18 C 58/2022-121 — Okresní soud v Kroměříži

1. Žalobce se svým návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu doručeným soudu dne 1. 2. 2022 domáhá po žalovaném zaplacení částky v celkové výši 170 798 Kč s příslušenstvím tak, jak je blíže určeno v návrhu. 2. Dle tvrzení žalobce je žalovaný vlastníkem jednotky [číslo] v domě [adresa] na ulici [ulice] v [obec]. Na základě povinností vyplývajících pro vlastníka bytu ze zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, byl žalovaný povinen hradit měsíčně platby spojené se správou, provozem a opravami společných částí domu a dále platby za plnění spojená s užíváním bytové jednotky. Výše plateb byla stanovena na částku 2 053 Kč měsíčně od 1. 9. 2018. Platby jsou splatné vždy k 20. dni příslušného měsíce. Kromě zálohových a pevných plateb spojených s užíváním jednotky je žalovaný povinen hradit vyúčtování zálohových úhrad za plnění poskytovaná s užíváním jednotky. Žalobcem bylo v dubnu 2021 provedeno vyúčtování zálohových úhrad za planění poskytovaná s užíváním bytové jednotky za rok 2020, dle kterého byl žalovaný povinen doplatit žalobci částku 170 798 Kč. Nedoplatky za vyúčtování jsou splatné do 30 dnů ode dne provedení vyúčtování. Nedoplatek byl splatný nejpozději 31. 5. 2021 byl upozorněn i na to, že částka na nedoplatku na vyúčtování je vysoká a byla způsobena únikem vody v jednotce (protékání toalety). Celkem tak žalovaný dluží částku 170 798 Kč. Žalovaný byl vyzýván prostřednictvím správce nemovitostí k úhradě dlužné částky dne 11. 8. 2021. Opětovně byl žalovaný písemně vyzván k zaplacení dlužné částky prostřednictvím právní zástupkyně doporučeným dopisem ze dne 10. 9. 2021, kde byly vylíčeny všechny rozhodné skutečnosti a vysvětleny právní následky nezaplacení. Žalovaný však doposud ničeho neuhradil. 3. Okresním soudem v Kroměříži byl ve věci vydán dne 7. 2. 2022 elektronický platební rozkaz, proti kterému podal žalovaný v zákonné lhůtě odpor, který následně odůvodnil následovně. SVJ uplatňuje náhradu škody za únik vody v jednotce [číslo] multifunkčního domu [ulice a číslo] v [obec], která je v mém vlastnictví. Tato byla v době údajného vzniku škody v pronájmu [právnická osoba] [právnická osoba] dle smlouvy o pronájmu nebytových prostor ze dne 6. 9. 2018 a já jsem do ní neměl volný přístup. Pokud tedy opravdu škoda vznikla dle tvrzení vedení SVJ, je za ni zodpovědný nájemce jednotky [číslo]. Na můj opakovaný písemný dotaz jednateli firmy [anonymizováno] Mgr. [jméno] [příjmení] mi jím bylo sděleno, že k dlouhodobému úniku vody nemohlo dojít vzhledem ke každodenní přítomnosti prodavačky na prodejně a jeho pravidelným kontrolám pronajatých prostor a dle jeho názoru není ani uplatňovaný objem technicky možný. Návštěva jednotky [číslo] o kterou se opírá žaloba nebyla mně ani pokud vím nájemci ohlášena, nebyl jí přítomen ani nájemce ani já jako majitel jednotky, ale pouze prodavačka. Informace o ní mi byla následně předána emailem. Opakovaně rozporuji systém uplatňování rozpisu spotřeby vody ve výše uvedeném objektu ze strany SVJ. Je nárokován dle odečtu centrálního vodoměru umístněného ve vodoměrné šachtě, která se nachází na druhé straně Obvodové ulice ve vzdálenosti cca 90 m od objektu. Od této spotřeby pak SVJ odečte součet spotřeb jednotlivých bytů, které mají své odečtové vodoměry a rozdíl pak uplatní u majitele nebytových jednotek, kde odečtové vodoměry nejsou. Veškeré ztráty a úniky jsou tedy přičteny na vrub majitelů nebytových jednotek a tvrdě vymáhány. Tento stav trvá od r. 2005 a přes moje opakované urgence k jeho změně mi není známo, že by SVJ s ním cokoliv udělalo. Podobný případ byl již řešen i soudně [číslo jednací], kdy mi okresní soud uložil přes moje námitky uvedené do zápisu o jednání dle výše uvedeného rozdíl spotřeb uhradit, což se následně stalo. Na nápravu stavu se za uplynulou dobu ze strany SVJ neprovedlo dle mého vědomí nic. Podle informací, co mám, byla výše škody původně uplatňována na základě rozdílu ve fakturaci obvyklé za srovnatelné období a tato následně upravena za fakturaci skutečnou. Tedy na základě odečtů celkové spotřeby za objekt a součtu jednotlivých odečtových vodoměrů bytů. Tzn. celý rozdíl uplatněn za spotřebu v jednotce [číslo]. Upozorňuji na skutečnost, že v řešené období měly jednotky [číslo] multifunkčního objektu, tedy provoz [anonymizováno] s celou spoustou odběrných míst jako je např. provoz sauny, bazénu, whirpoolu, šaten atd. jiného majitele, než jsem já. O dění v těchto jednotkách nic nevím a myslím, že ani SVJ, přesto je škoda uplatňována tak jak je. Dle informací, které se ke mně dostaly, došlo v řešeném období k zatečení vody do jednotky [anonymizováno] z bytů nacházejících se nad ním s tím, že rozsah byl takový, že se musely opravovat nebo měnit stropní panely. Odkud tato voda pochází a komu byla vyúčtována? V průběhu několika posledních let došlo rovněž opakovaně k zatékání vody z jednotek [anonymizováno] nebo bytů nad ním do obchodních prostor jednotky [číslo] rovněž do garáží umístněných v suterénu pod jednotkou [číslo] byty. Odkud tato vody pochází a komu byla vyúčtována? 4. K uvedenému vyjádření žalovaného poté učinil žalobce dne 21. 4. 2022 repliku, ve které mj. sdělil, že v podaném návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu neuplatňuje žádnou náhradu škody, ale pouze požaduje úhradu nedoplatků vyúčtování zálohových plateb za plnění spojená s užíváním jednotky [číslo] v domě [adresa] na ulici [ulice] v [obec]. Výše nedoplatku za rok 2020 činila 170 798 Kč. Takto vysoká výše nedoplatku byla skutečně způsobena únikem vody v jednotce [číslo] za níž však nemůže žalobce, ale žalovaný jako vlastník jednotky. Správce nemovitostí [právnická osoba] [anonymizováno] pan [jméno] [příjmení] zjistil po zaslání faktury od společnosti [právnická osoba] za 1.čtvrtletí roku 2020 vysokou spotřebu vody v domě [číslo] na ulici [ulice] v [obec]. Z tohoto důvodu ve dnech 11. 5. 2020 a 12. 5. 2020 učinili zástupci správce nemovitostí [právnická osoba] pan [příjmení] [jméno] [příjmení] s panem [jméno] [příjmení] místní šetření v domě [adresa] na ulici [ulice] v [obec], kdy prohlédli vodovodní šachtu a hlavní vodoměr a zjistili, že skutečně došlo k velkému odběru vody a nadále dochází, prohlédli trasu vodovodní přípojky, společné prostory a vodoměry jednotlivých bytových jednotek. Dne 12.5.2020 provedli i prohlídku nebytové jednotky [číslo] kde se nacházela prodejna„ [anonymizována dvě slova]“. Do prostor prodejny a zázemí je vpustila prodavačka a vzadu na chodbě byl slyšitelný únik vody. Po prohlídce 2 záchodů bylo zjištěno, že na jednom WC dochází k úniku vody – protékání splachovacího záchodu. Protékání vody bylo ze strany zástupců správce nemovitostí pana [příjmení] [jméno] [příjmení] a pana [jméno] [příjmení] odstraněno zastavením přívodu vody do WC. Prodavačka [anonymizována dvě slova] zapůjčovala šroubovák a byla odstranění závady přítomna. O šetření a zjištění úniku vody včetně pořízených fotografií byla sepsána zpráva dne 12.5.2020, kterou v příloze jako důkaz přikládáme. Následně statutární výbor žalobce zaslal dne 26.5.2020 žalovanému výzvu k úhradě zálohové platby za dodávku vody s předběžným rozpočtem spotřeby vody a zprávou o místním šetření a kopie faktur od společnosti [právnická osoba] Vzhledem k tomu, že voda byla spotřebována v jednotce [číslo] na ulici [ulice] v [obec], je povinen její spotřebu (i když to byl únik vody v důsledku protékání toalety) uhradit vlastník jednotky tedy žalovaný. Tvrzení žalovaného, že v době úniku byla jednotka pronajata na základě smlouvy o pronájmu nebytových prostor nájemci [anonymizováno] – [právnická osoba], nemá na povinnost vlastníka jednotky hradit platby s užíváním bytové jednotky spojené žádný vliv. Žalovaný naopak mohl a měl úhradu těchto plateb včetně úniku vody požadovat po nájemci, anebo pokud měl uzavřenou pojistnou smlouvu, mohl nárokovat náhradu škodu na příslušné pojišťovně. Co se týče rozpisu spotřeby vody, byl v roce 2020 skutečně hlavní vodoměr a od něj byly odečítány spotřeby jednotlivých bytových jednotek se svými vodoměry a zjištěna tak spotřeba nebytových jednotek. S tímto v minulosti nebyl problém, neboť nebytové jednotky byly všechny ve vlastnictví žalovaného a bytové jednotky měly vlastní vodoměry. V současné době již mají všechny jednotky své vodoměry. Statutární orgán žalobce po zjištění vysoké spotřeby a po zjištění úniku vody učinil výzvu žalovanému, aby uhradil zálohovou platbu ve výši 125 000 Kč, kdy tuto zálohu vypočetl podle stavu spotřeby z minulých let. Jednalo s o zálohu, která by byla následně ve vyúčtování zohledněna. Na tuto výzvu však žalovaný nereagoval a ničeho neuhradil. Tvrzení, že v dané době měly již jednotky [číslo] a [číslo] jiného vlastníka nedokážeme nyní přesně říci, neboť nevíme, kdy došlo k převodu jednotek, ale provoz [anonymizováno] v předmětné době nebyl a žádná spotřeba tak tudíž nemohla vzniknout a navíc byl zjištěn únik vody v jednotce [číslo] ve vlastnictví žalovaného. Po odstranění závady – úniku vody v jednotce [číslo] správcem nemovitostí se spotřeba vody opět dostala na