pozemků parc. [číslo] dle dohody zájemců s žalobcem a také za účelem zajištění přístupu k nemovitostem přes přístupovou komunikaci jiných vlastníků. Realitní makléř konal a komunikoval se zájemci o koupi nemovitostí. V listopadu 2020 však oslovila žalobce žalovaná, která projevila zájem o koupi nemovitostí za kupní cenu 2 500 000 Kč, tuto nabídku však žalobce odmítl, neboť na prodeji nemovitostí již byl dohodnut s jinými zájemci. Navýšení kupní ceny nad požadovanou částku 2 000 000 Kč by stejně nezískal žalobce, neboť takovéto navýšení by pouze přirostlo výši provize zprostředkovatele prodeje pana [příjmení]. Žalobce neměl žádný důvod k prodeji žalované. Dne [datum] realitní makléř oznámil žalobci, že smlouvy pro převod nemovitosti na zájemce pana [příjmení] a manžele [příjmení] jsou již nachystány k podpisu, k jejich ověření a za tím účelem navštívili společně pobočku České pošty v [obec], kde žalobce podepsal všechny listiny, které mu byly zprostředkovatelem předloženy s plnou důvěrou ve zprostředkovatele a v dobré víře, že se jedná o dokumentaci potřebnou k převodu nemovitostí na osoby zájemců. Žalobce listinám nevěnoval v dobré víře v osobu zprostředkovatele pozornost, vše podepsal a nechal si podpis úředně ověřit. Žalovaná se v okamžiku podpisu smlouvy žalobcem nenacházela a poštovní úřad navštívila krátce poté, co budovu poštovního úřadu opustil žalobce, z čehož lze usuzovat na zřejmý úmysl, kdy žalobce nejprve odmítl převést nemovitosti žalované, a toto by jistě učinil i ve chvíli, kdy by mu byla předložena kupní smlouva za přítomnosti žalované. Lze tudíž usuzovat na lstivé jednání ze strany zprostředkovatele a žalované. Po podepsání listiny neobdržel žádné pare těchto listin, které na poště podepsal, a o omylu se dozvěděl až z vyrozumění katastrálního úřadu poté, co mu bylo doručeno vyrozumění o zahájení vkladového řízení ze dne [datum] Tomu se snažil aktivně zabránit, když uzavření kupní smlouvy provedl v omylu v osobě kupujícího, avšak neúspěšně. Až následně dne [datum] po osobní návštěvě katastrálního úřadu zjistil výši kupní ceny, neboť si nechal vyhotovit kopii kupní smlouvy ze dne [datum], přičemž dle takto provedené transakce vznikla zprostředkovateli odměna za převod nemovitostí této konkrétní kupující ve výši 500 000 Kč. V dané věci není jediný důvod, proč celá transakce neproběhla standardním způsobem, tedy uzavřením kupní smlouvy, smlouvy o úschově finančních prostředků a podepsáním návrhu na vklad do katastru za přítomnosti všech smluvních stran, zprostředkovatele i advokáta jako schovatele. Dle žalobce tak k vkladu vlastnického práva na žalovanou došlo dne [datum] na základě absolutně neplatného právního úkonu. Žalobce namítá, že tento úkon byl učiněn v rozporu s dobrými mravy, kdy čin, kterým došlo k uzavření kupní smlouvy, spočívá ve vědomém předstírání nebo zatajování určitých skutečností. Lstivé jednání by nemělo požívat žádné právní ochrany, a to ani na úkor zásady pacta sunt servanda. Dále namítal neplatnost kupní smlouvy z důvodu omylu jakožto vady vůle. Žalobce nikdy neměl v úmyslu učinit jednání vedoucí k převodu nemovitostí na žalovanou. K jednáním s žalovanou zprostředkovatele nezmocnil, neboť žalobce neměl vůli žalované nemovitosti prodat. Protože se na omylu podílela druhá strana, a to prostřednictvím třetí osoby, která uvedla jednajícího v omyl lstí a žalovaná měla na takovémto činu účast nebo o něm alespoň věděla nebo musela vědět, nese původce omylu právní následky uvedené v ust. § 584 odst. 2 občanského zákoníku. Tedy jednání třetí osoby, které vyvolalo omyl jednajícího, je třeba posuzovat stejně jako jednání, kterým způsobila omyl druhá strana. Ze všech těchto důvodů má soud za to, že kupní smlouva ze dne [datum] je jednak z důvodu omylu v osobě a zejména z důvodu vyvolané lsti třetí osobou, tedy realitním makléřem neplatná, přičemž této neplatnosti se žalobce dovolal, a je také neplatná pro rozpor s dobrými mravy a navrhuje určit, že žalobce je vlastníkem předmětných nemovitých věcí s tím, že vrátí žalované uhrazenou kupní cenu 2 500 000 Kč. Žalobce má naléhavý právní zájem na tomto určení, neboť své vlastnické právo nikdy nepozbyl, v katastru nemovitostí však uveden není, neboť katastrální úřad provedl na podkladu absolutně neplatné kupní smlouvy tento vklad. Existuje tak rozpor ve vlastnictví předmětných nemovitých věcí podle stavu vyplývajícího ze zápisu v katastru nemovitostí a podle skutečného stavu a naléhavý právní zájem je dán ve smyslu rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. [spisová značka]. Žalovaná na předžalobní výzvu k nápravě tohoto vadného stavu nereagovala. 2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, neboť veškeré kroky, které v dané věci žalobce provedl, jednoznačně poukazují na to, že velmi dobře věděl, komu předmětné nemovitosti prodává. Rodiče žalované bydlí v blízkosti předmětných nemovitostí na stejné ulici a v listopadu 2020 oslovili žalovaného, když jej viděli, že stěhuje věci z nemovitosti, tázali se, zda není nemovitost na prodej. Žalobce jim sdělil, že nemovitosti skutečně prodává za kupní cenu 2 200 000 Kč a otec žalované mu sdělil, že je ochoten uhradit za nemovitosti částku vyšší, a to 2 500 000 Kč. Žalobce tuto nabídku neodmítl, jen mu sdělil, že uzavřel zprostředkovatelkou smlouvu s [jméno] [příjmení] a že jej nechce obejít a poskytl mu kontakt na něj. Otec žalované se s panem [příjmení] spojil a přednesl mu nabídku na koupi nemovitostí pro žalovanou. Poté od něj obdržel informace o tom, že žalobce souhlasil s prodejem nemovitostí žalované, obdrželi od pana [příjmení] návrhy smluvní dokumentace, přičemž kupní smlouva byla následně podepsána. U podpisových řádků je vždy uvedeno konkrétní jméno, tedy žalobce i žalované, pár centimetrů od sebe. Smlouva se podepisovala ve více vyhotoveních, stejně tak na formuláři návrhu na vklad je jasně viditelné, kdo je účastníkem řízení, tedy že jde o žalobce a žalovanou a navrhuje se vklad vlastnického práva pro žalovanou. Žalovaná nesouhlasí s tím, že by žalobce nevěděl, co podepisuje a komu nemovitosti prodává, neboť ze všech dokumentů jednoznačně vyplývá, že kupujícím je žalovaná, nikoli pan [příjmení], či manželé [příjmení], které žalovaná nezná. Pan [anonymizováno] se žalobcem otázku prodeje žalované projednal a s tímto postupem žalobce souhlasil. Po podpisu smluv byla následně do advokátní úschovy uhrazena celá sjednaná kupní cena 2 500 000 Kč a byl podán návrh na vklad vlastnického práva, dle něhož byl zápis do katastru proveden [datum]. Následně dne [datum] došlo k předání předmětných nemovitostí na místě samé žalované, o čemž byl sepsán předávací protokol a žalobce také k předání donesl žalované podklady pro přepis energie, jakožto novému vlastníkovi. Není pravdou, že by zprostředkovateli vznikl nárok na odměnu ve výši 500 000 Kč, neboť ze smlouvy o úschově finančních prostředků jednoznačně vyplývá, že žalobci byla po vkladu vlastnického práva vyplacena částka 2 320 000 Kč a zprostředkovateli pouze 180 000 Kč. Žalovaná nesouhlasí s tím, že by žalobce jednal v omylu či omylu vyvolaném lstí, neboť ze všech listinných důkazů je patrné, kdo je prodávající a kdo je kupující. Ani v předávacím protokolu není zmínka o tom, že by žalobce s převodem na žalovanou nesouhlasil. 3. K tomu žalobce uvedl, že důvěřoval zprostředkovateli převodu a nevěnoval pozornost obsahu smluvních dokumentů. Trval na tom, že nesouhlasil s převodem nemovitostí na žalovanou, o čemž byli uvědoměni kromě žalované a jejího otce také manželé [příjmení] i Ing. [příjmení]. Namítal, že k uzavření smluv nedošlo za součinnosti obou smluvních stran, neboť tyto se nesešly k jejich uzavření, ale k uzavření smluv došlo postupně, aniž k tomu byl dán jediný logický důvod. Tento kontraktační postup se vymykal běžnému postupu při převodu nemovitých věcí, což s ohledem na skutečnost, že žalobce a žalovaná od sebe bydlí necelých 5 km, evokuje otázku, proč se tak stalo. Žalobci není známo, z jakého důvodu mu byla vyplacena z advokátní úschovy částka ve výši 2 320 00