18 C 255/2022-202 — Okresní soud v Olomouci

1. Žalobou podanou u Okresního soudu v Olomouci dne , datum, se žalobce domáhal proti žalované nahrazení projevu vůle – podpisu na kupní smlouvě s odůvodněním, že žalobce a žalovaná uzavřeli dne , datum, Smlouvu o budoucí smlouvě kupní (dále jen SoBSK), podle které žalovaná jako budoucí prodávající a žalobce jako budoucí kupující sjednali, že nejpozději do , datum, uzavřou kupní smlouvu za podmínek, jež obsahuje její neúplné znění dohodnuté mezi smluvními stranami, a které je připojeno v příloze číslo , hodnota, SoBSK a tvoří její nedílnou součást a touto kupní smlouvu o budoucí prodávající prodá předmět převodu a budoucí kupující předmět převodu za dohodnutou kupní cenu ve výši 3 060 000 Kč koupí do výlučného vlastnictví. Předmět převodu byl blíže specifikován pod písm. (, právnická osoba, ) a (C) SoBSK a v kupní smlouvě, která byla přílohou SoBSK a to tak, že předmětem převodu měla být jednotka, která měla být vymezena změnou prohlášení vlastníka jako jiný bytový prostor o společné výměře 79 m2 vymezená v budově , adresa, číslo popisné 1136, bytový dům, stojící na pozemku parcelní číslo st. 1669, jejíž zákres je obsažen v příloze číslo , hodnota, SoBSK a spoluvlastnický podíl o velikosti dle změny prohlášení vlastníka na společných částech , adresa, , číslo popisné 1136 bytový dům, stojící na pozemku parcelní číslo st. 1669 a spoluvlastnický podíl o velikosti dle změny prohlášení vlastníka na pozemku parcelní číslo st. 1669, zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území , adresa, -město, obec a , adresa, , jak je zapsáno u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, na listu vlastnictví číslo , hodnota, a číslo , hodnota, . Takto označené nemovité věci byly pod písmenem (C) označeny jako předmět převodu kupní smlouvy do vlastnictví budoucího kupujícího, jak jsou dále označovány v SoBSK. Kupní smlouvu se účastníci SoBSK dle čl. 2 odst. 2.1 zavázali uzavřít ve lhůtě do , datum, . Ve věci koupě jednotky specifikované jako předmět koupě jednal za žalovanou jednatel spol. , právnická osoba, se sídlem , adresa, , , jméno FO, , , adresa, , IČO , IČO, , jméno FO, , který jako realitní zprostředkovatel zajišťoval zprostředkování uzavření kupní smlouvy. Žalobce uzavřel s realitním zprostředkovatelem, žalovanou a zájemcem o koupi další v budoucnu vzniklé jednotky rezervační smlouvu ze dne , datum, , kterou realitní zprostředkovatel dle odst. 1.1. prohlásil, že „exkluzivně zastupuje výlučného vlastníka, který je prodávající. Na základě tohoto zastoupení má RK odepsat (správně „podepsat“) za prodávající tuto rezervační trojstrannou smlouvu“. Žalobce uzavřel vícestrannou rezervační smlouvu společně s manželi , jméno FO, , paní , jméno FO, a , právnická osoba, tak, že se mělo jednat o prodej části jednotky 1136/8, ze které měly být dle SoBSK vymezeny jednotky specifikované jako předmět převodu v SoBSK uzavřené mezi žalovanou a p. , jméno FO, a dále mezi žalovanou a manželi , jméno FO, . Rezervační poplatek dle odst. 3.1. rezervační smlouvy pak uhradil každý z budoucích kupujících na vlastní účet tak, že žalobce uhradil částku 223 500 Kč a manželé , jméno FO, uhradili částku 271 500 Kč, přičemž jednotlivé platby se započítávají na úhradu budoucí kupní ceny té které jednotky dle SoBSK. Protože ve sjednané lhůtě žalovaná nezajistila vymezení předmětu koupě v domě jako samostatné jednotky, uzavřel žalobce s žalovanou na návrh realitního zprostředkovatele dodatek SoBSK č. , hodnota, , kterým byla lhůta pro uzavření kupní smlouvy prodloužena do , datum, . Žalovaná ani v dodatečně sjednané lhůtě opět nezajistila vymezení předmětu koupě v katastru nemovitostí. Žalobce z toho důvodu na návrh realitního zprostředkovatele uzavřel dodatek SoBSK č. , hodnota, , kterým byla lhůta pro uzavření kupní smlouvy sjednána do , datum, . Dodatek č. , hodnota, sjednal za žalovanou realitní zprostředkovatel, který dle rezervační smlouvy prohlásil, že je zmocněn k jednání za žalovanou a který po celou dobu jednání o splnění SoBSK za žalovanou poskytoval součinnost ke splnění SoBSK. Žalobce byl proto oprávněně v dobré víře v oprávnění realitního zprostředkovatele jednat za žalovanou jejím jménem a na její účet a žalovaná toto zmocnění žalobce nikdy žádným způsobem nerozporovala, a to ani při sjednání SoBSK, ani při sjednání dodatku č. , hodnota, SoBSK. Žalovaná zaslala žalobci dne 22. 2 .2022 prostřednictvím realitního zprostředkovatele návrh kupní smlouvy, smlouvy o úschově a plné moci pro řízení u katastrálního úřadu, přičemž ovšem neuvedla žádný termín pro podpis těchto smluv. Žalovaná smlouvou o výstavbě ze dne , datum, vymezila v části původní jednotky, ze která měla dle SoBSK vzniknout bytová jednotka, která měla být předmětem převodu vlastnického práva mezi účastníky smlouvy, jednotku označenou nyní v katastru nemovitostí jako jednotka č. 1136/36, jednotka je zapsaná na listu vlastnictví č. , hodnota, (dále jen jednotka). Protože ani v dodatečně sjednané lhůtě dle dodatku č. , hodnota, žalovaná nevyzvala žalobce k uzavření kupní smlouvy ani nezajistila vymezení jednotky v katastru nemovitostí, vyzval žalobce žalovanou prostřednictvím zmocněnce dne , datum, v souladu s ust. odst. 2.2. SoBSK k uzavření kupní smlouvy. Žalovaná odpověděla žalobci prostřednictvím , tituly před jménem, , jméno FO, tak, že i když žalovaná neuzavřela do doby vyjádření k výzvě žalobce kupní smlouvu, smlouvu neporušila a že navrhuje osobní schůzku. Žalobce se v zastoupení zmocněnce zúčastnil osobního jednání se zmocněncem žalované , tituly před jménem, , jméno FO, a právním zástupcem realitního zprostředkovatele, kde zmocněnec žalované požadoval zvýšení kupní ceny sjednané dle SoBSK v řádu milionu korun. Zmocněnec žalované navrhl uzavření dohody o ukončení SoBSK s tím, že žalobci zaplatí náhradu škody vzniklou zmařením zájmu o koupi jednotky. Žalobce sdělil, že má prioritní zájem na uzavření kupní smlouvy. Žalovaná podala do katastru nemovitostí návrh na vklad vlastnického práva k jednotce ve prospěch nabyvatele p. , jméno FO, . O vkladu vlastnického práva je vedeno katastrálním úřadem řízení V-11797/2022. Žalobce podal současně s touto žalobou též námitku spornosti zápisu vlastnického práva k jednotce. Žalobce má dle SoBSK a rezervační smlouvy právo na uzavření kupní smlouvy ohledně koupě jednotky za kupní cenu 3 060 000 Kč. Žalobce vyzval žalovanou k uzavření kupní smlouvy. Žalovaná neposkytla součinnost k uzavření kupní smlouvy a prostřednictvím zmocněnce žalovaná výslovně odmítla kupní smlouvu uzavřít, ačkoli se k uzavření kupní smlouvy platně zavázala. Žalobce se touto žalobou domáhá nahrazení projevu vůle žalované ke splnění závazku žalované uzavřít s žalobcem kupní smlouvu o prodeji jednotky 1136/36 v k.ú. , adresa, -město.2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že nárok uplatněný žalobcem neuznává ani co do důvodu ani co do výše. Vzhledem k tomu, že žalovaná již není vlastníkem bytu - bytové jednotky č. 1136/36 v kat. území , adresa, - město s příslušným spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku, nemůže být pasivně legitimována v tomto soudním sporu, když nemůže na základě soudního rozhodnutí uzavřít kupní smlouvy k něčemu, co již nevlastní. Žalovaná proto není v tomto sporu pasivně legitimovaná. Žalovaná dále uvedla, že je pravdou, že s žalobcem uzavřela dne , datum, Smlouvu o smlouvě budoucí, na základě které se spolu domluvili, že spolu uzavřou nejpozději do , datum, Kupní smlouvu s předmětem plnění specifikovaným v této smlouvě. Vzhledem k tomu, že do , datum, nedošlo k změně prohlášení vlastníka (Smlouva o výstavbě jednotek ze dne , datum, byla do katastru nemovitostí zapsána dne , datum, , právní účinky zápisu k okamžiku , datum, , čj. V.- 8292/2022), na základě kterého by došlo k rozdělení vlastnického práva k nebytové jednotce č. 1136/8 v kat. území , adresa, -město, na samostatné bytové jednotky, nebyla z důvodu nemožnosti plnění práva a povinnosti z předmětné smlouvy o smlouvě budoucí realizována, resp. povinnost uzavřít budoucí smlouvu zanikla, neboť žádná ze smluvních stran nevyzvala včas druhou k uzavření smlouvy. Smlouvu o smlouvě budoucí kupní uzavřel žalobce a žalovaná, žalovaná nebyla při sjednání nikým zastoupena. Je také pravdou, že žalovaná uzavřela s žalobcem dne , datum, Dodatek č. , hodnota, ke smlouvě o smlouvě budoucí ze dne , datum, , na základě kterého se měla prodloužit lhůta k uzavření Kupní smlouvy nejpozději do , datum, s tím, že každá ze smluvních stran je oprávněna za podmínek této smlouvy vyzvat druhou smluvní stranu k uzavření Kupní smlouvy. Výzvu je možno učinit buď písemně na adresu uvedenou v záhlaví této smlouvy nebo jiným vhodným způsobem, například prostřednictvím emailové komunikace. Budoucí prodávající není oprávněna vyzvat Budoucí kupující k uzavření Kupní smlouvy dříve, než dojde k zápisu Předmětu převodu, resp. Nemovitostí jako samostatné bytové jednotky do katastru nemovitostí. Tento Dodatek č. , hodnota, uzavřeli žalobce a žalovaná, žalovaná nebyla př