17 C 27/2022-276 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobce se domáhal zaplacení částky 102.870 Kč jako nedoplatků úhrad podle smlouvy o nájmu bytu z 27. 1. 2014, která se týkala bytu č. jednotky [číslo] v k.ú. [obec] u [obec]. Dluh se týkal období a) za 1/ 2016 – 1/ 2017 (v částce 20.970 Kč) včetně nedoplatku vyúčtování nákladů za dodávku studené vody a teplé vody v roce 2016 (v částce 5.670 Kč), b) za 7/ 2017 – 12/ 2018 (v částce 28.400 Kč), c) za 1/ 2019 – 9/ 2020 (v částce 33.500 Kč), d) za 2/ 2019 – 9/ 2020 (v částce 20.000 Kč za zvýšení záloh na dodávku tepla, po 1.000 Kč měsíčně). Žalobce ke svým tvrzením doplnil dále: a) při uzavření smlouvy došlo k ústnímu ujednání plateb za teplo a elektřinu jako paušálních (bylo to pro uživatele výhodnější; paušální platby spojené se zajišťováním dodávky společné elektřiny vycházely z dosavadní praxe před uzavřením nájemní smlouvy), b) žalobce určoval krácené platby žalovaného za užívání bytu na náklady služeb, a tedy vzniklé dluhy považuje za dluhy na nájemném, c) žalobce prováděl vyúčtování vody (v souladu se smlouvou), termín vyúčtování byl dán i případnými požadavky příjemce služeb, d) žalobce provedl vyúčtování nákladů na teplo v souvislosti s předcházejícím sporem mezi účastníky o nedoplatky, při kterém žalovaný formuloval své výhrady, že nebylo zpracováno vyúčtování tepla (byly současně provedena vyúčtování za roky 2014 – 2018, následně 2019), a doručil je žalovanému, e) žalobce pro neplnění platebních povinností podle nájemní smlouvy dal žalovanému jako nájemci podle smlouvy výpověď odpovídající zákonným požadavkům; výpověď nebyla doručována manželce žalovaného, protože ta nebyla uvedena v nájemní smlouvě. 2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Uvedl, že primárně odporuje postupu žalobce při dodávce služby vytápění, protože tato služba nebyla poskytována řádně. Žalovaný službu nevyužívá (má vypnuté radiátory). Žalovaný rozporoval uzavření ústní dohody o paušální úhradě za teplo a elektřinu a rozporoval materiální a formální správnost vyúčtování za rozhodné období 2014 – 2018, dále nedostatek vyúčtování tepla za rok 2020. Žalovaný popíral, že by uznal část svého dluhu (za rok 2016 – 2017) a že by toto uznání bylo určité. Dále žalovaný namítal, že krácení plateb se týkalo již od počátku rozhodného období plateb za teplo (nikoli nájemného), uvedená informace (o účelu platby) byla uváděna ve stvrzenkách o úhradě plateb za užívání bytu žalobci. Žalovaný v průběhu řízení uplatnil v definitivní podobě při jednání soudu dne 15. 3. 2023 vůči žalobci právo na zaplacení zákonné pokuty (pro nedostatek řádného vyúčtování za roky 2016 – 2018) a uplatnil kompenzační námitku pro případ, kdyby byl nárok, který uplatnil žalobce uznán po právu. Vyjádřil názor, že zákonná pokuta se stává splatnou na základě zákonné úpravy (bez další výzvy). 3. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli dne 27. 1. 2014 Smlouvu o nájmu bytu č. jednotky 6, [obec a číslo] od 1. 1. 2014 na dobu neurčitou se skladbou plateb za užívání bytu: nájemné 2.195 Kč, zálohová platba na služby 3.705 Kč (studená voda, teplá užitková voda, teplo, elektrická energie společných prostor, STA), platby byly splatné 1x měsíčně k 20. dni v měsíci se zúčtováním ročně se splatností výsledku vyúčtování do tří měsíců; celkem podle smlouvy mělo být placeno 5.900 Kč měsíčně. Stanovení výše záloh na náklady jednotlivých druhů služeb odkazovalo na předpis (z 27. 1. 2014, č.l. 9), specifikovaný v odstavci 6. odůvodnění. Mezi účastníky nebylo sporné, že byl vystaven nový předpis s účinností od 1. 2. 2019 na zvýšenou částkou záloh 4.705 Kč (zvýšení zálohové platby za teplo o 1.000 Kč). 4. Mezi účastníky bylo sporné, že účastníci učinili ujednání o paušální platbě za služby a to konkrétně za teplo a elektřinu s tím, že ohledně zbylých plateb za služby se jednalo o zálohové platby. Z nájemní smlouvy z 27. 1. 2014 vyplynulo, že žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce ujednali nájem předmětného bytu od 1. 1. 2014 na dobu neurčitou za 2.195 Kč nájemného měsíčně. V této souvislosti účastníci ujednali povinnost nájemce hradit pronajímateli plnění spojená s užíváním bytu (studená voda, teplá užitková voda, teplo, elektrická energie společných prostor, společná televizní anténa s tím, že nájemce platí zálohy spolu s nájemným, a s tím, že zálohy budou ročně vyúčtovány a výše záloh podle jejich roční výše případně upravena. Účastníci ujednali celkovou výši měsíčních záloh na 3.705 Kč a odkázali na předpis. Účastníci ujednali písemné změny nájemní smlouvy. Z předpisu nájemného, služeb a energií z 27. 1. 2014 soud zjistil, že platby 5.900 Kč za užívání bytu byly členěny 2.195 Kč nájemné, 1.500 Kč teplo, 1.500 Kč teplá užitková voda, 345 Kč + 300 Kč studená voda a 60 Kč společná elektřina (měsíční zálohová platba za anténu a za odpad nebyla uvedena) s tím, že ani v průběhu řízení nevyšlo najevo, že by služby odvozu odpadu a společné televizní antény byly skutečně poskytovány; předpis byl pronajímatelem a nájemcem (konkrétně [jméno] [příjmení]) podepsán. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] vyplynulo, že informace majitelů o paušálních platbách na úhradu nákladů některých služeb (teplo) předávala uživatelům bytů s výzvou k případným výhradám. Ze zápisu z jednání SVJ z 10. 7. 2013 (č.l. 100) soud nezjistil žádné skutečnosti ve vztahu ke sjednání paušální platby za teplo. Vztah mezi spoluvlastníky nebyl sám o sobě pro vztah účastníků významný. Ani pasivita žalovaného (ve vztahu k nedostatku vyúčtování) na tom nic nemění. 5. Soud dospěl k dílčímu skutkovému závěru, že paušální platby účastníky ujednány nebyly. Z nájemní smlouvy vyplývá ujednání zálohových plateb. Pokud svědkyně [příjmení] zmiňovala aktivitu žalobce (a dalších spoluvlastníků), který nabízel možnost (faktického) postupu, podle kterého by za teplo byly hrazeny paušální platby (místo ujednaných zálohových), pak z takového postupu nevyplývá změna písemného ujednání ve smlouvě (nedošlo ani k ústní ani k písemné akceptaci). Faktické plnění plateb, u kterých zálohová i paušální výše byla stejná, nelze považovat za souhlas s ujednáním o paušálních platbách (navíc v rozporu s právním předpisem, jak bude dále uvedeno). U platby za elektřinu ani žádná paušální platba ujednána nebyla (sám žalobce odkazoval na zavedenou praxi nevyúčtovávání nákladů na společnou elektřinu v minulosti). 6. Mezi účastníky bylo nesporné, že výše záloh na služby byla určena v roce 2014 jednak v nájemní smlouvě z 27. 1. 2014 (č.l. 5), dále pak předpisem nájemného, služeb a energií z 27. 1. 2014 (č.l. 9 - 2 195 Kč nájem, 1.500 Kč teplo, 1.500 Kč TUV, 645 SV, 60 Kč elektro) a v roce 2019 mělo ze strany žalobce a SVJ dojít ke zvýšení zálohy na teplo o 1.000 Kč (na 2.500 Kč) od 1. 2. 2019 s tím, že oznámení o navýšení učinilo SVJ (Společenství Mír, [obec a číslo], [obec]) dopisem z 6. 1. 2019, (č.l. 28), který byl odesílán žalovanému podle podacího lístku 7. 1. 2019 a převzat dle doručenky 9. 1. 2019 (č.l. 30) vč. předpisu z 7. 1. 2019 (č.l. 187), předpis byl podepsán žalobcem; žalovanému bylo oznámeno navýšení záloh (měsíčních plateb) na dodávku tepla o 1.000 Kč, tedy oproti nájemní smlouvě měla být hrazena částka 6.900 Kč. 7. Mezi účastníky bylo sporné, že žalobce provedl vyúčtování služeb za roky 2014 – 2019, popřípadě 2016 - 2019 (č.l. 155 a násl. spisu, saldo bylo na č.l. 154). Žalobce tvrdil, že nejprve prováděl vyúčtování nákladů na dodávku studené a teplé vody (č.l. 182 – 185), následně po námitkách žalovaného provedl (v jeden okamžik) vyúčtování nákladů na dodávku tepla za roky 2014 – 2018, a poté ještě za rok 2019. Vyúčtování nákladů na dodávku společné elektřiny nebylo prováděno a nebylo provedeno vyúčtování tepla za rok 2020. 8. Ze salda vyúčtování tepla, studené vody a teplé užitkové vody za rok 2014 – 2018 (od 1 2. 2014 do 31. 12. 2018, č.l. 154) soud zjistil, že ve skladbě podle jednotlivých let měl být nedoplatek ve všech uvedených letech v souvislosti s dodávkou tepla (celkem 111.810 Kč a přeplatek vody za rok 2018 v částce 4.025 Kč); uvedené saldo (částečný přehled výsledků vyúčtování vody a přehled výsledků vyúčtování tepla) nebylo svou povahou vyúčtování služeb (za uvedené období), ale pouze přehledová listina. Z vyúčtování tepla pro vytápění za rok 2014 ohledně předmětného bytu (bez data, č.l. 155) soud zjistil, že žalobce provedl za 2/ 2014 – 12/ 2014 rozúčtování nákladů a dále jejich vyúčtování žalovanému při zohlednění zaplacených záloh 11x 1.500 Kč v částce výsledku (rozdílu nákladů a záloh) 13.092 Kč. Z vyúčtování téhož za rok 2015 (1/ 2015 – 12/ 2015, č.l. 157) soud zjistil, že bylo provedeno obdobným postupem (se zohledněním záloh 12x 1.500 Kč) s výsledkem nedoplatku 13.635 Kč. Z vyúčtování téhož za rok 2016 (1/ 2016 – 12/ 2016, č.l. 159) soud zjistil, že bylo provedeno obdobným postupem (se zohledněním záloh 4.400 Kč) s výsledkem nedoplatku 30.341 Kč. Z vyúčtování téhož za rok 2017 (1/ 2017 – 12/ 2017, č.l. 162) soud zjistil, že bylo provedeno obdobným postupem (se zohledněním záloh 7.900 Kč) s výsledk