18 C 320/2024-91 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobce se návrhem podaným u zdejšího soudu dne 7. 11. 2024 domáhal na žalovaných zaplacení částky ve výši 25 515 Kč s příslušenstvím z titulu dlužného nájemného a dalších plateb souvisejících s nájmem bytu. Žalobce skutkově uváděl, že dne 28. 11. 2021 uzavřel se žalovanými nájemní smlouvu, kterou jim přenechal do nájmu prostor č. 11 v bytovém domě v , adresa, o velikosti 65 m2 nacházejícím se ve čtvrtém patře domu. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 12. 2021 do 31. 12. 2023, nájemné bylo dohodnuto ve výši 6 000 Kč měsíčně a paušální platby za úklid společných prostor domu ve výši 200 Kč a za osvětlení společných prostor domu 40 Kč. Na základě dodatku č. 1 uzavřeného k nájemní smlouvě měli žalovaní počínaje dnem 1. 1. 2022 dále platit měsíčně paušální platbu za odvoz odpadů ve výši 185 Kč. O předání předmětů nájmu byl dne 1. 12. 2021 sepsán protokol. Dne 8. 12. 2021 dostal žalobce od 1. žalovaného sdělení ze dne 4. 12. 2021 nazvané „Odstoupení od smlouvy o ubytování podle § 1861 občanského zákoníku“, v němž žalovaný uvedl, že v zákonné lhůtě čtrnácti dnů odstupuje od uzavřené smlouvy. S tímto žalobce nesouhlasil a nadále nesouhlasí s tím, že by žalovaný měl právo odstoupit od uzavřené smlouvy, a to proto, že v uzavřené smlouvě byly jasně uvedeny způsoby ukončení nájmu. Možnost odstoupit od smlouvy do čtrnácti dnů po podpisu v nich nebyla. Dopisem z 21. 10. 2024 napsal žalobce každému ze žalovaných, že sdělení 1. žalovaného ze 4. 12. 2021 považuje za výpověď z nájmu a že s odkazem č. l. 3 bod 2 písm. d) uzavřené smlouvy začala tříměsíční výpovědní lhůta běžet 1. 1. 2022. V dopise dále oba žalované vyzval, aby mu zaplatili nájemné 6 000 Kč a paušální platby za úklid společných prostor 200 Kč a elektřinu společných prostor 40 Kč za čtyři měsíce trvání nájemního poměru, tj. za období prosinec 2021 až březen 2022, celkem 24 960 Kč, a to ve lhůtě uvedené v dopise. Při psaní žaloby si žalobce uvědomil, že mu žalovaní měli za měsíce leden až březen 2022 zaplatit rovněž paušální platbu za odvoz odpadu ve výši 185 Kč měsíčně. Dluží mu tedy za prosinec 2021 částku 6 240 Kč, za měsíce leden až březen 2023 pak vždy za každý měsíc 6 425 Kč, celkem pak za uvedené období 25 515 Kč. Žalovaní neuhradili ničeho.2. Podepsaný soud vydal ve věci dne 15. 11. 2024 pod č. j. 18 C 320/2024-20 platební rozkaz. Žalovaní podali včasný odpor, čímž došlo ke zrušení platebního rozkazu. V odůvodnění odporu pak nerozporovali skutečnosti uváděné žalobcem ohledně uzavření nájemní smlouvy a jejího dodatku č. 1. Uváděli dále, že po zahájení nájemního vztahu zjistili, že bytový prostor není způsobilý k obývání, když konkrétně netekla teplá voda a v koupelně se začal projevovat průsak vody mezi dlaždičkami. Žalovaní tuto skutečnost hlásili 2. 12. 2021 telefonicky žalobci. Ten jim dal však najevo, že jsou pro něho požadavky nových nájemců obtěžující. Na opakované telefonáty 1. žalovaného reagoval zablokováním jeho telefonního čísla a nebylo možné se s ním dále spojit. Žalobce k opravě nepřistoupil. Za těchto podmínek, tedy za absence teplé vody a pro postoj žalobce, nechtěli žalovaní nadále setrvávat v nájemním vztahu. 1. žalovaný se pokoušel se žalobcem dohodnout na ukončení nájmu i z jiného telefonního čísla, avšak bezúspěšně, proto přistoupil k písemné formě projevu svědčící o vůli žalovaných k ukončení nájemního vztahu založeného nájemní smlouvou. V pondělí dne 6. 12. 2021 pak bylo mezi žalobcem a žalovanými dohodnuto ve smyslu § 1981 NOZ a v souladu s ust. č. l. 3 odst. 2 písm. b) nájemní smlouvy, že nájemní vztah skončí 6. 12. 2021 a v tento den mají žalovaní ve smyslu ust. § 2292 NOZ odevzdat klíče sousedce (jiné nájemnici žalobce) , jméno FO, , což učinili. Žalobce si klíče vyzvedl. Písemnou dohodu o skončení nájmu však žalobce uzavřít odmítl. O ukončení nájmu svědčí i fakt, že dne 8. 12. 2021 byla mezi žalobcem jako pronajímatelem a , právnická osoba, , narozeným 20. 2. 1991, jako nájemcem, uzavřena nájemní smlouva, kterou žalobce přenechal , právnická osoba, úplatně k dočasnému užívání zcela totožný bytový prostor jako žalovaným na základě předmětné nájemní smlouvy, a to na dobu od 8. 12. 2021 do 31. 12. 2023. K předání bytového prostoru novému nájemci došlo protokolárně dne 8. 12. 2021. Žalovaní uváděli, že nájemní vztah založený nájemní smlouvou nemohl trvat do 31. 3. 2022, jak uvádí žalobce, neboť by , právnická osoba, bránilo v užívání obytného prostoru právo žalovaných. Pro úplnost žalovaní uvedli, že si jsou vědomi toho, že dohoda o ukončení nájmu, stejně jako nájemní smlouva vyžaduje ve smyslu ust. § 2237 NOZ ve spojení s ustanovením § 567 NOZ písemnou formu. Nedodržení písemné formy vede k relativní neplatnosti takové dohody ve smyslu ustanovení § 582 NOZ ve spojení s ustanovením § 586 NOZ. Požadavek písemné smlouvy o nájmu bytu vč. její změny je nicméně stanoven na ochranu nájemce. Žalobce tak nemá právo namítnout vůči žalovaným neplatnost dohody o ukončení nájmu bytového prostoru založeného předmětnou nájemní smlouvou pro nedostatek formy.3. Mezi účastníky řízení byly nesporné tyto skutečnosti: dne 28. 11. 2021 byla mezi žalobcem a žalovanými uzavřena smlouva svým obsahem odpovídající smlouvě o nájmu bytu. Nesporný je mezi účastníky řízení předmět nájmu dle této smlouvy a výše sjednaných úhrad. Obsah této smlouvy včetně skutečnosti, že se mělo jednat o nájem na dobu určitou od 1. 12. 2021 do 31. 12. 2023. Nesporné je rovněž uzavření dodatku č. 1 ke smlouvě o nájmu bytu, který byl uzavřen 1. 12. 2021, jehož obsahem je závazek nájemce hradit pronajímateli částku 185 Kč měsíčně od 1. 1. 2022 za svoz odpadu. K datu 8. 12. 2021, kdy vznikl nájem předmětného bytu , právnická osoba, , žalovaní již předmětný byt neužívali. Výzva žalobce k zaplacení částky 24 960 Kč ze dne 21. 10. 2024 byla žalovaným doručena, a to ve dnech 24. 10. 2024 a 29. 10. 2024, jak je zřejmé z SMS zpráv od , právnická osoba, . Dne 7. 12. 2021 uzavřel žalobce nájemní smlouvu týkající se totožného bytu s , právnická osoba, , a to na dobu určitou od 8. 12. 2021 do 31. 12. 2023 a 8. 12. 2021 byl mezi nimi sepsán předávací protokol. Žalobce obdržel od 1. žalovaného listinu „Odstoupení od smlouvy o ubytování“ datovanou dnem 4. 12. 2021 podanou k poštovní přepravě 5. 12. 2021. Nesporné je, že tuto listinu lze považovat za výpověď z nájmu bytu. Nesporná je taktéž výše žalované částky ve výši 25 515 Kč vypočtená pro období od 1. 12. 2021 do 31. 3. 2022 a nesporný je obsah SMS zpráv zaslaných 1. žalovaným žalobci.4. Mezi účastníky řízení byly sporné tyto skutečností: Zda žalovaní měli právo a důvody pro podání výpovědi bez výpovědní lhůty, k jakému datu byl ukončen nájem žalovaných k předmětnému bytu a zda se tak stalo k 31. 3. 2022 uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty (1. 1. – 31. 3. 2022), jak tvrdí žalobce, či k datu 6. 12. 2021 jak tvrdí žalovaní s tím, že k tomuto datu došlo mezi nimi a žalobcem k uzavření ústní dohody o ukončení nájmu. Sporné je, zda k datu 6. 12. 2021 byla mezi žalovanými a žalobcem uzavřena dohoda o ukončení nájmu k předmětnému bytu, jak žalovaní tvrdí. Sporu je v tom, jak dlouho trval nájem k předmětnému bytu u pana , jméno FO, , zda trval po celou dobu výpovědní lhůty tvrzené žalovanými, tj. do 31. 3. 2025. Sporné je, zda je či není v rozporu s dobrými mravy skutečnost, že předmětný byt byl žalobcem po dobu běhu výpovědní lhůty tvrzené žalobcem, tj. v době od 1. 1. 2022 do 31. 3. 2022 a současně od 8. 12. 2021 pronajat dalšímu nájemci, a to , právnická osoba, . Sporné je, zda SMS zprávy zaslané 1. žalovaným žalobci byly odeslány v datech, jak je u těchto zpráv uvedeno, tj. 4. 9. 2022 a 26. 5. 2023, když žalobce tvrdí, že byly zaslány již dříve. Sporné je to, zda v předmětném bytě netekla voda, jak tvrdí žalovaní, když tato skutečnost není uvedena v předávacím protokolu ze dne 1. 12. 2021. Sporné je, zda nárok uplatněný žalobcem je či není v rozporu s dobrými mravy.5. Ke sporným skutečnostem provedl soud důkazy účastnickým výslechem 1. žalovaného, výslechy svědků Bc. , jméno FO, , jméno FO, , , právnická osoba, a , jméno FO, , nájemní smlouvou ze dne 28. 11. 2021, jejím dodatkem č. 1 ze dne 1. 12. 2021, předávacím protokolem z 1. 12. 2021, sdělením 1. žalovaného ze dne 4. 12. 2021, výzvou k zaplacení ze dne 21. 10. 2024, SMS zprávami, nájemní smlouvou ze dne 7. 12. 2021 uzavřenou mezi žalobcem a , právnická osoba, a předávacím protokolem ze dne 8. 12. 2021 k této nájemní smlouvě, a z těchto důkazů zjistil následující:6. 1. žalovaný jako účastník řízení ve své výpovědi uvedl, že k předání bytu došlo 1. 12. 2021 v ranních hodinách. Předání bytu trvalo 15 – 20 minut, když zástupce pronajímatele měl s sebou malé dítě. Žalovaným neukazoval, zda teče voda nebo ne. To že voda neteče, zjistila 2. žalovaná až v odpoledních hodinách, když přišla do bytu malovat a chtěla uklízet. Tuto informaci zavolala 1. žalovanému, který jí sdělil zástupci žalobce panu , jméno FO, . Ten sdělil, že neví, kdy to opraví. Následující den 1. žalovaný opět zástupci žalobce