4 C 108/2020-254 — Okresní soud v Mělníku

1. Žalobce se žalobou podanou soudu dne [datum] domáhal zaplacení částky ve výši celkem 397 371 Kč s příslušenstvím. Tvrdil, že s žalovanou uzavřel dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej pozemku p. č. st. 504, zastavěné plochy a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, a pozemku p. [číslo] ostatní plochy, jiné plochy, vše v katastrálním území Luštěnice, obec Luštěnice (dále jen„ předmětné nemovitosti“) za cenu 3 343 565 Kč. Žalobce byl před uzavřením kupní smlouvy žalovanou ujištěn, že předmětné nemovitosti jsou v dobrém stavu a vhodné pro trvalé bydlení. Přílohou smlouvy byl soupis vad a nedodělků nebránící běžnému užívání předmětných nemovitostí (tyto vady nejsou předmětem žaloby). Žalobce po nastěhování postupem času pojal podezření na další závady nemovitosti. S ohledem na nově zjištěné vady se žalobce rozhodl nechat nemovitost posoudit odborníky, přičemž společnost [právnická osoba] zajistila odborné posouzení nemovitosti, v rámci kterého byly zjištěny vady nemovitosti v plném rozsahu. Tyto vady byly sepsány v dokumentu – soupisu vad. V soupisu uvedené skryté vady, jakožto i předpokládané skryté vady (pro jejichž potvrzení je třeba provést další diagnostiku), jsou pak souhrnně zaznamenány a klasifikovány v dokumentu – soupis vad, přičemž u každé vady je následně uvedena částka potřebná pro odstranění každé vady (včetně daně z přidané hodnoty, dále jen„ DPH“), kterou žalobce po žalované požaduje jakožto přiměřenou slevu z kupní ceny předmětných nemovitostí. Tento nárok žalobce uplatnil dne [datum] bez zbytečného odkladu poté, co se o vadách nemovitostí z odborných vyjádření dozvěděl. Písemné oznámení vad bylo žalované doručeno dne [datum], od [datum] je proto požadován i zákonný úrok z prodlení. 2. Dle vyčíslení uvedeného v soupisu vad žalobce uplatnil následující vady s uvedeným způsobem řešení a požadovanou slevou na kupní ceně v celkové výši 397 371 Kč následovně (pro označení soud používá označení uvedené žalobcem, uvedená částka vždy představuje uplatněnou výši požadované slevy): H01 – Hydro – spodní stavba – nepropustné zeminy – srážková voda ze střech je likvidována vsakem na pozemcích u domu na málo propustných horninách, zpevněná plocha ze zámkové dlažby není provedena ve spádu od domu. o) Nutná úprava okolí objektu – přespádování: 10 000 Kč. o) Osazení odvodňovacích žlábků a odvedení do dešťové kanalizace: 24 000 Kč. H11 – Hydro – fasáda – oplechování – netěsnosti mezi bočními ohyby oplechování parapetů a omítkou bočních ostění oken, tmelený spoj nelze z dlouhodobého hlediska považovat za hydroizolačně spolehlivý (může způsobit zatékání). o) Vyčistit spáry a zatmelit: 10 500 Kč. H13 – Hydro – šikmá střecha – krytina – [ulice] a hřebenové lemování střešní krytiny není provedeno těsně, horní lem oplechování by měl být zapuštěn do omítky, popř. měla být použita další krycí lišta. o) Doplnění krycí lišty: 16 800 Kč. H14 – Hydro – šikmá střecha – doplňková hydroizolace – dolní okraj hydroizolace není podepřen např. okapním plechem, odváděná voda může zatéct, hydroizolace střech obou přístřešků není zespodu zakrytá proti vlivu UV záření, prostup komína není těsný, a u střechy nad obytným podkrovím pod lehkou konstrukcí stropu bez hydroakumulační vrstvy pod střechou měla být třída těsnosti min [číslo]. o) Doplnění plechové okapnice u okapní hrany střechy domu, zakrytí doplňkové izolace střech přístřešků proti UV záření např. OSB deskami, oprava prostupu komína doplňkovou izolací střechy přístřešku, demontáž krytiny, laťování, DHV, montáž bednění a zpětná montáž: 166 040 Kč. H16 – Hydro – šikmé střechy – ledové valy – pod střechou je půda oddělená od vytápěných místností pod sebou lehkým stropem a střecha je nedostatečně větraná (chybí horní odvětrávací prostor v úrovni hřebene), v době prohlídky při venkovní teplotě pod bodem mrazu byla vidět na spodním líci DHV tenká vrstva námrazy/kapiček vody. V místě netěsnosti v obálce interiéru jsou vidět stopy plísně na dřevěných prvcích. o) Doplnění větracích tašek: 8 000 Kč. P14 – Uvolňování lepené dlažby od podkladu, trhliny v dlažbě – dutiny mezi lepenou dlažbou a podkladem, trhliny především v koutových spárách mezi dlažbou a obkladem díky absenci pružné spárovací výplně, nerovnost přechodu dlažby v dveřním průchodu mezi chodbou a koupelnou v 1. NP. o) Výměna dlažby, doplnění dilatační spáry do dlažby, lokální oprava spárovací hmoty v koutech: 30 200 Kč. B14 – Hořlavé materiály – umístění v okolí krbu nebo komínového tělesa předmětného objektu – hořlavé materiály blíže než 50 mm od komínového tělesa (trámy krovu přístřešku). o) Doplnění protihořlavé podložky: 2 000 Kč. U01 – Nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy – provést další diagnostiku parotěsnosti lehké skladby stropní obvodové konstrukce vytápěného prostoru, růst plísní (kondenzace vodní páry) na dřevěném lemování prostupu otvoru stropního výlezu na půdu, na spodním líci DHV byly zaznamenány kapičky zkondenzované vody, prostup není proveden parotěsně. o) Dotěsnění stropního výlezu: 3 000 Kč. o) Kompletní demontáž podhledu, provedení nové parotěsnící vrstvy, provedení nového podhledu včetně dotěsnění stropního výlezu: 56 000 Kč. N08 – Nebezpečná koncentrace radonu z podloží – vzhledem k rizikově provedené hydroizolaci spodní stavby je doporučeno pro vyloučení tohoto rizika další diagnostiku. o) Měření koncentrace radonu z podloží: 10 000 Kč. T21 – Plyn – nebyla předložena revize plynového zařízení. o) Revize rozvodů plynu v domě: 8 000 Kč. T22 – Vodovod – chyby v rozvodech – nezateplené části rozvodů v technické místnosti. o) Zateplení rozvodů vody: 1 000 Kč. 3. Součet výše uvedených položek v celkové výši 345 540 Kč spolu s 15 % DPH z této částky (51 831 Kč), tj. žalovaná částka 397 371 Kč, představuje celkovou požadovanou slevu z kupní ceny, přičemž rovněž shora uvedené a vyčíslené vady představují žalobcem obsahově vymezený předmět podané žaloby. 4. Žalovaná ve svém vyjádření nárok zcela neuznala. Stavba předmětného rodinného domu byla novostavbou, vystavěnou v rámci developerského projektu žalované. V kupní smlouvě bylo ujednání o záruce, dle kterého byl v článku 6.5 smlouvy upraven postup pro reklamaci případných vad stavby. Žalobce měl vady oznámit bez zbytečného odkladu na e-mailovou adresu [email], přičemž oznámení vad musí obsahovat přesný popis vady, místo jejího výskytu, datum zjištění vady a fotodokumentaci, přičemž žalobce uvedený postup nedodržel. Žalobce se nastěhoval do předmětného domu dne [datum], přesto žalovaná první informaci o oznámení vad získala až z podání žalobce ze dne [datum], proto namítá uplynutí lhůty k oznámení vad. Neuznává ani jednotlivé uplatněné vady, žalobu proto navrhla v celém rozsahu zamítnout. 5. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním, které má za skutečnosti prokázané a rozhodující pro posouzení věci: 6. Dle rezervační smlouvy ze dne [datum] mezi žalobcem a Realitní kanceláří [právnická osoba] byla zprostředkována rezervace předmětných nemovitostí /viz rezervační smlouvu na č. l. 38-39 spisu/. Účastníci uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu ohledně předmětných nemovitostí (právní účinky vkladu ke dni [datum] /viz výpis z KN na č. l. 107-108) za kupní cenu celkem 3 343 565 Kč. V článku 5.2 kupní smlouvy je uvedeno, že„ se kupující podrobně seznámil se stavem převáděných nemovitých věcí“. Dle článku 6.4„ Podmínky záruky se řídí platnými právními předpisy, záruční doba stavby činí 5 let ode dne převzetí, záruční doba zařizovacích předmětů v domě činí 2 roky ode dne převzetí“. Dle článku 6.5 v případě výskytu záručních vad je kupující povinen tyto oznámit bez zbytečného odkladu po jejich zjištění e-mailem na adresu [email] s přesným popisem vady, místa výskytu vady a datem zjištění vady včetně fotodokumentace /viz kupní smlouvu včetně příloh na č. l. 31-37 Shodný způsob uplatnění vady je uveden i v předávacím protokolu mezi účastníky ze dne [datum] /viz předávací protokol na č. l. 29-30 spisu/. Přílohou kupní smlouvy je i soupis vad a nedodělků, v němž však nejsou uvedeny žádné z žalobou uplatněných vad /viz soupis na č. l. 34 Žalobce nechal vypracovat technický průkaz nemovitosti inspektorem Ing. Arch. [jméno] [příjmení] a hlavním inspektorem [jméno] [příjmení] ze dne [datum], v kterém bylo na základě prohlídky ze dne [datum] zjištěn stav předmětných nemovitostí včetně možných rizik /viz technický průkaz nemovitosti na č. l. 47-78 Dále byl vypracován i soupis vad – podklad pro reklamaci ze dne [datum], v kterém bylo uvedeno celkem 15 vad s uvedením nákladů na sanaci 345 540 Kč s tím, že některé vady (celkem 3) bude nutno dále diagnostikovat /viz soupis vad na č. l. 79-83, a jednotlivé vady včetně odhadovaných nákladů byly blíže specifikovány (a z toho žalobou uplatněné vady jsou uplatněny tak, jak je uvedeno v odstavci 2) tohoto rozsudku). Žalobce vyzval žalovanou k úhradě žalované částky 397 371 Kč oznámením vad nemovitosti a výzvou k úhradě přiměřené slevy z kupní ceny ze dne [datum] /viz oznámení včetně dodejky na č