8 C 115/2021-180 — Okresní soud v Nymburce

1. Žalobce se žalobou ze dne 4.5.2021 domáhá po žalované zaplacení 83 367 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnil tím, že je vlastníkem bytové jednotky [číslo] ve třetím nadzemním podlaží domu na adrese [anonymizována dvě slova]. [příjmení] [číslo] v k.ú. [obec]. Žalovaná byla na základě smlouvy ze dne 23.9.2013 a následně smlouvy ze dne 30.9.2014 nájemkyní předmětného bytu. Trvání nájmu bylo sjednáno na 1 rok a následně bylo písemnými dodatky prodlužováno až do 30.9.2020. Dopisem ze dne 25.3.2020 podala žalovaná výpověď z nájmu bytu, a to ke dni 30.6.2020. Nájemné bylo sjednáno ve výši 7 500 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu a společných prostor ve výši 5 608 Kč, celkem tedy 13 108 Kč měsíčně se splatností ke každému 20. dni kalendářního měsíce za aktuální měsíc. Žalovaná nezaplatila nájemné za duben, květen a červen 2020 ve výši 39 324 Kč. Na dlužné nájemné žalobce započetl jistinu ve výši 23 216 Kč a přeplatek z vyúčtování služeb za rok 2019 ve výši 1 743 Kč. Dlužná částka na nájemném tak činí 14 365 Kč. Při předání byly v bytě zjištěny vady způsobené žalovanou zachycené v předávacím protokolu. Byt byl nekvalitně vymalován, neboť prosvítala původní tmavá barva v pokoji a ložnici, nebylo vymalováno za skříní a bylo nekvalitně vymalováno okolo vypínačů a lišt. Byly poškozené parkety v ložnici a obývacím pokoji. Byl poškozen lak na oknech, přičemž poškození laku usuzuje z vysoké míry vlhkosti v bytě, na kterou byla žalovaná opakovaně upomínána. Byl poškozen nátěr dveří, prahů a dveřních zárubní, když v jedné bylo i několik děr a rýh zřejmě po umístění posilovací hrazdy. Byly poškozené dveře mrazáku, neboť byl utržen jeden z úchytů dveří mrazáku k vestavěné kuchyni. Byla poškozena varná plocha sporáku, neboť na ní bylo několik vrstev zapečené mastnoty. Byla silně znečištěna pečící trouba a poškozená kuchyňská linka, na které bylo několik rýh a děr. Při předání také chybělo původní osvětlení, které bylo žalovanou vyměněno. Žalovaná původní osvětlení žalobci vrátila, ale chyběla dvě světla. Na vymalování a opravu laku oken a dveří bylo vynaloženo 12 800 Kč. Oprava poškozených parket přebroušením a nalakováním byla vyčíslena na 33 000 Kč, ale nebyla provedena, neboť by došlo ke zkrácení životnosti parket. Za výměnu pojezdu mrazáku žalobce vynaložil 1 500 Kč. Výměna varné desky byla vyčíslena na 4 990 Kč, ale nebyla provedena. [příjmení] byla vyčištěna za 1 000 Kč Náklady na výměnu kuchyňské linky byly vyčísleny na 14 514 Kč, tato ale nebyla dosud vyměněna. Chybějící stropní osvětlení bylo zakoupeno za 1 198 Kč. Žalobci tak vznikla škoda celkem 69 002 Kč. K zaplacení byla žalovaná vyzvána dopise ze dne 27.7.2020. 2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Namítala zejména to, že od počátku roku 2013 hradila nájemné měsíc dopředu. V měsíci březnu 2020 tedy byla uhrazena platba za duben 2020. Rozdíl mezi tvrzeným dluhem a provedenými úhradami tak činí pouze 1 257 Kč. Rovněž má za to, že jí vznikl přeplatek z vyúčtování služeb za rok 2020, neboť nebyla zohledněna platba záloh za duben 2020. Pokud jde o tvrzenou škodu na bytu, toto považuje žalovaná za běžné opotřebení bytu, ke kterému došlo během téměř sedmi let. Žalovaná před předáním bytu zajistila kompletní úklid, vymalování bytu, nátěry oken a opravu všech zjevných vad. Žalobce navíc neprokázal, že by tvrzené vady bytu byly způsobeny v důsledku jednání žalované. Žalovaná naopak byt zhodnotila, neboť v bytě nechala světla Tiffany, zrcadla v koupelně, nerezový sušák na balkoně, parapet, sítě proti hmyzu, zasíťování balkonu a vestavěné skříně. 3. Soud vzal za svá skutková zjištění shodná tvrzení účastníků o tom, že mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem byla dne 23. 9. 2013 podepsána listina označená jako„ Smlouva o nájmu bytu“, jejímž obsahem bylo ujednání o pronájmu bytové jednotky [číslo] nacházející se v třetím nadzemním podlaží domu na adrese [anonymizována dvě slova]. [příjmení] [číslo], k.ú. [obec]. Žalovaná při podpisu zaplatila jistotu ve výši 23 216 Kč. Následně dne 30. 9. 2014 byla žalobcem a žalovanou podepsána nová listina označená jako„ Smlouva o nájmu bytu“. Nájem byl sjednán na dobu určitou, a to od 1. 10. 2014 do 30. 9. 2015. Dodatky [číslo] až 5 k nájemní smlouvě byla doba trvání nájmu postupně prodlužována až do 30. 9. 2020. Podle smlouvy ve znění dodatku [číslo] byla žalovaná povinna hradit nájemné ve výši 7 500 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu a společných prostor v domě ve výši 5 608 Kč, celkem tedy 13 108 Kč měsíčně. Ke dni 30. 6. 2020 došlo ke skončení nájmu dohodou mezi žalobcem a žalovanou. Žalovaná naposledy zaplatila nájemné včetně záloh v březnu 2020. Žalované vznikl nárok vůči žalobkyni na vrácení přeplatku 1 743 Kč z vyúčtování služeb za rok 2019. 4. Z dopisu ze dne 27.7.2020 včetně podacího lístku soud zjistil, že dne 28.7.2020 byla na žalované na adresu [adresa žalované]. 5. Z protokolu o předání bytu soud zjistil, že tento žalovaná podepsala dne 24.9.2013. Předmětný byt je popsán tak, že ve všech místnostech je nově vymalováno, v obývacím pokoji a ložnici jsou parkety po opravě s novým lakem, dveře jsou nově prosklené a nově nalakované včetně obložkových zárubní, nově jsou natřená okna, je nové těsnění vnějších okenních křídel. V kuchyni je nová linka, nové nátěry oken a dveří včetně obložkových zárubní. V pokoji s balkonem jsou nové nátěry vstupních dveří a oken, nový práh ve dveřích na balkon, nové těsnění vnějších oken a dveří na balkon. 6. Z protokolu o fyzickém předání a převzetí bytu soud zjistil, že tento byl podepsán žalovanou a [jméno] [příjmení] dne 1.7.2020. Je v něm uveden stav a vybavení jednotlivých místností bytu s tím, že v kuchyni je mrazák neuchycen ke skříňce, poničená deska kuchyňské linky, poničená varná plocha,„ zapečená“ trouba. V obývacím pokoji je poškozený nátěr oken a poničené – poškrábané parkety. V ložnici je nevymalovaný strop. V pokoji je poškozený lak na parketách a skvrny, poškozený lak na oknech a poškozené zárubně vstupních dveří. V koupelně s WC je poničený lak na dveřích. V protokolu je uvedeno, že během předání byla pořizována fotodokumentace. 7. Z e-mailové zprávy ze dne 17.2.2021 soud zjistil, že [jméno] [příjmení] zaslala [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [webová adresa], [webová adresa]) cenovou nabídku na pracovní desku na kuchyňskou linku [anonymizováno] [číslo], [obec] b.j. [anonymizováno] s tím, že nejlevnější varianta činí 4 884 Kč a demontáž, montáž a doprava činí 9 630 Kč. 8. Ze zachycení internetové stránky [webová adresa] soud zjistil, že cena za stropní svítidlo [příjmení] [příjmení] činí 599 Kč. 9. Z nabídky [číslo] dodavatele [právnická osoba] ze dne 10.7.2020 soud zjistil, že cena opravy parketové podlahy – broušení, lakování 47 m2 je vyčíslena na 33 000 Kč. 10. Z faktury [číslo] soud zjistil, že tuto vystavil [jméno] [příjmení] na částku 18 500 Kč za lakýrnické a malířské práce dle dohody. Z e-mailové zprávy ze dne 24.8.2020 soud zjistil, že faktura byla zaslána [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] s provodní zprávou, že v částce 12 800 Kč je zahrnuta oprava laku na oknech, dveřích, oprava poškozených zárubní ve velkém pokoji a oprava výmalby skoro ve všech pokojích. Zbývající částka je za domluvené vícepráce. 11. Z komunikace mezi žalovanou a [jméno] [příjmení] soud zjistil, že žalované bylo oznámeno, že po kontrole plateb nájemného byly zjištěny platby: 11.9.2013 ve výši 23 216 Kč (kauce), 30.9.2013 ve výši 23 216 Kč (nájem za říjen, listopad), 11.10.2013 ve výši 23 216 Kč (nájem za prosinec, leden) a 17.2.2014 ve výši 11 608 Kč (nájem za únor 2014). Poté probíhaly platby každý měsíc, tedy placeno bylo na aktuální měsíc. 12. Z dopisu ze dne 24.11.2017 včetně podacího lístku soud zjistil, že žalovaná byla upozorněna na zamlžená okna a zjevné silné pramínky kondenzační vody, která se sráží na tabulích oken. Všechna okna v domě jsou konstruována stejně a jen v jejím bytě vykazují vlhkost. Byla upozorněna na nevhodný způsob užívání bytu a na skutečnost, že jsou poškozovány okenní rámy. 13. Z e-mailových zpráv ze dne 18.9.2017, 19.3.2018 a 25.3.2018 soud zjistil, že žalovaná byla upozorněna na zvýšenou vlhkost v bytě způsobenou praním velkého prádla a jeho sušením v obytných prostorách domu a vyzvána ke sjednání nápravy (zakoupením sušičky či odsavače vzduchu). 14. Z e-mailové komunikace mezi žalovanou a [jméno] [příjmení] ze dne 7.1.2020 soud zjistil, že žalovaná byla opětovně upozorněna na zvýšenou vlhkost patrnou z orosení oken. 15. Z e-mailové zprávy ze dne 13.7.2020 soud zjistil, že žalované byla zaslána cenová nabídka na odstranění vad zaznamenaných v předávacím protokolu ze dne 30.6.2020 s tím, že jde o nejlevnější varianty oprav. Žalovaná byla upozorněna, že práce musí být provedeny do 31.7.2020 a byla vyzvána, aby sdělila, zda nechá vady opravit sama, či mají být odstraněny žalobcem. 16. Z příjmového dokladu ze dne 24.7.2020 vystaveného [jméno] [příjmení] [příjmení] soud zjistil, že jím bylo vyúčtováno 3 922 Kč za úklid. 17. Z příjmového dokladu ze dne