12 C 418/2022-223 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobkyně se žalobou domáhala zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitostem, které účastníci nabyli do společného jmění manželů, a to pozemek [anonymizována dvě slova], jehož součástí je stavba [adresa] (rodinný dům), dále pozemek [anonymizována dvě slova] spoluvlastnický podíl o velikosti 1/12 na pozemku [anonymizována dvě slova] spoluvlastnický podíl o velikosti 1/12 na pozemku [anonymizována dvě slova], vše v k. ú. Mezirolí, obec Nová Role (dále jen„ předmětné nemovitosti“). Rozsudkem zdejšího soudu ze dne ze dne 13. 7. 2017, č. j. 13 C 115/2017-9, bylo manželství účastníků rozvedeno pravomocně ke dni 25. 7. 2017. Účastníci v době 3 let od zániku společného jmění, tj. v době do 25. 7. 2020 neuzavřeli dohodu o jeho vypořádání, ani nepodali žalobu o jeho vypořádání soudem. Žalobkyně bydlí v domě [adresa] spolu s nezletilými dětmi účastníků, které jí byly pro dobu po rozvodu svěřeny do péče rozsudkem zdejšího soudu 17. 5. 2017, č. j. 47 Nc 7422/2017-45. Účastníci v době po rozvodu manželství dům obývali společně, pokoušeli se i o obnovení soužití avšak bezvýsledně. Žalobkyně již nechce ve spoluvlastnictví setrvávat, chce užívat dům spolu s nezletilými dětmi, které tam od malička vyrůstají a byť do školy dojíždějí, mají v místě dobré zázemí, kamarády, funguje tam komunita rodičů, kteří kooperují při přepravě dětí na zájmové kroužky. U domu je zahrada, kterou dětí též užívají. Žalovaný v domě přespává občas, je dále vlastníkem řady bytů, přičemž žalobkyně je spoluvlastníkem pouze předmětných nemovitostí. Několikeré pokusy o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví mimosoudní cestou selhaly. Žalobkyně je připravena vyplatit žalovanému jeho podíl stanovený znaleckým posudkem. 2. Žalovaný souhlasil se zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví, avšak požadoval přikázání předmětných nemovitostí do jeho výlučného vlastnictví s tím, že podle znaleckého posudku vyplatí žalobkyni na vypořádacím podílu částku 4.500.000 Kč v co nejkratší době, neboť mu to jeho příjem umožňuje, případně by mohl prodat některou ze svých nemovitostí, případně čerpat úvěr. V domě [adresa] přespává, vedle toho přespává v pronajatém bytě. Byty, jejichž je vlastníkem, jsou byty„ sociálního charakteru“ nesplňující standard bydlení a jsou navíc pronajaté. 3. Mezi účastníky jsou nesporné skutečnosti, které soud dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř. vzal za svá skutková zjištění a odkazuje na ně jako na dílčí skutkový závěr ve věci: Účastníci nabyli do společného jmění manželů pozemek [anonymizována dvě slova], jehož součástí je stavba [adresa] (rodinný dům), dále pozemek [anonymizována dvě slova] spoluvlastnický podíl o velikosti 1/12 na pozemku p. [číslo] spoluvlastnický podíl o velikosti 1/12 na pozemku [anonymizována dvě slova], vše v k. ú. [část obce], obec Nová Role. Rozsudkem Okresního soudu v Karlových Varech ze dne 13. 7. 2017, č. j. 13 C 115/2017-9, bylo manželství účastníků rozvedeno pravomocně ke dni 25. 7. 2017. Rozsudkem zdejšího soudu ze dne 17. 5. 2017, č. j. 47 Nc 7422/2017-45, byly 2 nezletilé děti účastníků pro dobu po rozvodu svěřeny do péče žalobkyně a žalobkyně s nimi v domě [adresa] bydlí. Účastníci v době 3 let od zániku společného jmění, tj. v době do 25. 7. 2020 neuzavřeli dohodu o jeho vypořádání, ani nepodali žalobu o jeho vypořádání soudem. Žalovaný je vlastníkem bytu v Karlových Varech – Tuhnicích o velikosti 50 m2 (2+1), dvou bytů v Ostrově o velikosti cca 20 m2 (1+KK) a 34 m2, přičemž ve druhém z nich bydlí matka žalovaného a sedmi bytů v Chodově o velikosti cca 34 m2 (3 byty) a o velikosti 18 m2 (4 byty), které jsou všechny pronajaté. Dům je dle názoru účastníků vzhledem k dispozičnímu uspořádání (přízemní, nepodsklepený objekt zděné konstrukce s podkrovím, valbová střecha, v přízemí je garáž, vstupní zádveří a chodba se schodištěm, sociální zařízení, obývací pokoj s krbem, kuchyň, jídelna, pokoj, v podkroví hala, 3 pokoje, herna, komora, WC, koupelna) reálně nerozdělitelný, a to ani na dvě samostatné bytové jednotky. 4. Sporné zůstaly mezi účastníky právně významné skutečnosti: 1/ Jaká je obvyklá cena předmětných nemovitostí. 2/ Zda je žalobkyně schopna v přiměřené době vyplatit žalovanému náhradu za spoluvlastnický podíl. 3/ Zda je žalovaný schopen v přiměřené době vyplatit žalobkyni náhradu za spoluvlastnický podíl. 5. Ke sporné skutečnosti ad 1/ soud provedl dokazování v níže uvedeném rozsahu: 6. Ze znaleckého posudku [titul] [příjmení] ze dne 22. 8. 2022 soud zjistil, že neobsahuje určení obvyklé ceny předmětných nemovitostí porovnávací metodou, neboť neobsahuje právním předpisem stanovené aspoň 3 srovnatelné realizované prodeje obdobných nemovitostí a není opatřen doložkou dle ust. § 127a o.s.ř. 7. Ze znaleckého posudku [titul] [jméno] [příjmení] ze dne 26. 3. 2022 soud zjistil, že znalec stanovil porovnávací metodou obvyklou cenu předmětných nemovitostí na částku 9.000.000 Kč. Znalec využil k porovnání 4 nemovitosti v k. ú. [část obce], obec Nová Role. 8. Ze znaleckého posudku [titul] [jméno] [příjmení] ze dne 7. 4. 2023 soud zjistil, že znalec stanovil porovnávací metodou obvyklou cenu předmětných nemovitostí na částku 9.850.000 Kč. Znalec využil k porovnání 2 nemovitosti v k. ú. [část obce], obec Nová Role, 1 nemovitost v k. ú. [část obce], [územní celek] a 1 nemovitost v k. ú. [část obce], obec Karlovy Vary. 9. Ze znaleckého posudku [titul] [jméno] [příjmení] ze dne 13. 6. 2023 soud zjistil, že znalkyně stanovila porovnávací metodou obvyklou cenu předmětných nemovitostí na částku 8.820.000 Kč. Znalkyně využila k porovnání 3 prodané nemovitosti v k. ú. [část obce], obec Nová Role, 1 prodanou nemovitost v k. ú. [část obce], obec Karlovy Vary a 1 nemovitost nabízenou k prodeji v k. ú. [část obce], obec Nová Role. 10. Z vyjádření znalkyně [titul] [jméno] [příjmení] ze dne 28. 6. 2023 soud zjistil, že znalkyně podala vysvětlení rozdílu mezi obvyklými cenami stanovenými v jejím posudku ze dne 13. 6. 2023 a posudku [titul] [jméno] [příjmení] ze dne 7. 4. 2023. Znalkyně uvedla, že ve svém posudku použila uskutečněné prodeje 3 domů v [část obce], na které zpracovávala znalecký posudek, resp. odhad pro úvěrové řízení, měla k dispozici projektovou dokumentaci. Na dům ve [část obce] zpracovala ocenění pro úvěrové řízení, dům prošla, přeměřila a měla k dispozici projektovou dokumentaci. K posudku [titul] [příjmení] znalkyně uvedla, že ten při porovnání vycházel ze 4 uskutečněných prodejů, z nichž jeden se nachází v k. ú. [část obce], [územní celek] a druhý v k. ú. [část obce], [územní celek]. V případě RD [adresa] použil pouze koeficient zohledňující velikost pozemku, ale nepoužil koeficient lepší polohy – v dosahu MHD a občanské vybavenosti. V případě RD [adresa] se jedná o přízemní bungalov dokončený v roce 2019. Podle znalkyně [příjmení] [příjmení] se jedná o typově neporovnatelnou nemovitost a stejně jako u RD [adresa] nebyla zohledněna lepší poloha, pouze velikost pozemku. U přízemních rodinných domů vychází cena za 1 m2 užitné plochy vyšší, nežli u patrového rodinného domu. 11. Z vyjádření znalce [příjmení] [příjmení] bez data ke kupním smlouvám založeným žalobkyní do přílohy A, B, soud zjistil, že obchodované nemovitosti v k. ú. [část obce] jsou součástí developerského projektu zahraničního investora, který začal v roce 2009, nemovitosti jsou prakticky 13 let neobchodované, jsou součástí uzavřené, oplocené komunity bez většího zájmu investorů, čas od času se některá prodá. 12. Z vyjádření znalce [příjmení] [příjmení] ze dne [číslo] k odbornému posouzení [právnická osoba] & spol. [právnická osoba] [obec] z 19. 1. 2023 soud zjistil, že z posouzení není zřejmé, jakým způsobem byla určena jednotková cena, navíc se jedná o nabídky a ještě k tomu z loňského roku, není překontrolovatelný mechanismus výpočtu a odhadu. 13. Z vyjádření znalce [titul] [jméno] [příjmení] ze dne 22. 5. 2023 soud zjistil, že reagoval na námitky žalobkyně proti jím vypracovanému znaleckému posudku ze dne 7. 4. 2023, námitky odmítl jako nedůvodné a setrval na závěru svého posudku. 14. Znalec [titul] [jméno] [příjmení] při svém výslechu před soudem dne 10. 10. 2023 stvrdil svůj znalecký posudek ze dne 7. 4. 2023 s tím, že obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je aktuální i nyní. Ke znaleckému posudku [titul] [jméno] [příjmení] ze dne 13. 6. 2023 uvedl, že rozdíl ve výši ceny v obou posudcích činí částku 1.030.000 Kč, což představuje zanedbatelný rozdíl 9%. Znalkyně [titul] [příjmení] podle něj použila nesprávně některé koeficienty, avšak připustil, že jde o subjektivní pocit znalce. Podle něj znalkyně stanovila tržní a nikoliv obvyklou cenu, neboť zahrnula do porovnávacích vzorků i nabídkovou cenu a pouze 3 realizované prodeje. Znalec dále uvedl, že u typických rodinných domů (nových či zánovních) aplikuje hedonický cenový index vydávaný Českou spořitelnou, který uvádí, že od roku 2021 do druhého čtvrtletí roku 2023 stouply ceny nemovitostí koeficientem 1,3. Pokud proto znalec v roce 2021 ocenil nemovitost na 9 milionů korun a použil by hedonický cenový index, teoretick