16 C 400/2021-100 — Okresní soud v Liberci

1. Žalobci se domáhali vydání rozhodnutí, kterým by žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobcům částku 639 536 Kč s 8,25 % úrokem z prodlení ročně z částky 639 536 Kč od 4.10.2021 do zaplacení. Žalobu odůvodnili zejména tím, že jako kupující uzavřeli se žalovanou kupní smlouvu, jejíž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku č. [rok] (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře [výměra], jehož součástí je budova s [adresa] (rodinný dům), vše zapsáno v evidenci katastru nemovitostí na [list vlastnictví] vedené u [stát. instituce], [stát. instituce], pro katastrální území a [územní celek] (dále jen„ nemovitost“). Několik let po převodu vlastnického práva k nemovitosti však žalobci zjistili, že nemovitost má skryté vady, které spočívají v tom, že nosná konstrukce podlahy nemovitosti technologicky neodpovídá projektové dokumentaci, což se prakticky projevuje tím, že v celém přízemí nemovitosti praská dlažba a odlepuje se. Žalobci začali změny na podlaze pozorovat na konci roku [rok], kdy v rozích vznikaly mezery mezi obkladovou lištou a dlažbou. Informovali o tom pana [příjmení] (bývalého [role v řízení] žalované, který dům stavěl). Stav podlahy se stále zhoršoval, na podzim roku [rok] praskla dlažba po celé délce obývacího pokoje a ve všech místnostech v přízemí se dlažba začala odlepovat. Žalobce pro posouzení věci přizval znalce, který po rozhovoru s panem [příjmení] na místním šetření (v [anonymizováno] [rok]) zjistil, že technologie nosné konstrukce podlahy neodpovídá projektové dokumentaci. Následně žalobce zaslal dne [datum] e-mail panu [příjmení], jehož přílohou byla cenová nabídka společnosti [právnická osoba] na předělání podlahy na vinylovou podlahu v obývacím pokoji, kuchyni a malé chodbě, přičemž žalobce pana [příjmení] v závěru e-mailu vyzval, aby se spolu se žalovanou podívali na přiloženou cenovou nabídku k opravě podlahy, a aby žalobci následně sdělili své stanovisko. Pan [anonymizováno] v reakci na tento e-mail žalobci sdělil, že nabídku ukáže žalované. S ohledem na uvedené vady je zřejmé, že se jedná o tzv. skryté vady nemovitosti, tj. vady, které v době předání nemovitosti již existovaly, ale nebyly pouhým pozorováním zjistitelné, přičemž podstatou skrytých vad je, že se v plné míře projeví až s odstupem. Za daných okolností žalobci písemností ze dne [datum] oznámili žalované skryté vady nemovité věci a v souvislosti s vadným plněním z kupní smlouvy uplatnili vůči žalované ve smyslu § 2106 odst. 1 občanského zákoníku právo na přiměřenou slevu z kupní ceny nemovitosti dle § 2106 odst. 1 písm. c) občanského zákoníku, a to ve výši 152 547 Kč odpovídající cenové nabídce stavební firmy [právnická osoba] Žalovaná v odpovědi ze dne [datum] považovala nárok žalobců za neoprávněný s tím, že její bývalý [role v řízení] byl ve věci ze strany žalobců kontaktován dne [datum] s dotazem na stanovisko k opravě, jehož přílohou byla cenová nabídka společnosti [právnická osoba] na předělání podlahy na vinylovou podlahu v obývacím pokoji, kuchyni a malé chodbě. Vzhledem k tomu, že přílohou emailu nebyl znalecký posudek, ani odkaz na závěry soudního znalce, [role v řízení] žalované údajně vnímal celou věc jako účelovou snahu o proplacení nové vinylové podlahy a žalovanou tím dále nezatěžoval. V návaznosti na odpověď žalované ze dne [datum] žalobci požádali soudního znalce [jméno] [příjmení] (tj. soudní znalec z oboru stavebnictví, specializace vady a poruchy staveb) o zpracování odborné zprávy za účelem posouzení skrytých vad nemovitosti a v případě jejich zjištění rovněž o posouzení jejich rozsahu. Z odborné zprávy č. [anonymizováno] [rok] [číslo] vyplývá, že soudní znalec shledal na nemovitosti následující skryté vady a poruchy: 1/ založení spodní stavby je provedeno v jiném technickém řešení, než jak byla stavba povolena [stát. instituce]; 2/ viditelné praskliny na podlaze (dlažba) v místnosti [číslo]; 3/ viditelný pokles základové desky, a tedy nášlapné vrstvy zhotovené z dlažby v [anonymizováno] NP v místnostech [číslo]. K odborné zprávě č. [anonymizováno] [rok] [číslo] byl současně vyhotoven i rozpočet, kterým byly vyčísleny nutné náklady na odstranění shora specifikovaných skrytých vad nemovitosti, a to v celkové výši 639 536 Kč. 2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě uvedla, že práva z vadného plnění nelze žalobcům přiznat, neboť k oznámení vad nemovitosti nedošlo ve lhůtě bez zbytečného odkladu, a navrhla žalobu zamítnout. K vytýkané vadě ad 1/ žalovaná uvedla, že žalobci se jako kupující nemohou dovolávat jako skryté vady skutečnosti, že stavba není provedena podle projektu, nebo že je provedena v jiném technickém řešení, než které bylo podkladem pro stavební povolení, neboť nenabyli předmětné nemovitosti na základě smlouvy o dílo, v níž by si dohodli konkrétní způsob provedení stavby, ani si v kupní smlouvě nevymínili žádné konkrétní vlastnosti. Z popisu této vady nevyplývá, v čem konkrétně tato vada spočívá, jakým způsobem má být opravena a z vyjádření znalce je dokonce zpochybněno, že by byla zjištěna nebo prokázána jakákoliv konstrukční porucha základové desky. 3. K vytýkané vadě ad 2/ žalovaná uvedla, souvislost prasklin na dlažbě souvisí s deformací základové desky je domněnkou znalce, který sám uvedl, že přesnou příčinu této poruchy lze vyhodnotit po zpracování nového statického výpočtu. Závěry znalce jsou tedy neurčité a nepřesvědčivé zřejmě z toho důvodu, že dosud nebyla prokázána jakákoliv porucha základové desky. K této závadě lze dále uvést, že se nejedná o skrytou vadu, ale o projev běžného zrání díla, které po zhotovení usedá a jde o projev, který vzniká během užívání stavby, kdy si stavba v důsledku tzv. zrání a užívání nezachovává své vlastnosti ve smyslu § 2113 OZ. Na tuto závadu by se musela vztahovat záruka, kterou však žalovaná smluvně neposkytla. K vytýkané vadě ad 3) žalovaná uvedla, že názor znalce, že pokles základové desky souvisí s její neřízenou deformací, je naprosto nepřezkoumatelný a nedostatečně odůvodněný za situace, kdy znalec uvádí, že porucha základové desky nebyla dosud prokázána. Žalovaná dále poukazovala na to, že žalobci užívají předmětné nemovitosti od [anonymizováno] [rok] na základě smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne [datum], tj. ještě před kolaudací domu a v té době byli detailně seznámeni se stavebně-technickým i právním stavem nemovitostí, včetně skutečnosti, že dům je na rozdíl od projektu podsklepený, kdy obvodové základové pásy jsou provedené ze ztraceného bednění vyplněného betonem a strop ze železobetonové konstrukce, na které je položena železobetonová deska. 4. Na základě provedeného dokazování soud učinil tato zjištění: 5. Z kupní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno že kupní smlouva žalovaná jako prodávající převedla na žalobce jako kupující vlastnické právo k nemovité věci – pozemku č. [rok] (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře [výměra], jehož součástí je budova s [adresa] (rodinný dům), vše zapsáno v evidenci katastru nemovitostí na [list vlastnictví] vedené u [stát. instituce], katastrální pracoviště Frýdlant, pro katastrální území a [územní celek] za kupní cenu [částka]. Z č. V. odst. 1 kupní smlouvy vyplývá, že prodávající (žalovaná) seznámila kupující se stavem nemovitosti a kupující (žalobci) prohlásili, že si předmětnou nemovitost řádně prohlédli a je jim znám jejich současný stavební i právní stav. 6. Z internetového výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky předmětné nemovitosti, kdy každý je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti [anonymizováno] 7. Z dopisu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobci žalované písemně oznámili, že soudní znalec [jméno] [příjmení] při místním šetření shledal na předmětné nemovitosti podstatné vady a poruchy spočívající v tom, že nosná konstrukce podlahy nemovitosti technologicky neodpovídá projektové dokumentaci, což se prakticky projevuje tím, že v celém přízemí nemovitosti praská dlažba a odlepuje se. Žalobci žalovanou vyzvali k zaplacení částky 152 547 Kč představující přiměřenou slevu z kupní ceny nemovitosti ve výši odpovídající cenové nabídce společnosti [právnická osoba] Dle podacího lístku byla zásilka odeslána žalované dne [datum]. 8. Z odpovědi na oznámení skrytých vad bylo zjištěno, že žalovaná považovala nárok na zaplacení přiměřené slevy z kupní ceny za neoprávněný. 9. Ze soupisu prací k odborné zprávě č. [anonymizováno] [rok] [číslo] ze dne [datum] zpracovaného [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že předpokládané náklady na odstranění vad nemovitosti byly vyčísleny na částku 639 536,02 Kč. 10. Z předžalobní upomínky ze dne 3. 10. 2021 soud zjistil, že žalobci vyzvali žalovanou k úhradě částky 639 536 Kč představující přiměřenou slevu z kupní ceny nemovitosti, kdy tato částka odpovídá nezbytným nákladům, které je třeba vynaložit na odstranění skrytých vad předmětné nemovitosti. Zásilka byla dne 3. 10. 2021 dodána do datové schránky právní zástupkyně žalované. 11. Z odpovědi žalované na předžalobní upomínku ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná považovala ná