26 C 169/2022-274 — Okresní soud v Ostravě

1. Žalobou ze dne 19. 5. 2022 se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 550 000 Kč s úrokovým příslušenstvím. Podáním ze dne 31. 1. 2024 žalobce žalobu rozšířil se souhlasem soudu a požadoval zaplacení částky 1 222 011,17 Kč s úrokovým příslušenstvím od 1. 2. 2024 do zaplacení. Žalobu odůvodnil tím, že na základě Kupní smlouvy ze dne 15. 4. 2019 s právními účinky vkladu ke dni 3.5.2019 byly na žalobce převedeny nemovitosti, a to mj. pozemek p. č. , hodnota, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba - rodinný dům č.p. , Anonymizováno, , zapsáno v k. ú. , adresa, na LV č. , hodnota, za kupní cenu ve výši 2 690 000 Kč (dále také jen „rodinný dům”), které byly předány na základě protokolu o předání nemovitosti ze dne 18. 4. 2019. Žalobce následně zjistil v rodinném domě skryté vady, které vyšly najevo dodatečně a při koupi nebyly zřejmé. Žalobce tvrdí, že vady existovaly již v době předání a převzetí nemovitosti; jedná se o vlhkost zdiva se vznikem plísně a pronikání vody střechou. Žalobce si nechal vypracovat znalecký posudek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , tituly před jménem, , právnická osoba, dne 16. 5. 2021 a na základě něj uplatňuje slevu z kupní ceny, neboť tvrdí, že za účelem odstranění těchto skrytých vad bude zapotřebí provést opravy v podobě odizolování domu a odvodu vody a nové zhotovení střechy se správným sklonem a řádnou krytinou včetně řádného provedení izolací a nezbytného provedení sanace všech podlah v domě, které byly poškozeny vlhkostí a plísní. Nároky žalobce z odpovědnosti za vady byly žalovanou přípisem ze dne 31. 8. 2021 odmítnuty, a proto se žalobce těchto nároků domáhá v tomto řízení.2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Na svou obranu uvedla, že žalobce užíval stavbu více jak dva roky bez toho, aniž by v nemovitosti zaznamenal jakoukoli vadu. Nemovitost byla předána dne 18. 4. 2019, zatímco první uplatnění údajných skrytých vad proběhlo dne 18. 6. 2021, tedy dva roky a dva měsíce od samotného převzetí. Žalovaná dále uvádí, že v době, kdy nemovitost vlastnila, nezjistila žádné vady, které žalobce v žalobě prezentuje, ani k jejich projevům. Vady v takovém rozsahu, v jakém jsou prezentovány v žalobě, musel žalobce objevit již daleko dříve. Plísně produkují těkavé látky, pro které je typický silný plísňový zápach dráždící sliznice dýchacích cest, oči, sliznice v nose a v krku, a proto žalobce musel přítomnost plísní zjistit již mnohem dříve. Pokud skutečně po dobu dvou let do nemovitosti zatékalo a žalobce tuto skutečnosti neřešil, mohlo v mezidobí dojít k rapidnímu zhoršení situace, za kterou však vzhledem k okolnostem žalovaná neodpovídá. O žádné skryté vady se proto nejedná. Navíc žalobce kupoval nemovitost s vědomím jejího stáří, a proto nedostatky, na které poukazuje nejsou skrytými vadami, nýbrž běžným opotřebením.3. Žalovaná strana také poukázala na znění článku IV., odst. 2, bodu 2. 3. Kupní smlouvy, podle kterého: „Strana kupující prohlašuje, že se předem výslovně vzdává veškerých svých práv z vadného plnění ohledně předmětu převodu v souladu s ust. § 1916 odst. 2 věty druhé občanského zákoníku.“ Žalovaná dále v této souvislosti upozorňuje na ustanovení § 1840 odst. 1, písm. d) občanského zákoníku, který uvádí, že „Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí na smlouvu, jejímž předmětem je vznik, převod či zánik práva k nemovité věci a nájem bytu.“ Z uvedeného žalovaná dovozuje, že se žalobce předem vzdal jakýchkoli práv z vadného plnění a jeho požadavek na slevu z kupní ceny proto není možné akceptovat.4. Spor byl rozhodnout rozsudkem Okresního soudu v Ostravě ze dne 24. dubna 2024, číslo jednací 26 C 169/2022-154, kterým soud žalobě v celém rozsahu vyhověl a zavázal žalovanou zaplatit žalobci částku 1 222 011,17 Kč spolu s úrokem z prodlení z této dlužné částky za dobu od 1. 2. 2024 do zaplacení ve výši 14,75 % ročně a dále náhradu nákladů řízení. Soud prvního stupně v tomto rozhodnutí dospěl k závěru, že žalovaná žalobci při prodeji nemovitosti zatajila skryté vady v podobě vlhkosti zdiva a zatékání ze střechy, a proto žalobce oprávněně požaduje přiměřenou slevu z kupní ceny, která musí odpovídat ceně, která bude muset být žalobcem vynaložena na odstranění těchto vad, které jinak činí rodinný dům neobyvatelným.5. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná odvolání a usnesením Krajského soudu v Ostravě ze dne 22. ledna 2025 byl rozsudek soudu prvního stupně zrušen a věc vrácena k dalšímu řízení. Odvolací soud se k důvodům kasace vyjádřil zejména v odstavci 31, 32, 33, 34 a 35. Ve vztahu k vytýkané vlhkosti zdiva a s tím související plísni má odvolací soud za to, že doposud zjištěný skutkový stav není precizován natolik, aby na jeho základě bylo možno dospět k jednoznačným právním závěrům o charakteru těchto vad. Jak totiž vyplývá z výpovědi svědka , jméno FO, a ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , Anonymizováno, . , jméno FO, , včetně připojené fotodokumentace, vlhkost zdiva je dlouhodobým problémem dané nemovitosti, který se již její předchozí vlastníci pokoušeli řešit, mimo jiné odvodem vody stékající k domu ze svahu vybudováním odvodového žlabu, upevněním dřevotřískových desek na venkovní zdi domu, v nichž byly vytvořeny větrací otvory, natažením nopové folie kolem základů domu apod., přesto problém s vlhkostí odstraněn nebyl a vlhkost se nadále v domě projevovala a projevuje. Za situace, kdy okresní soud nezjišťoval stav nemovitosti v době uzavírání kupní smlouvy, resp. v okamžiku přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího (§ 2121 a 2100 o. z.), a nemá na jisto postaveno, jaké projevy vlhkosti byly na nemovitosti v tento okamžik viditelné (když minimálně ke dni pořízení fotodokumentace znalcem je z této zřejmé již odpadávání venkovní omítky nikoliv krátkodobého charakteru), je zcela předčasný jeho závěr o tom, že i v případě vlhkosti se jednalo o vady skryté. Pakliže by se jednalo o vady skryté, je namístě se dále zabývat tím, zda i v tomto případě žalobce uplatnil dané vady ještě ve lhůtě bez zbytečného odkladu, příp. zda žalovaná mohla o těchto skrytých vadách vědět, resp. o nich věděla, a ztratila by tak právo uplatnit námitku dle § 2129 odst. 2 o. z., že vada nebyla vytknuta žalobcem včas s tím, že vědomí žalované o těchto vadách není možno založit na tom, že žalovaná měla k dispozici projektovou dokumentaci domu, jak učinil okresní soud v bodě 14 odůvodnění rozsudku. Až poté, co bude objasněn v tomto směru skutkový stav, může teprve okresní soud přistoupit k posouzení, zda i v důsledku této vady nemovitosti má žalobce nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny.6. Odvolací soud dále poukazuje na to, že okresní soud v rozporu s dostupnou judikaturou nesprávně přistoupil k posouzení přiměřenosti slevy. Pravidly pro určení výše přiměřené slevy z kupní ceny za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, se Nejvyšší soud již opakovaně zabýval (srov. např. rozsudek ze dne 25. 10. 2023, sp. zn. 33 Cdo 2909/2023, či usnesení ze dne 26. 6. 2019, sp. zn. 33 Cdo 4442/2018, a ze dne 28. 6. 2023, sp. zn. 23 Cdo 3714/2022) a přihlásil se k použitelnosti závěrů dosavadní judikatury o absenci obecného pravidla pro určení výše slevy i za účinnosti tohoto zákona. Ve svém rozsudku ze dne 4. 6. 2024, sp. zn. 23 Cdo 1207/2023, pak podrobně rozvedl, jakými úvahami se má soud při stanovení přiměřené slevy řídit, resp. jaké okolnosti má vzít při jejím určení v potaz, když zdůraznil, že § 2106 o. z. je právní normou s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, a je na soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Výše slevy z ceny bude záviset především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, na snížení funkčních vlastností věci a příp. její estetické hodnoty. Při jejím určení je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání věci, popř. snižují životnost věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci (přičemž slevu obvykle nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady) a jiným obdobným hlediskům, přičemž prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad. Je však nezbytné mít na zřeteli, že sleva z ceny je jedním z práv z vadného plnění. Proto je při jejím určení nutné vycházet ze smyslu a účelu práv z vadného plnění. Hlavním účelem úpravy práv z vadného plnění je přitom poskytnutí ochrany věřiteli (kupujícímu), který neobdržel smluvně dohodnuté plnění (resp. plnění o smluvně dojednaných parametrech). Účel této úpravy tak tkví především v nápravě poruchy ekvivalence vzájemných plnění, resp. cílí na vyrovnání ekvivalence plnění (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2042/2020, uveřejněný pod číslem 98/2022 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, část civilní). Urče