22 C 220/2021-38 — Okresní soud v Mostě

1. Žalobkyně se domáhala žalované částky z důvodu dlužného nájemného za období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok] v částce 22 512 Kč (3 x 7 504 Kč), zálohy na služby poskytované spolu s užíváním bytu v [anonymizováno] [rok] ve výši 1 496 Kč a nedoplatku ve výši 7 861 Kč vzniklého při vyúčtování služeb poskytovaných v roce [rok] žalované spolu s užíváním bytu [číslo] v [obec], ulici [ulice] na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřeném mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemkyní. Žalobkyně vycházela z toho, že od předání (vrácení) bytu žalovanou [datum] žalované počala měsícem následujícím v souladu s nájemní smlouvou běžet tříměsíční výpovědní lhůta, která skončila na konci měsíce [anonymizováno] [rok]. Za toto období žalobkyni vznikl nárok na zaplacení nájemného. Žalobkyně setrvala na tvrzení, že během října 2020 žalovaná volala jednateli žalobkyně. Sdělila žalobkyni, že chce byt opustit. Jednatel žalobkyně žalované sdělil, že když najde nájemníka, nebude trvat na zaplacení tří nájmů odpovídajících výpovědní lhůtě dle smlouvy. Žalobkyně vycházela z toho, že taková dohoda byla mezi účastníky uzavřena. Jednatel žalobkyně nájemníka našel až po třech měsících, což žalované sdělil. Žalovaná nezaplatila nájemné včetně záloh na služby již za [anonymizováno] [rok], avšak na toto dlužné nájemné žalobkyně započetla kauci, která byla žalovanou složena ve výši 9 000 Kč. 2. Žalovaná se žalobním nárokem nesouhlasila s tím, že byt předala žalobkyni již [datum] a s jednatelem žalobkyně se dohodla, že zaplatí nájem ještě za listopad 2020. Tento nájem zaplatila, neboť poslední nájem fakticky uhradila v říjnu 2020 a platila podle nájemní smlouvy nájemné na jeden měsíc dopředu. Jednatele žalobkyně kontaktovala již v září 2020 s tím, že má zájem nájem ukončit. Dohodli se na tom, že nájem bude ukončen v prosinci 2020, poslední nájem zaplatí za listopad a v prosinci 2020 si žalobkyně nájemné strhne z kauce. 3. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutečnosti. Ze smlouvy o nájmu ze dne [datum] uzavřené mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemkyní soud zjistil, že předmětem smlouvy byl nájem bytu [číslo] v domě [adresa] v [obec], ulici [ulice] Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou (čl. II, b. 2.2 smlouvy). V čl. III, b. 3.1 nájemní smlouvy si strany smlouvy dohodly nájemné v částce 9 000 Kč. V čl. III, b. 3.2 se účastníci dohodli, že v uvedené částce je zahrnuta záloha na úhradu nákladů spojených s užíváním bytu (vodné, stočné, elektřina společných prostor, teplo a teplá voda, osvětleni, FUI, pojistné domu, vlastnické platby). V čl. III, b. 3.6 se účastníci dohodli, že nájemce bude hradit nájemné vždy nejpozději k 25. dni kalendářního měsíce, za který se nájemné a zálohy za služby platí. V čl. III b. 3.8 smlouvy se účastníci dohodli, že částka 9 000 Kč, kterou pronajímatel obdržel od předchozího pronajímatele, bude použita jako kauce, jejímž účelem je zajištění úhrad pohledávek pronajímatele z titulu poškození pronajatého bytu nebo zařízení nájemcem, poškozením společných prostor či nedoplacení úhrad za služby. V případě řádného ukončení smlouvy a řádného předání bytové jednotky je pronajímatel kauci povinen vrátit, popř. sníženou o výše uvedené pohledávky. Je-li nájemce v prodlení mj. s placením nájemné či záloh na služby, propadá kauce v neprospěch pronajímatele jako smluvní pokuta. V čl. VI b. 6.3 nájemní smlouvy se strany dohodly na tom, že nájem lze ukončit písemnou výpovědí kterékoli ze smluvních stran, a to s tříměsíční výpovědní lhůtou, která začíná běžet 1. dne následujícího měsíce po doručení výpovědi druhé straně, popř. odstoupením od smlouvy v souladu s touto smlouvou a platnými právními předpisy. Všechny uvedené skutečnosti soud zjistil z nájemní smlouvy. 4. Z protokolu o předání nemovitosti soud zjistil, že byt byl předán žalobkyni dne [datum], a to včetně klíčů od domu, bytu, schránky a komory. Z vyúčtování služeb za období od [datum] do [datum] soud zjistil, že byl vyúčtován nedoplatek ve výši 5 121 Kč. Z výzvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě částky ve výši 32 121 Kč do 10 dnů (viz výzvy ze dne [datum] včetně podací stvrzenky s datem pošty [datum]). 5. Z listiny nazvané„ Struktura měsíčních plateb za byt k 1. 1. 2021“ soud zjistil, že nájemné z celkové platby částky 9 000 Kč činilo 7 504 Kč. Tato listina byla vyhotovena žalobkyní dne [datum] a není podepsána žalovanou. 6. Z vyúčtování zálohových plateb za období od [datum] do [datum] soud zjistil, že za toto období byl žalované vyúčtován nedoplatek ve výši 7 861 Kč. Z jednotlivých položek uvedených ve vyúčtování vyplývá, že výše záloh, které byly uvedeny ve vyúčtování v části„ Zaplacené zálohy“ odpovídá téměř přesně výši záloh, které byly uvedeny v listině„ Struktura měsíčních plateb za byt k [datum]“, resp. rozdíly jsou pouze v jednotkách korun. Ve vyúčtování byla žalovaná vyzvána k jeho zaplacení do 1 měsíce od převzetí. Toto vyúčtování bylo žalobkyní předloženo po poučení soudu o tom, že je povinna takové vyúčtování předložit (viz poučení podle § 118a o. s. ř v protokolu o jednání ze dne [datum]). Žalovaná učinila nesporným, že jí toto vyúčtování bylo doručeno (viz protokol o jednání ze dne [datum]), současně bylo prokázáno, že bylo žalované odesláno (viz podací stvrzenka s datem pošty [datum]). Žalovaná dále uvedla, že s tímto vyúčtováním nesouhlasí v rozsahu, že jí neměla být započítána složka z vytápění a ohřevu teplé užitkové vody za měsíce [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok]. Ve zbývajícím rozsahu s vyúčtováním souhlasila (viz protokol o jednání ze dne [datum]). Toto tvrzení žalované je v souladu i s jejím závěrečným návrhem, kde vyjádřila ochotu zaplatit nedoplatek z vyúčtování služeb (viz protokol o jednání ze dne [datum]). 7. Z emailové korespondence mezi účastníky bylo zjištěno, že dne [datum] jednatel žalobkyně žalované sdělil, že po dobu výpovědní lhůty, kdy nebude mít byt obsazen, bude žádat úhradu nájmu. Ze tří nájmů si jeden vzal z kauce, zbývá proto zaplatit dva nájmy. Současně žádal o úhradu do 10 dnů, jinak upozornil na soudní vymáhání pohledávky. Žalovaná mailem ze dne [datum] sdělila jednateli žalobkyně, že mu žádný nájem nedluží, neboť bylo dohodnuto, že nájem zaplatí za listopad a prosincový nájem si vezme žalobkyně z kauce. 8. Mezi účastníky byl nesporné, že žalobkyně poslední nájem uhradila v říjnu 2020 (viz protokol o ústním jednání ze dne [datum]). 9. Žalobkyně neprokázala, že by účastníci uzavřeli dohodu o tom, že se žalovaná zavázala uhradit nájemné do února 2021, pokud se žalobkyni nepodaří uzavřít novou nájemní smlouvu s jiným nájemcem. Ke splnění této procesní povinnosti byla žalobkyně soudem vyzvána v souladu s § 118a odst. 3 o. s. ř. (viz protokol o jednání ze dne [datum]). V souladu s tím, že žalobkyně nebyla schopna tuto dohodu prokázat, setrvala na tvrzení, že podle nájemní smlouvy je výpovědní lhůta tříměsíční a žalovaná ji nedodržela. Toto tvrzení pak prokazovala samotnou nájemní smlouvou. 10. Po provedeném dokazování soud učinil následující skutkový závěr: Žalovaná jako nájemkyně předmětné bytu naposledy zaplatila nájemné za [anonymizováno] [rok]. Výše nájmu činila částku 7 504 Kč, zálohy na služby částku 1 496 Kč měsíčně. Účastníci se dohodli, že žalovaná zaplatí nájem za [anonymizováno] [rok] a v [anonymizováno] [rok] bude uhrazen z kauce. Žalovaná byt předala žalobkyni dne [datum], žalobkyně byt od žalované převzala. Žalobkyně si kauci ve výši 9 000 Kč započetla na dlužné nájemné, avšak v nájemní smlouvě nebyla sjednána možnost započíst si kauci na úhradu dlužného nájmu. Vyúčtování služeb za období od [anonymizováno] [rok] do [datum] bylo doručeno žalované nejdříve [datum]. 11. Po právní stránce soud věci posoudil následujícím způsobem: Vztah založený smlouvou o nájmu soud posoudil jako nájem podle § 2201 a násl. o. z. Zvláštní ustanovení týkající se konkrétně nájmu bytu jsou v § 2235 a násl. o. z. s tím, že se jedná o úpravu speciální ve vztahu k obecným ustanovením o nájmu v § 2201 a násl. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 12. Žalobkyně se zavázala přenechat žalované jako nájemkyni k dočasnému užívání předmětný byt a žalovaná se zavázala platit za jeho užívání nájemné. Spor mezi účastníky vznikl především v otázce, kdy došlo ukončení nájemního vztahu a s ním spojené povinnosti platit nájemné. Od zodpovězení otázky skončení nájmu se odvíjí vyřešení dalších sporných okamžiků předmětného právního vztahu mezi účastníky založeného předmětnou nájemní smlouvou a s ní spojeného užívání bytu, zejména do jaké doby bylo placeno za užívání bytu, na co byla započtena kauce a otázka existence řádného vyúčtování a jeho splatnosti. Soud se však nejprve zabýval tím, zda byla předmětná nájemní smlouva sjednána platně, a to zejména s ohledem na způsob sjednání platby za užívání bytu. 13. Podle § 2246 odst. 1 o. z. strany ujed