12 C 42/2023-139 — Okresní soud v Mělníku

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 24. 1. 2023 domáhala zrušení kupní smlouvy uzavřené dne 23. 5. 2022 mezi žalobkyní a žalovanou, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, vymezené v budově č. p. , Anonymizováno, (bytový dům), nacházející se na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, (zastavěna plocha a nádvoří) o výměře 472 m²; spoluvlastnický podíl o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech budovy č. p. , Anonymizováno, ; spoluvlastnický podíl o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 472 m², vše zapsáno Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, (byt) a na listu vlastnictví č. , hodnota, (bytový dům a pozemek), pro obec , adresa, , část obce , adresa, a katastrální území , adresa, (dále jen „nemovitost“), (dále budou pozemky uváděny bez uvedení katastrálního území a obce, přičemž se má za to, že se jedná o k. ú. , adresa, a obec , adresa, ). Dále se podanou žalobou žalobkyně domáhala určení, že vlastníkem nemovitosti je žalobkyně. K odůvodnění svého návrhu uvedla, že dne 23. 5. 2022 převedla na základě kupní smlouvy na žalovanou vlastnické právo k nemovitosti za kupní cenu 1 000 000 Kč, přičemž se na konci roku 2022 dozvěděla, že cena obvyklá této nemovitosti ke dni uzavření kupní smlouvy byla 2 700 000 Kč. Žalobkyně je v pokročilém věku, je mimořádně důvěřivá, nemá v obchodu s nemovitostmi žádné zkušenosti a má problém porozumět odbornému textu, proto věřila paní , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , nar. , datum, , kterou byla utvrzena o tom, že transakce je v pořádku, a o které až od svého zástupce zjistila, že je příbuznou žalované. Za to, že žalobkyně kupní smlouvou přišla o svůj domov, měla obdržet pouhých 198 787,49 Kč, které v rozporu s kupní smlouvou do dne podání žaloby neobdržela. Ve zbytku mělo být plněno třetím osobám, aby nemovitost byla vyčištěna od právních omezení, která na ní vázla. Žalobkyně tak požaduje zrušení kupní smlouvy z důvodu neúměrného zkrácení, neboť kupní cena odpovídá 37 % její obvyklé ceny a navrácení všeho do původního stavu. Naléhavý právní zájem na určení, že žalobkyně je vlastnicí nemovitosti žalobkyně odůvodnila tím, že stav zapsaný ve veřejném seznamu neodpovídá skutečnosti, neboť jako vlastník má být zapsána žalobkyně.2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě ze dne 20. 2. 2023 uvedla, že žalobou uplatněný nárok neuznává, a to ani z části. Na svou obranu uvedla, že došlo k uzavření kupní smlouvy k předmětné nemovitosti, kterou byla sjednána kupní cena 1 000 000 Kč. Kupní cena v rozsahu částky 751 212,51 byla v souladu s čl. III. odst. 1 písm. b) kupní smlouvy poukázána k rukám společnosti , právnická osoba, , IČO , IČO, na úhradu dluhů pana , jméno FO, (syna žalobkyně), pro které byla na nemovitosti zřízena zástavní práva pod č. j. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, , resp. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, . K tvrzení žalobkyně, že neobdržela částku ve výši 198 787,49 Kč, žalovaná uvedla, že tato částka byla žalobkyni vyplacena v hotovosti oproti příjmovému dokladu a doplatek kupní ceny ve výši 50 000 Kč byl uhrazen k rukám , jméno FO, , IČO , IČO, . Ke sjednané výši kupní ceny ve výši 1000 000 Kč žalovaná uvedla, že kupní cena zohledňovala skutečnost, že nemovitost byla zatížena právy třetí osoby (, právnická osoba, , IČO , IČO, ), která s žalobkyní vedla řadu sporů o předmětnou nemovitost, a odmítala s panem , jméno FO, komunikovat o výši pohledávky, proto byl obchod značně rizikový. Výše kupní ceny dále zohledňovala skutečnost, že žalobkyně s žalovanou uzavřely bezprostředně po uzavření kupní smlouvy nájemní smlouvu, na základě které žalobkyně dále nemovitost užívá, čímž nemovitost byla zatížena i touto právní vadou (nájemní smlouvou). Na svou obranu žalovaná dále uvedla, že žalobkyně i žalovaná při uzavření kupní smlouvy věděly, že se byt prodává za nižší než tržní cenu, přesto žalobkyně kupní i nájemní smlouvu řádně uzavřela, přičemž obě smlouvy byly podepsány s úředně ověřenými podpisy. Vědomost o obsahu kupní, resp. nájemní smlouvy žalobkyně měla, neboť od jejího podpisu přestala hradit jakékoliv poplatky do fondu oprav, které hradila žalovaná. Žalovaná pro případ, že by žaloba byla shledána jako důvodná navrhla, aby výrokem bylo žalobkyni uloženo vrátit přijatou kupní cenu oproti vydání nemovitosti.3. V průběhu řízení žalobkyně doplnila, že existence nájemní smlouvy nepředstavuje vadu nemovitosti a nesnižuje tak její hodnotu, a to i s ohledem na skutečnost, že nájemné bylo žalobkyni stanoveno v obvyklé výši. Dále k tvrzení žalované o stanovení kupní ceny uvedla, že kupní cena byla sjednána tak, aby zcela mimo kontrolu žalobkyně došlo k vyčištění nemovitosti od právních vad. Tvrzení žalované by mohlo mít význam pouze v situaci, kdy by celá kupní cena měla být vyplacena k rukám žalobkyně.4. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutková zjištění: Kupní smlouvou uzavřenou dne 23. 5. 2022 mezi žalobkyní na straně prodávající a žalovanou na straně kupující se podává, že žalovaná touto smlouvou nabyla vlastnické právo k předmětné nemovitosti. Článkem III. této smlouvy byla sjednána kupní cena ve výši 1 000 000 Kč, jejíž splacení bylo stanoveno tak, že částka ve výši 50 000 Kč bude kupující (žalovanou) uhrazena z jejích zdrojů na základě smlouvy o rezervaci nemovitosti k rukám zprostředkovatelky , jméno FO, , IČO , IČO, , přičemž úhrada částky ve výši 20 000 Kč smluvní strany podpisem této kupní smlouvy potvrdily [čl. III odst. 1 písm. a) kupní smlouvy]. Částka ve výši 751 212,51 Kč měla být kupujícím (žalovanou) ve lhůtě 10 dní od podpisu kupní smlouvy uhrazena z jeho vlastních zdrojů na účet dle kupní smlouvy, a to na úhradu dluhů , jméno FO, , nar. , datum, vůči společnosti , právnická osoba, , IČO , IČO, zajištěných zástavním právem smluvním zapsáno pod , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, , resp. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, [čl. III odst. 1 písm. b) kupní smlouvy]. Částka ve výši 198 787,49 Kč měla být kupujícím (žalovanou) uhrazena z jeho vlastních zdrojů k rukám prodávajícího, a to ve lhůtě do 5 dnů od podpisu kupní smlouvy za současného splnění podmínky, že bude zahájeno řízení o výmazu zástavního práva č. j. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, , resp. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, a současně bude pravomocně zastaveno řízení o určení vlastnického práva vedeného Okresním soudem v Mělníku pod sp. zn. , spisová značka, a bude zahájeno řízení o vkladu vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch kupujícího [čl. III odst. 1 písm. c) kupní smlouvy]. Smlouva obsahuje podpisy žalované i žalobkyně. Žalobkyně podle ověřovací doložky pro legalizaci smlouvu podepsala dne 18. 5. 2022, podpis byl ověřen pracovníkem České pošty a totožnost žalobkyně byla ověřena dle občanského průkazu. Žalovaná podle ověřovací doložky pro legalizaci smlouvu podepsala dne 23. 5. 2022, podpis byl ověřen pracovníkem Městského úřadu , adresa, a totožnost žalované byla ověřena dle občanského průkazu. /viz kupní smlouva na č. l. 6-8 spisu/.5. Výpisem z katastru nemovitostí k listu vlastnictví č. , hodnota, se podává, že ke dni 23. 1. 2023 byla jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (byt) a podíl na společných částech domu a pozemku ve výši , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, , adresa, , na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří) zapsaného na listu vlastnictví č. , hodnota, , evidována na žalovanou. Žalovaná vlastnické právo k této nemovitosti nabyla kupní smlouvou ze dne 23. 5. 2022 s účinky zápisu k okamžiku 20. 7. 2022 /viz výpis z katastru nemovitostí k datu 23. 1. 2023 na č. l. 10 spisu/.6. Znaleckým posudkem č. , č. účtu, vypracovaným znaleckou kanceláří , právnická osoba, , sídlem , adresa, , ze dne , datum, , se podává, že obvyklá cena předmětné nemovitosti ke dni 23. 5. 2022 byla 2 700 000 Kč. Zadavatelem znaleckého posudku byl , Anonymizováno, & , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., sídlem , Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0, /viz znalecký posudek na č. l. 11-22 spisu/.7. Z údajů z veřejné části Živnostenského rejstříku k osobě , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , nar. , datum, , soud zjišťuje, že jmenovaná je zapsána jako osoba samostatně výdělečně činná, IČO , IČO, , se sídlem , adresa, . Jmenovaná má aktivní evidované živnostenské oprávnění pro předmět podnikání oceňování majetku pro věci nemovité; výrobu, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona; realitní zprostředkování /viz výpis z živnostenského rejstříku na č. l. 23