9 C 270/2016-314 — Okresní soud v Karlových Varech

Žalobou podanou u zdejšího soudu dne 15. 10. 2016 se žalobci [celé jméno původního účastníka] a [celé jméno žalobkyně] domáhali vydání rozhodnutí, jímž by soud zrušil a vypořádal podílové spoluvlastnictví účastníků řízení k nemovitým věcem uvedeným ve výroku I. tohoto rozsudku tak, že se v budově [adresa] (dále také jen„ dům“ nebo„ budova“) vymezí tři bytové jednotky, které budou přikázány do výlučného vlastnictví účastníků řízení. Žalobu odůvodnili žalobci tím, že účastníci řízení jsou podílovými spoluvlastníky v rozsahu podílů v žalobě uvedených pozemku parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 324 m2, jehož součástí je stavba [adresa] (objekt k bydlení), vše zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, pro obec Karlovy Vary a k.ú. [obec] na LV č. [rok]. Žalobci nemají zájem ve spoluvlastnictví setrvat a opakovaně se pokoušeli dohodnout se žalovaným na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Jelikož jejich snaha byla neúspěšná, podávají návrh soudu. Jelikož každý z účastníků řízení užívá v budově jeden stavebně oddělený byt, je vhodné spoluvlastnictví vypořádat tak, že se v budově vymezí tři bytové jednotky, které budou přikázány do výlučného vlastnictví účastníků řízení. Žalovaný uvedl, že souhlasí s tím, aby podílové spoluvlastnictví účastníků bylo zrušeno, a aby bylo vypořádáno tak, že se v budově vymezí tři bytové jednotky, které budou přikázány do výlučného vlastnictví účastníků řízení. V průběhu řízení soud připustil, aby do řízení na místo žalobce [celé jméno původního účastníka] vstoupili žalobci [celé jméno žalobce] a [celé jméno žalobkyně], připustil rovněž změnu žaloby, kdy se předmětem řízení stal rovněž pozemek parc. [číslo] (ostatní plocha, způsob využití zeleň) o výměře 346 m2, zapsaný v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, pro obec Karlovy Vary a k.ú. [obec] na LV č. [rok], tedy zahrada u domu [adresa]. Žalobci navrhli, aby zahrada byla reálně rozdělena mezi účastníky řízení, s čímž žalovaný nesouhlasil a navrhl přikázání zahrady do přídatného spoluvlastnictví účastníků řízení. Soud ve věci nařídil jednání a provedl při něm dokazování v rozsahu postačujícím pro rozhodnutí. Soud z listinných důkazů předložených účastníky řízení zjistil, že účastníci řízení jsou podílovými spoluvlastníky pozemku parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 324 m2, jehož součástí je stavba [adresa] (objekt k bydlení) a pozemku parc. [číslo] (ostatní plocha, způsob využití zeleň) o výměře 346 m2, vše zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, pro obec Karlovy Vary a k.ú. [obec] na LV č. [rok], a to v rozsahu ideálních spoluvlastnických podílů žalobkyně a) ve výši [číslo], žalobce b) ve výši [číslo], žalobkyně c) ve výši [číslo] a žalovaného ve výši [číslo] (viz výpis z katastru nemovitostí ohledně předmětných nemovitých věcí na č.l. 81 spisu). Nabývací tituly účastníků a jejich právních předchůdců byly doloženy na č.l. 185 – 206 spisu. Účastníci řízení, resp. jejich právní předchůdci, uzavřeli v roce 1998 smlouvu o sdružení nájemníků za účelem společného nabytí domu a pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] od města Karlovy Vary do podílového spoluvlastnictví signatářů smlouvy. Přílohou smlouvy byly výpočtové tabulky ploch domu, včetně půdorysů, výpočty sjednaných podílů a výpočet kupní ceny podle podílů ploch. Byt [číslo] včetně kolny o velikosti 59,57 m2, tj. 17,6 % z celku, měli nabýt manželé [příjmení], byt [číslo] včetně prádelny o velikosti 52,91 m2, tj. 15,7 % z celku měli nabýt paní [příjmení] a pan [celé jméno původního účastníka] a byt [číslo] včetně půdy a garáže o velikosti 225,58 m2, tj. 66,7 % z celku měli nabýt manželé [celé jméno žalovaného] (viz č.l. 3 – 4 p.v. a č.l. 178 – 181 spisu). V těchto poměrech skutečně účastníci řízení, příp. jejich právní předchůdci, podíly na domě a pozemkových parcelách od města Karlovy Vary nabyli a tyto poměry zůstaly zachovány, přes změny v osobách jednotlivých spoluvlastníků, až do současnosti, včetně toho, že žalobkyně a) užívá byt [číslo] žalobci b) a c) užívají byt [číslo] včetně komory (dříve prádelny) a žalovaný užívá byt [číslo] včetně podkroví (půdy) a garáže (viz srovnání smlouvy o sdružení na č.l. 3 – 4 p.v. spisu, notářského zápisu obsahujícího kupní smlouvu na č.l. 196 – 200 spisu a výpisu z katastru nemovitostí na č.l. 81 spisu a shodné tvrzení účastníků). Soud také provedl důkaz ohledáním na místě samém, jehož závěry jsou zachyceny v protokolu na č.l. 245 spisu. Soud provedl rovněž důkaz listinami předloženými žalobci, týkajícími se dodávek elektřiny, plynu, tepla a vody do domu [adresa] (viz č.l. 234 – 243 spisu), pro projednávanou věc však z nich nevyvodil žádné rozhodné skutečnosti, neboť listiny se týkají tvrzeného nepodílení se žalovaného na úhradě nákladů spojených s výše uvedenými dodávkami, což je však předmětem jiného sporu mezi účastníky, projednávaného u zdejšího soudu pod sp. zn. 11 C 177/2020. Pro závěry vyjádřené ve výrokové části tohoto rozsudku nebyl určující ani znalecký posudek [číslo] ze dne 20. 8. 2019 znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], týkající se stavu dřevin na společné zahradě (viz č.l. 135 – 162 spisu). Otázky spojené se zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví jsou upraveny v ustanoveních § 1140 - § 1157 občanského zákoníku. Nutno podotknout, že se co do jádra právní úpravy příliš neodlišují od úpravy obsažené v občanském zákoníku účinném do 31. 12. 2013 (č. 40/1964 Sb.). V dané věci mezi účastníky nedošlo k dohodě o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví a žalobci se proto s tímto návrhem obrátili na soud (viz § 1143 občanského zákoníku). Základní zásadou ovládající právní institut zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je to, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat (viz § 1140 odst. 1 občanského zákoníku). Je zcela nerozhodné, z jakého důvodu žalobci žalobu podali, případně zda vůbec k tomu měli nějaký specifický důvod. Mohou tak učinit kdykoliv, pokud tak nečiní v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků, což, jak je mezi účastníky nesporné, žalobci neučinili (viz § 1140 odst. 2 občanského zákoníku). Soud při rozhodování postupuje tak, že respektuje zákonné pořadí způsobů vypořádání. Toto pořadí zůstalo v novém občanském zákoníku beze změny zachováno a je pro soud závazné, jak co do způsobů vypořádání, tak i jejich pořadí (viz např. usnesení NS ČR ze dne 21. 10. 2004 sp. zn. 22 Cdo 2568/2003). Z toho důvodu se soud nejprve zabýval možností reálného rozdělení nemovitých věcí a dospěl k závěru, že reálné rozdělení je možné, a to tak, že se v domě vymezí bytové jednotky, neboť již nyní v domě existují tři stavebně oddělené byty užívané účastníky. Reálně rozdělit lze samozřejmě i zahradu, byť k tomu soud nakonec nepřistoupil (více k tomu viz níže). Rozdělení společné věci není možné, má – li věc jako celek sloužit k určitému účelu (viz § 1142 odst. 1 občanského zákoníku), což není případ předmětných nemovitých věcí. Rozdělení věci musí být také reálně možné (viz § 1144 odst. 1 část věty před středníkem občanského zákoníku), tj. nejen technicky proveditelné, ale také opodstatněné s ohledem na využití věci. Pokud by rozdělení nebylo možné bez nákladných stavebních úprav, bylo by v takovém případě nutno věc považovat za reálně nedělitelnou (viz např. usnesení NS ČR ze dne 3. 8. 2005 sp. zn. 22 Cdo 92/2005). Jak se účastníci řízení shodují, rozdělení domu na bytové jednotky nevyžaduje žádné stavební úpravy. Soud proto za účelem rozdělení domu na bytové jednotky zadal vypracování znaleckého posudku znalci [celé jméno znalce], který se znaleckého úkolu řádně zhostil znaleckým posudkem ze dne 22. 2. 2020 ve znění jeho doplnění ze dne 8. 4. 2020 (viz č.l. 209 – 220 a č.l. 265 – 266 spisu). Znalec určil výměru podlahových ploch všech vnitřních prostor domu, určil, zda tyto výměry korespondují s výměrami uvedenými v příloze smlouvy o sdružení nájemníků z roku 1998 a určil, zda nově zjištěné výměry podlahových ploch odpovídají procentním podílům účastníků řízení tak, jak byly mezi účastníky řízení (jejich právními předchůdci) dohodnuty v příloze smlouvy o sdružení nájemníků z roku 1998. Bylo zjištěno, že určité odchylky existují, nejsou však nijak zásadní (v podstatě došlo k navýšení podílu žalovaného z 66,70 % na 70,77 % a tomu odpovídajícímu poklesu podílů žalobců). Znalec následně v domě provedl vymezení tří bytových jednotek a společných částí domu s náležitostmi dle ustanovení § 1166 odst. 1, 3 občanského zákoníku. Znalec současně geometrickým plánem provedl rozdělení pozemku parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 324 m2, jehož součástí je stavba [adresa] (objekt k bydlení), na pozemky parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 168 m2, jehož součástí je stavba [adresa] (objekt k bydlení) a parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr) o výměře 156 m2. K tomu došlo z