17 C 277/2019-270 — Okresní soud v Opavě

1. Po částečném zastavení řízení ohledně požadavku na zaplacení částky 13 630 Kč s příslušenstvím se žalobce a) domáhal vůči žalovanému zrušení a vypořádání jejich spoluvlastnictví k bytové jednotce [číslo] blíže specifikované ve výroku I. rozsudku. Navrhoval, aby jednotka byla přikázána do jeho výlučného vlastnictví při současném uložení povinnosti zaplatit žalovanému přiměřenou náhradu. Poukázal na to, že jednotku nabyli v minulosti do vlastnictví jeho rodiče, do rovnodílného spoluvlastnictví žalobce a) a jeho bratra přešla v dědickém řízení po jejich matce, žalobce a) v domě od roku [rok] bydlí společně s rodinou [příjmení], která vlastní druhou bytovou jednotku [číslo]. V minulosti nechali společně opravit střechu, žalobce a) se svou rodinou rekonstruoval jím obývanou část bytové jednotky. Má k ní vřelý citový vztah, chce v ní nadále bydlet, přičemž v současnosti již má zajištěné finance na opravy domu. Žalovaný koupil spoluvlastnický podíl na jednotce v roce [rok] od bratra žalobce a) za cenu 1 470 000 Kč s tím, že žalovaný na své náklady opraví fasádu a na půdě vybuduje dvě další bytové jednotky, k čemuž však nedošlo. Žalovaný z bytové jednotky užívá větší část (115 m2), v minulosti ji bez souhlasu žalobce a) pronajímal, oproti tomu žalobce a) užívá část menší (75 m2); bytová jednotka je fakticky rozdělena na dva samostatné byty o uvedených rozlohách. Proto žalobce a) požadoval vůči žalovanému rovněž zaplacení částky 105 000 Kč, která měla představovat náhradu za bezdůvodné obohacení, spočívající ve výlučném užívání části o větší rozloze, než odpovídá jeho polovičnímu spoluvlastnickému podílu, v období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok]. Dále žalobce a) tvrdil, že vztahy spoluvlastníků jsou dlouhodobě velmi špatné,„ nájemci“ žalovaného způsobili na nemovitosti četné škody, kradli, užívali drogy, narušovali soužití v domě, několikrát zde musela zasahovat policie. Uvedené bylo podle žalobců šikanózním záměrem žalovaného, který měl koupit podíl s úmyslem vyvíjet nátlak na žalobce s cílem odkoupení jejich podílů. Konfliktní vztahy spoluvlastníků jsou nejen důvodem, pro který žalobce a) nechce nadále ve spoluvlastnictví setrvávat, ale i důvodem, pro který není možné bytovou jednotku [číslo] rozdělit na dvě samostatné jednotky, byť fakticky se o dva byty jedná. Výše kupní ceny, za kterou žalovaný svůj podíl nabyl, jeho šikanózní chování a škody způsobené na domě představují podle žalobce a) důvod pro snížení náhrady, kterou bude muset žalovanému zaplatit, aby výše vypořádacího podílu nebyla v rozporu s dobrými mravy. 2. Po připuštění změny žaloby a přistoupení žalobce b) do řízení dále oba žalobci požadovali zrušení stávajícího spoluvlastnictví účastníků k pozemku parc. [číslo] konkretizovanému ve výroku III. rozsudku a jeho přikázání do rovnodílného spoluvlastnictví žalobců. Uvedli, že pozemek tvoří funkční celek s budovou [adresa], jejími obyvateli byl vždy užíván jako zahrada domu a bezprostředně sousedí s pozemkem parc. [číslo] na němž je dům postaven. 3. Žalovaný od počátku řízení souhlasil se zrušením spoluvlastnictví, primárně však navrhoval rozdělení bytové jednotky na dvě s poukazem na zákonnou posloupnost jednotlivých způsobů vypořádání, faktický stav a nutnost uvedení stavu právního do souladu se stavem faktickým. Obdobně požadoval rozdělit pozemek parc. [číslo] za současného zřízení služebností zajišťujících přístup. Vztahy účastníků nepovažoval za natolik konfliktní, že by tomuto způsobu vypořádání měly bránit. Pokud by soud neshledal vhodným reálné rozdělení, požadoval přikázat jednotku i příslušné spoluvlastnické podíly do svého vlastnictví, neboť podle něj je nemovitost dlouhodobě v havarijním stavu kvůli absenci jakékoliv údržby a financí na straně žalobců, zatímco on disponuje dostatečným množstvím finančních prostředků nejen na vyplacení žalobce a) ve výši odpovídající aktuální tržní hodnotě jednotky, ale i na kompletní rekonstrukci domu. Zmínil také špatné vztahy samotných žalobců v minulosti. Požadavek na náhradu bezdůvodného obohacení považoval žalovaný za neopodstatněný, protože byl svým právním předchůdcem ujištěn, že na základě dohody spoluvlastníků užívá každý jeden byt bez toho, že by si vzájemně za takové užívání cokoliv hradili. 4. Ze shodných tvrzení účastníků má soud za prokázané, že bytová jednotka [číslo] je fakticky tvořena dvěma samostatnými byty, nacházejícími se ve druhém nadzemní podlaží budovy [adresa], přičemž žalobce a) užívá byt o rozloze 75 m2, zatímco žalovaný, který zaplatil za nabytí spoluvlastnického podílu [částka] [jméno] [celé jméno žalobce], užívá byt o rozloze 115 m2. 5. Ke způsobu nabytí spoluvlastnických podílů žalobcem a) a žalovaným soud zjistil následující: -) Československý stát prodal podle zákona č. 52/1966 Sb. byt [číslo] nacházející se v přízemí domu [adresa], do bezpodílového spoluvlastnictví manželům [jméno] a [jméno] [příjmení] společně s podílem na společných částech domu o velikosti ½ a současně byt [číslo] nacházející se v prvním poschodí domu [adresa], s podílem na společných částech domu o velikosti ½ do bezpodílového spoluvlastnictví manželům [jméno] a [jméno] [příjmení] Smlouva byla registrována Státním notářstvím v [obec] – smlouva o prodeji bytů do osobního vlastnictví podle zákona č. 52/66 Sb. z [datum] -) Současně s prodejem bytů do osobního vlastnictví přenechal [anonymizována dvě slova] [územní celek] na základě pravomocného rozhodnutí finančního odboru Okresního národního výboru v [obec] kupujícím do společného osobního užívání pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] Dohoda byla registrována Státním notářstvím v [obec] – dohoda o zřízení práva osobního užívání pozemku z [datum] -) Soudem byla schválena dohoda účastníků řízení o dědictví po [jméno] [příjmení], podle které nabyli rovným dílem bytovou jednotku [číslo] se spoluvlastnickým podílem o velikosti ½ na společných částech budovy [adresa] a na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] žalobce a) a jeho bratr [jméno] [celé jméno žalobce] – usnesení [název soudu] z [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] -) Spoluvlastnický podíl na bytové jednotce a na pozemcích následně převedl [jméno] [celé jméno žalobce] na žalovaného za úplatu [částka], ve smlouvě je u podílu poznámka: Byt je 3+1 o velikosti 116 m2, její součástí je prohlášení žalovaného, že si předmět koupě řádně prohlédl a jeho stav je mu znám, přičemž s přihlédnutím k tomuto stavu byla sjednána kupní cena. – kupní smlouva ze [datum] -) K předání nemovitosti žalovanému, konkrétně bytu 3+1 o velikosti 116 m2, došlo včetně vybavení bytu – kuchyňské linky, plynové trouby a vařiče, dvou záchodů, vany a plynového kotle s prohlášením, že střešní krytina je po generální opravě a bez závad. – protokol o předání a převzetí nemovitosti z [datum] -) Aktuálně jsou v katastru nemovitostí zapsáni jako spoluvlastníci pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] na němž je postavena stavba bytového domu [adresa], žalobce b) s podílem ½, žalobce a) s podílem ¼ a žalovaný s podílem ¼. V bytovém domě jsou zřízeny dvě bytové jednotky podle zákona č. 52/1966 Sb., s každou z nich je spojen podíl o velikosti ½ na společných částech domu a pozemku, přičemž bytová jednotka [číslo] je ve vlastnictví žalobce b) a bytová jednotka [číslo] je v rovnodílném spoluvlastnictví žalobce a) a žalovaného. Žalobce b) se stal vlastníkem jednotky [číslo] respektive podílů na pozemcích, na základě darovací smlouvy z [datum] – listy vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí] [část obce] -) Prohlášení vlastníků jednotek ve smyslu § 31 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. nebylo katastrálnímu úřadu předloženo. – sdělení [stát. instituce], [stát. instituce], z [datum] 6. Ke vztahům účastníků má soud za prokázané, že od [anonymizováno] [rok] měli odlišné představy o nutnosti realizace oprav nemovitosti a jejich financování (výpověď [jméno] [příjmení]). Žalovaný nechal vyhotovit energetický štítek, zaměřit fasádu, vyměnit okna v jím užívané části a požadoval částečnou úhradu těchto nákladů od žalobců, což tito odmítali. Vznikly mezi nimi neshody ohledně úhrady nákladů na opravu střechy a zpřístupnění garáže. Neshodli se ani na rozdělení budovy na více bytových jednotek a případném vyplacení určité náhrady žalobci a) ze strany žalovaného (e-mailová komunikace ze [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum], výzva žalovaného k zabránění hrozící škody z [datum], čestné prohlášení [jméno] [příjmení]). Žalovaný se odmítal podílet na úhradě vodného a stočného za bytovou jednotku, naopak chtěl nechat opravit střechu, kterou mu zatékalo do bytu, ale žalobce b) dělníky vyhnal (výpovědi [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [celé jméno žalobce]). Poté žalovaný bez souhlasu žalobce a) opakovaně poskytl jím užívanou část jednotky k bydlení třetím osobám (např. [datum] na dobu do [datum] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] – výzvy k úhradě dlužného nájemného a opuštění bytu, dále [datum] na dobu 6 měsíců rodině [příjmení] - nájemní smlouva); nejprve o [anonymizováno] [rok] lidem bez do