11 C 158/2021-109 — Okresní soud v Příbrami

1. Žalobci se žalobou podanou u Okresního soudu v Příbrami dne 25. 11. 2021 domáhali po žalované zaplacení částky 85 000 Kč s tím, že tato částka představuje smluvní pokutu, kterou je žalovaná povinna zaplatit žalobcům v souladu se smluvním ujednáním. Žalobci a žalovaná totiž uzavřeli dne 11. 5. 2021 tzv. rezervační smlouvu a to za účasti realitního zprostředkovatele [jméno] [příjmení], kterou se žalovaná zavázala převést ve prospěch žalobců vlastnictví bytové jednotky [číslo] v bytovém domě [adresa] v [anonymizováno] [číslo] včetně příslušného spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parc. [číslo] o velikosti [číslo], zapsaných na listu vlastnictví [číslo] [číslo] vedených u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram pro obec a k. ú. [obec]. Podle rezervační smlouvy mělo dojít k uzavření kupní smlouvy do 31. 7. 2021. Na tu dobu byla tato rezervační smlouva uzavřena. V článku [anonymizováno] bod [anonymizováno] smlouvy bylo ujednáno, že pokud žalovaná neuzavře tuto kupní smlouvu ve sjednaném termínu, je povinna zaplatit žalobcům smluvní pokutu 170 000 Kč, když žalobcům náleží z této smluvní pokuty 85 000 Kč a dalších 85 000 Kč náleží realitnímu zprostředkovateli. Realitní zprostředkovatel sdělil e-mailem ze dne 4. 8. 2021, že svůj nárok na polovinu smluvní pokuty uplatňovat nebude. Žalovaná neposkytla potřebnou součinnost a k uzavření sjednané kupní smlouvy ve sjednaném termínu nedošlo, proto žalobci uplatňují nárok na smluvní pokutu a vyzvali žalovanou k jejímu zaplacení dopisem ze dne 6. 8. 2021 a dále předžalobní výzvou ze dne 29. 9. 2021. Žalovaná až dopisem ze dne 1. 11. 2021 vyjádřila vážné pochybnosti o platnosti předmětné rezervační smlouvy a i kdyby se jednalo o smlouvu platnou, k jejímuž plnění se zavázala, jednalo by se dle ní o plnění od počátku nemožné, protože závisí na vůli třetí osoby. Žalobcům tak nezbylo nic jiného, než uplatnit svůj nárok soudní cestou. 2. Soud ve věci rozhodl platebním rozkazem ze dne 21. 12. 2021, proti kterému podala žalovaná v zákonné lhůtě odpor. V něm učinila nesporným, že došlo mezi účastníky k uzavření rezervační smlouvy dne 11. 5. 2021 o převodu shora uvedené nemovitosti, která byla v té době rozestavěná, tedy bez kolaudačního rozhodnutí. Žalovaná uvádí, že žalobci však nechtěli koupit jednotku rozestavěnou a důsledně trvali na tom, aby k uzavření kupní smlouvy došlo v okamžiku, kdy už bude zkolaudována. Uzavření kupní smlouvy v termínu do 31. 7. 2021 tak bylo závislé na podmínce, kterou nebyla žalovaná schopna, a to ani žalobci, nikterak ovlivnit. Žalovaná nebránila správnímu orgánu a příslušnému stavebnímu úřadu, aby řízení dotáhl do fáze kolaudačního rozhodnutí. Ona sama poskytla nezbytnou součinnost a veškerou možnou aktivitu, kterou lze od ní očekávat. Žalovaná poukazuje na několik let trvající pandemii coronaviru, v níž úřady pracují ještě pomaleji, než jak je společnost zvyklá. Proto také ke konci července 2021 nebyla jednotka zkolaudována. Žalovaná se prostřednictvím zprostředkovatele [jméno] [příjmení] snažila věci vyřešit, navrhovala prodloužení lhůty k podpisu kupní smlouvy, ale žalobci o to neměli zájem. Odmítli jakékoli prodloužení lhůty k podpisu kupní smlouvy. V důsledku tohoto postoje nemohlo dojít k uzavření samotné kupní smlouvy k 31. 7. 2021. Nelze jí tak klást za vinu, že smlouva nebyla uzavřena a je objektivním faktem, že žádná ze stran nemohla smlouvu podepsat. Proto navrhla žalobu zamítnout. 3. Žalobci v replice k odporu ze dne 10. 3. 2022 setrvali na žalobě v celém rozsahu. Poukazovali na to, že vymlouvání se žalované na epidemii coronaviru a v důsledku toho pomalou práci úřadů je irelevantní. Ve smlouvě to byla žalovaná, kdo určil lhůtu 2,5 měsíce od podpisu k uzavření kupní smlouvy s tím, že je schopna v tomto termínu kolaudační rozhodnutí bytové jednotky zajistit. Podle jednání při uzavírání smlouvy podmínkou chybějící kolaudace bylo pouze přemístění požárního hydrantu. Také není pravda tvrzení žalované o tom, že žalobci nebyly ochotni prodloužit termín pro uzavření smlouvy či že nebyli ochotni koupit bytovou jednotku nezkolaudovanou, opak je pravdou. V tomto směru účastníci jednali i s advokátem realitní kanceláře, který připravoval podklady, které by reflektovaly vzniklou situaci, s tím, že podle připravované změny smlouvy ke kolaudaci mělo dojít do 31. 10. 2021 pod ujištěním smluvní pokutou ve výši 500 000 Kč. Nicméně žalovaná přišla s novými neakceptovatelnými požadavky 29. 7. 2021, na které žalobci přistoupit již nemohli (platba předem přímo prodávající nikoliv do úschovy). Žalobci také poukazují na to, že řízení o kolaudaci bylo zahájeno již dne 21. 9. 2020 s předpokládaným dokončením v září 2020, ale při závěrečné prohlídce stavby dne 27. 10. 2020 stavební úřad zjistil rozpory se závaznými stanovisky dotčených orgánů k užívání stavby, konkrétně HZS Středočeského kraje a KHS téhož kraje, a žalovaná měla rok na to, aby dotáhla věci do konce a kolaudaci získala, což neučinila. Není proto možné dovozovat objektivní nemožnost pro splnění jejího smluvního závazku uzavřít kupní smlouvu kritizováním nečinnosti správního orgánu. Nečinnou a neaktivní totiž byla sama žalovaná. To, že kolaudační souhlas bylo možné obstarat je vidět i z toho, že v září 2021 jej získala a okamžitě předmětnou nemovitost prodala jiným zájemcům za vyšší cenu. 4. Při jednání ve věci samé dne 17. 3. 2022 účastníci setrvali na svých názorech a stanoviscích a soud je seznámil s přípravou k tomuto prvnímu jednání. Soud konstatoval, že žalobci se domáhají zaplacení smluvní pokuty za neuzavření smlouvy o prodeji nemovitosti sjednané v rezervační smlouvě mezi účastníky dne 11. 5. 2021. Žalovaná nesouhlasí a tvrdí, že závazek uzavřít kupní smlouvu přijatý touto rezervační smlouvou byl od počátku neplatný, neboť se jednalo o závazek objektivně nesplnitelný, neboť závisel na podmínce, kterou nebyli účastníci schopni ovlivnit. Soud tak má za nesporné mezi účastníky, že uzavřeli v žalobě uvedenou rezervační smlouvu a v ní sjednali i podmínky pro vznik nároku na zaplacení smluvní pokuty pro obě strany budoucí smlouvy v případě, že ta která strana svůj závazek uzavřít ve sjednané době smlouvu nesplní. Sporné mezi nimi je, zda žalobcům vznikl nárok na sjednanou smluvní pokutu či zda se jednalo o závazek neplatný jako nesplnitelný od samého počátku. Soud uvedl, že provede dokazování navrženými důkazy k prokázání tvrzení obou stran sporu, včetně otázky objektivní nemožnosti uzavřít kupní smlouvu ve sjednané době, jak ve své obraně tvrdí žalovaná. V případě potřeby je poučí podle § 118a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen o. s. ř., o nutnosti doplnit skutková tvrzení či navrhnout k prokázání tvrzení další důkazy. Soud zároveň upozornil účastníky na to, že ke konci tohoto prvního jednání nastává zákonná koncentrace řízení dle ustanovení § 118b odst. 1 o. s. ř. 5. Soud provedl listinné důkazy účastníky navržené a z nich zjistil následující skutečnosti. Dne 11. 5. 2021 došlo mezi účastníky, a to mezi žalovanou na straně jedné jako prodávající a žalobci na straně druhé jako zájemci za účasti realitního zprostředkovatele [anonymizováno] [jméno] [příjmení] k uzavření smlouvy dle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen o. z., kterou nazvali smlouvou rezervační. Touto smlouvou se zavázala žalovaná převést do vlastnictví žalobců bytovou jednotku [číslo] ve [anonymizováno] nadzemním podlaží bytového domu [adresa], postaveného na pozemku parc. č. st. [číslo] na adrese [ulice a číslo] v [část obce] včetně spoluvlastnických podílů na společných částech domu a pozemku. V článku [anonymizováno] prodávající prohlašuje, že nemovitosti jsou prosty jakýchkoli věcných práv, zatížení, omezení, dluhů či jiných závazků nebo práv třetích osob, vyjma na listu vlastnictví a v této smlouvě výslovně uvedených. Prodávající prohlašuje, že do podpisu kupní smlouvy zajistí řádnou kolaudaci nemovitosti a její zápis do příslušného katastru nemovitostí. Ve smlouvě se sjednávají náležitosti budoucí smlouvy a to kupní cena i způsob jejího uhrazení s tím, že žalobci se zavázali složit rezervační poplatek 170 000 Kč. V článku [anonymizováno] se sjednává, že zájemci i prodávající se vzájemně zavazují uzavřít realitní smlouvu a to nejpozději v poslední den účinnosti této smlouvy a také se sjednává, že si poskytnou nezbytnou součinnost, aby mohla být realitní smlouva uzavřena v době trvání této smlouvy. V článku [anonymizováno] se sjednává, že smlouva se uzavírá na dobu určitou do 31. 7. 2021. Podle [anonymizováno] tohoto článku smlouvy, neuzavře-li prodávající realitní smlouvu ve stanovené lhůtě nebo uvede-li v této smlouvě nepravdivé informace, je povinen zajistit vrácení rezervačního poplatku zpět zájemci. Sjednává se, že zároveň prodávající uhradí smluvní pokutu ve výši 170 000 Kč, splatnou ke dni uplynutí doby určité této smlouvy s tím, že z této smluvní pokuty má realitní zprostředkovatel nárok na částku ve výši 85 000 Kč jako paušální náhradu v s