16 C 108/2024-65 — Okresní soud v Mělníku

1. Žalobci se obrátili dne , datum, ke zdejšímu soudu s žalobou, v níž uplatnili nárok na zaplacení slevy z kupní ceny za prodej nemovitosti ve výši 200 000 Kč s příslušenstvím. Nárok odůvodnili tím, že žalobci jako kupující uzavřeli dne , datum, s žalovanou jako prodávající kupní smlouvu o koupi nemovitosti, a to pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba č. p., Anonymizováno, , Anonymizováno, (rodinný dům), pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba – garáž a pozemku parc. č. , Anonymizováno, (ostatní plocha), vše zapsáno na LV č. , hodnota, v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, . Kupní cena za předmětné nemovitosti činila 9 000 000 Kč. V době koupi nemovitostí byli žalobci informováni, že nemovité věci nemají žádné právní ani faktické vady (čl. 4 písm. b) kupní smlouvy). Poté, co žalobci podali katastrálnímu úřadu návrh na vklad vlastnického práva k nemovitým věcem do katastru nemovitostí, byli informováni, že se na nemovitých věcech nachází přístavba k rodinnému domu, která není zkolaudovaná. Jedná se o právní vadu, kterou byly nemovitosti v době koupě zatíženy, a o které nebyli žalobci nikterak informováni. Tuto přístavbu museli žalobci jako nepovolenou stavbu odstranit, přičemž na odstranění vynaložili náklady ve výši cca 200 000 Kč. Hodnota předmětných nemovitostí se tak v důsledku existence nezkolaudované přístavby snížila o 200 000 Kč. Žalobci zaslali žalované dne , datum, prostřednictvím právního zástupce předžalobní výzvu k zaplacení dlužné částky. Žalovaná na svůj dluh ničeho neuhradila. Žalobci po žalované uplatňují slevu z kupní ceny nemovitých věcí ve výši 200 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 200 000 Kč od , datum, do zaplacení.2. Žalovaná v odůvodnění odporu uvedla, že nesporuje uzavření kupní smlouvy, ani skutečnost že žalobci zaplatili kupní cenu za předmětné nemovitosti ve výši 9 000 000 Kč. Smlouva byla uzavřena dne , datum, , ale dle čl. 7 smlouvy nabyla účinnosti (vyjma ujednání o rezervační záloze a jejím vyplacení) až po složení druhé části kupní ceny ve výši 8 550 000 Kč do notářské úschovy. Smlouva tedy nabyla účinnosti dne , datum, . K předání nemovitosti došlo dne , datum, . Rovněž není sporu o tom, že přístavek předmětné stavby č. p. , Anonymizováno, rodinného domu, nebyl ke dni přechodu nebezpečí za škodu zkolaudován. Žalovaná dále uvedla, že žalobci byli informováni o předmětné nezkolaudované přístavbě rodinného domu již při uzavření smlouvy (zprostředkovatelem panem , jméno FO, ) a dále byli o této skutečnosti informováni při zpracování odhadu ceny nemovitostí pro účely poskytnutí hypotečního úvěru. Odhad byl zpracován dne , datum, paní , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalobcům nic nebránilo v tom, aby konfrontovali zjevně rozporný záznam v katastrální mapě se skutečností. Žalovaná vady nezamlčovala a žalobcům umožnila si nemovitost několikrát řádně prohlédnout a ti nevznesli žádné námitky proti stavu nemovitosti. Žalobci vady nevytkli ani ke dni převzetí věci. Dle ustanovení § 2104 o. z. kupujícím se ukládá co nejdříve po převzetí věci ji prohlédnout a ustanovení § 2212 o. z. oznámit případné vady bez zbytečného odkladu prodávajícímu, pod sankcí nepřiznání práva soudem kupujícímu z vadného plnění k námitce prodávajícího. Dále žalovaná uvedla, že pokud žalobci zaslali první výzvu dne , datum, na adresu jimi nabývané nemovitosti, tak museli vědět, že se žalovaná na této adrese již nezdržuje. O nároku žalobců se proto žalovaná dozvěděla až z vydaného platebního rozkazu ze dne , datum, , tedy dlouho po uplynutí lhůty dle § 2112 o. z. Žalovaná s ohledem na výše uvedené navrhuje, aby soud žalobu zamítl.3. K tomu žalobci uvedli, že předmětná vada představuje vadu skrytou. Okamžikem rozhodným pro posouzení, zda se jedná o vadu, která žalobcům mohla či nemohla být při prodeji zatajena, je pak uzavření kupní smlouvy a sjednání kupní ceny (tj. dne , datum, ), neboť v tomto okamžiku si žalobci s žalovanou závazně sjednali výši kupní ceny s přihlédnutím ke stavu nemovitosti tak, jak byl žalobcům prezentován. Žalobci si pak v tomto okamžiku mohli být vědomi existence všech zjevných vad, které by mohly mít na kupní cenu nemovitosti vliv, a k tomuto okamžiku mohli v kupní smlouvě svým podpisem stvrdit, že se seznámili s faktickým a právním stavem nemovitosti. Dále žalobci uvedli, že první odhad ceny nemovitosti pro účely poskytnutí hypotečního úvěru, byl vypracován dne , datum, paní , tituly před jménem, , jméno FO, , přičemž při zpracování odhadu vycházela z toho, že celý rodinný dům včetně přístavby je řádně zkolaudován. Žalobci až teprve po zpracování odhadu a po podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí v , Anonymizováno, zjistili, přístavba zkolaudovaná není a že vklad vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí není možný až do okamžiku, kdy bude přístavba odstraněna. Po tomto zjištění nebyla žalobcům žádost o hypoteční úvěr do původní výše a na základě původního odhadu ceny nemovitosti ze dne , datum, schválena a museli požádat o hypoteční úvěr nový. Za tímto účelem byl pak paní , tituly před jménem, , jméno FO, vypravován další odhad ceny nemovitosti ze dne , datum, , ve kterém byla cena nemovitosti s přihlédnutím k existující vadě v podobě chybějící kolaudace přístavby snížena na částku 8 800 000 Kč. Jestliže vadu nemovitosti nemohl v době podpisu kupní smlouvy odhalit ani odborník, mohli žalobci stěží jakožto laici předpokládat, že by se taková vady mohla na nemovitosti nacházet. Současně není pravdou, že je na předmětnou vadu upozornil zprostředkovatel pan , jméno FO, .4. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním, které má za skutečnosti prokázané a rozhodující pro posouzení věci, odpovídající i skutkovému závěru: Žalobci jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, kdy spoluvlastnický podíl každého z nich činí id. ½. Vkladovou listinou pro vlastnické právo žalobců byla kupní smlouva ze dne , datum, . Právní účinky zápisu nastaly k , datum, a zápis byl proveden dne , datum, . Na předmětných nemovitostech vázne zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky , právnická osoba, jako zástavního věřitele ve výši 6 000 000 Kč z titulu smlouvy o úvěru /viz výpis z katastru nemovitostí na č. l. 37 spisu/. Předmětná nemovitost byla inzerována k prodeji na serveru , Anonymizováno, za částku po slevě 9 300 000 Kč /viz inzerce domu na č. l. 16-18 spisu/. Ze snímků katastrální mapy se podává, že na ortofotomapě je viditelná předmětná přístavba objektu, resp. obvodové zdi přístavby napojené na stávající objekt, avšak v žádné z katastrálních map předložených soudu není obvod předmětné přístavby objektu zakreslen /viz snímky katastrální mapy na č. l. 12 a 46 spisu/. Žalovaná jako prodávající a žalobci jako kupující uzavřeli kupní smlouvu o koupi nemovitosti s odkládací podmínkou sepsanou formou notářského zápisu pod číslem , Anonymizováno, ze dne , datum, , jejímž předmětem je prodej shora specifikovaných nemovitostí za kupní cenu 9 000 000 Kč. Kupní cena se měla vypořádat tak, že první část kupní ceny (jako rezervační zálohy) ve výši 450 000 Kč se kupující zavázali složit do notářské úschovy nejpozději do , datum, a druhou část kupní ceny ve výši 8 550 000 Kč se kupující zavázali složit do notářské úschovy nejpozději do , datum, . Strana prodávající výslovně prohlásila v čl. 4. smlouvy, že na nemovitosti neváznou žádné právní vady, dluhy, předkupní práva, věcná práva včetně práv zástavních a podzástavních, služebností a reálných břemen a ani jiná práva třetích osob včetně práv nájemních, a výkon vlastnických práv k předmětné věci není jakkoli omezen (písm. b)). Smluvní strany ujednaly, že tato smlouva nabude účinnosti, kromě ujednání o rezervační záloze a jejím vyplacení, až po složení druhé části kupní ceny ve výši 8 550 000 Kč do notářské úschovy , tituly před jménem, , adresa, , přičemž o připsání těchto finančních prostředků bude notářem vydáno potvrzení, které bude přílohou návrhu na vklad vlastnického práva (čl. 7. smlouvy) /viz notářský zápis na č. l. 19-22 spisu/. , právnická osoba, . dne , datum, provedla odhad ceny předmětné nemovitosti, přičemž bylo zjištěno, že nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí, kdy na předloženém snímku katastrální mapy není zakreslena přístavba objektu při západní fasádě, přístavba je větší než 16 m² a jedná se o vysoké riziko. Banka odhadla cenu předmětné nemovitosti na 9 000 000 Kč. Dále , právnická osoba, . dne , datum, provedla odhad ceny předmětné nemovitosti, kde u popisu rizik je již uvedeno, že nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí. Banka odhadla cenu předmětné nemovitosti na 8 800 000 Kč /viz ocenění nemovitosti na č. l. 39-44 spisu/. Notář , tituly před jménem, , jméno FO, potvrdil, že ke dni , datum, byla na přísl