9 C 52/2021-101 — Okresní soud v Karlových Varech

Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 18. 2. 2021, jejíž změna byla připuštěna usnesením soudu ze dne 3. 9. 2021, domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud stanovil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 166.822 Kč s příslušenstvím, představující dlužné platby spojené s užíváním nebytového prostoru [číslo] v budově [adresa] v [obec], ulice [ulice] (dále jen„ jednotka“), a to za měsíc červenec 2018 ve výši 3.477 Kč, za měsíce srpen 2018 až červenec 2021 vždy ve výši 4.406 Kč měsíčně a nedoplatky na vyúčtování skutečných nákladů za období roku 2017 ve výši 62 Kč, roku 2018 ve výši 2.179 Kč, roku 2019 ve výši 102 Kč a roku 2020 ve výši 2.386 Kč. Žalovaný je vlastníkem jednotky a spoluvlastníkem společných částí budovy a pozemku p. [číslo] jako takový je členem žalobce a je povinen hradit příspěvek na správu domu a pozemku a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním jednotky (služby). Žalovaný však tyto platby v celkové výši 166.822 Kč přes výzvy žalobce dosud neuhradil. Žalovaný mj. uvedl, že žaloba byla podána předčasně, že žalobce nedoložil řádné odsouhlasení výše záloh a způsobu rozúčtování nákladů shromážděním či výborem žalobce, že vyúčtování předložená žalobcem nemají veškeré náležitosti, že žalovaný částečně povinné platby prováděl, že po termínu pro vyúčtování záloh již není možné žalovat nezaplacené zálohy, že jako procesní obranu do výše nároku žalobce uplatňuje zákonnou smluvní pokutu ve výši 50 Kč za každý den, po který neobdržel řádné vyúčtování, že jako procesní obranu do výše nároku žalobce uplatňuje rovněž nárok na úhradu ušlého zisku za pronájem jednotky v důsledku zatékání vody do jednotky v roce 2017 a že mu nebyla řádně doručena předžalobní výzva (viz blíže vyjádření žalovaného na č.l. 44 spisu). Soud ve věci nařídil jednání a provedl při něm dokazování v rozsahu potřebném pro rozhodnutí. Soud má v dané věci z provedených listinných důkazů za zjištěné, že žalovaný je vlastníkem shora uvedené jednotky a spoluvlastníkem společných částí budovy [adresa] v [obec], ulice [ulice], a pozemku p. [číslo] na němž budova stojí (viz informace o jednotce na č.l. 3 p.v. spisu). Na základě toho je žalovaný ze zákona členem žalobce a je dle stanov žalobce povinen hradit žalobci příspěvek na správu domu a pozemku a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním jednotky (viz stanovy žalobce, zejména čl. XIV a XVII, na č.l. 19 – 27 spisu). Příspěvek do fondu oprav byl stanoven na částku 25 Kč/m2 podlahové plochy jednotky/měsíc na shromáždění žalobce dne 24. 7. 2008, a to se souhlasem žalovaného (viz zápis na č.l. 51 spisu). Pravidla pro rozúčtování nákladů a služeb mezi vlastníky jednotek byla přijata na shromáždění žalobce dne 23. 2. 2017, a to se souhlasem žalovaného (viz zápis včetně pravidel na č.l. 52 - 54 spisu). Správu společných částí budovy [adresa] pro žalobce vykonává společnost [právnická osoba] podle mandátní smlouvy ze dne 1. 7. 2006 (viz smlouva na č.l. 55 – 57 spisu). Dne 11. 7. 2018 odeslal žalovaný žalobci požadavek na úhradu ušlého zisku ve výši 8.445 EUR a nákladů opravy ve výši 13.947 Kč, přičemž tyto náklady měl žalovaný vynaložit na opravy poškození jednotky, k němuž došlo zatékáním vody (viz e-mail na č.l. 61 spisu). [právnická osoba], u níž byl žalobce pojištěn, tuto pojistnou událost opakovaně prošetřila a vyplatila žalobci pojistné plnění ve výši 8.915 Kč za odstranění poškození výmalby. Tato částka, náležející žalovanému, byla žalobcem (po dohodě se žalovaným) použita na úhradu části dluhu žalovaného. Žalovaný pojišťovně nepředložil požadované doklady, z nichž by bylo možno posoudit nárok žalovaného na úhradu ušlého zisku (viz sdělení a informace pojišťovny a korespondence na č.l. 61 p.v. – 64 spisu). Žalovaný řádně neplnil své zákonné povinnosti, když neplatil příspěvek na správu domu a pozemku a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním jednotky (služby), a to za měsíc červenec 2018 ve výši 3.477 Kč, za měsíce srpen 2018 až červenec 2021 vždy ve výši 4.406 Kč měsíčně, a dále nedoplatky na vyúčtování skutečných nákladů za období roku 2017 ve výši 62 Kč, roku 2018 ve výši 2.179 Kč, roku 2019 ve výši 102 Kč a roku 2020 ve výši 2.386 Kč. Veškerá vyúčtování byla žalovanému žalobcem řádně doručena (viz změnový list pro jednotku na č.l. 4 spisu, přehled předpisů s úhradami na č.l. 4 p.v. – 5 p.v. a na č.l. 85 – 86 spisu, vyúčtování příspěvků a služeb za roky 2017 - 2020 včetně podacích archů a doručenek na č.l. 6 – 13 a 66 p.v. - 69 spisu). Dlužnou částku žalovaný neuhradil ani po opakovaných výzvách žalobce (viz výzvy ze dne 14. 8. 2020 a ze dne 6. 1. 2021 včetně dodejek na č.l. 14 – 17 p.v. spisu). Žalobce prokázal, že platby, které žalovaný žalobci zaslal, byly žalobcem řádně zaúčtovány na dluh žalovaného (viz výpisy z účtu a přehled plateb na č.l. 58 – 60 p.v. spisu). Ke dni 16. 2. 2021 potřebná nadpoloviční většina vlastníků jednotek v budově [adresa] (počítáno podle výše podílů) vyjádřila souhlas s podáním žaloby na žalovaného (viz návrh na schválení usnesení a zápis z hlasování na č.l. 65 spisu). Z insolvenčního návrhu a z výpisu z insolvenčního rejstříku bylo zjištěno, že dne 7. 10. 2021 na sebe žalovaný u Krajského soudu v Plzni podal insolvenční návrh, v němž uvedl mezi svými závazky rovněž závazek vůči žalobci ve výši 200.000 Kč s odkazem na platební rozkaz zdejšího soudu č.j. 9 C 52/2021-38 ze dne 2. 3. 2021 (viz insolvenční návrh a výpis z insolvenčního rejstříku na č.l. 93 - 95 spisu). Podle § 1180 odst. 1 věty prvé občanského zákoníku, nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. <b>Podle § 1181 odst. 1 občanského zákoníku, vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.</b> V daném případě dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána důvodně, proto jí v celém rozsahu vyhověl. Žalovaný jako vlastník předmětné jednotky a spoluvlastník společných částí budovy a stavebního pozemku řádně neplnil své povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky, které jsou obecně definovány ve shora uvedených ustanoveních občanského zákoníku a konkrétně ve stanovách žalobce, když za období shora uvedené dluží žalobci příspěvek na správu domu a pozemku, zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním jednotek (služby) a nedoplatky na vyúčtování skutečných nákladů za období let 2017 - 2020 v celkové výši 166.822 Kč. Jelikož žalovaný svoji zákonnou povinnost placení příspěvku, záloh a nedoplatků nesplnil, byla mu uložena rozhodnutím soudu, včetně žalobcem požadovaného příslušenství v podobě úroku z prodlení, neboť tento nárok je zcela v souladu s ustanovením § 1970 občanského zákoníku, a to ve výši, která je v souladu s ustanovením § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., v platném znění. Ke splnění povinnosti žalovaného byla stanovena běžná třídenní lhůta běžící od právní moci tohoto rozsudku postupem dle ustanovení § 160 odst. 1 část věty před středníkem o.s.ř. Obrana žalovaného není důvodná. Soud nejprve uvádí, že se zcela ztotožňuje s reakcí žalobce na obranu žalovaného, kterou žalobce uvedl ve vyjádření ze dne 13. 5. 2021 (č.l. 49 – 50 spisu), kde žalobce systematicky obranu žalovaného vyvrátil. Soud proto toto vyjádření žalobce činí součástí tohoto odůvodnění a dále na obranu žalovaného reaguje již jen ve stručnosti. Pokud žalovaný uvádí, že žaloba byla podána předčasně, tak soud jeho přesvědčení nesdílí. Žalobce sice nevyčkal na uplynutí lhůty, kterou určil pro hlasování vlastníků jednotek o záměru podat na žalovaného žalobu, avšak ke dni 16. 2. 2021 potřebná nadpoloviční většina vlastníků jednotek (počítáno podle výše podílů), tedy všichni kromě žalovaného, vyjádřila souhlas s podáním žaloby na žalovaného. Že by se i žalovaný k záměru ve zbývající lhůtě připojil, se dalo stěží očekávat. Žalovaný dále uvádí, že žalobce nedoložil řádné odsouhlasení výše záloh a pravidel rozúčtování nákladů shromážděním či výborem žalobce. Žalobce však prokázal, že příspěvek do fondu oprav byl stanoven na částku 25 Kč/m2 podlahové plochy jednotky/měsíc na shromáždění žalobce dne 24. 7. 2008, a to se souhlasem žalovaného. Výše příspěvku se od té doby nezměnila. Pravidla pro rozúčtování nákladů a služeb mezi vlastníky jednotek byla přijata na shromáždění žalobce dne 23. 2. 2017, a to opět se souhlasem žalovaného. Žalovaný tedy od počátku ví o tom, kolik činí jeho povinná měsíční platba, zná rovněž pravidla pro rozúčtování, a soud pokládá tuto argumentaci žalovaného za absurdní a ryze účelovou. Žalovaný rovněž tvrdí, že po termínu pro vyúčtování záloh již není možné žalovat nezaplacené zálohy za předchozí rok. Žalobce tedy nemůže žalovat nezaplacené zálohy za roky 2018 - 2020, neboť za tyto roky žalobce provedl vyúčtování záloh a poskytnutých služeb. Žalovaný tento argument patrně opírá o rozsudek NS ČR sp. zn. 25 Cdo 1977/2015 ze dne