12 C 115/2016-177 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou (návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu) doručenou zdejšímu soudu dne [datum] se žalobkyně domáhá vůči žalované zaplacení částky 290 359 Kč s příslušenstvím (zákonným úrokem z prodlení) z titulu coby neoprávněně zadržované jistoty, kterou žalobkyně dne [datum] složila na účet žalované na základě Smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním, uzavřené mezi účastníky dne [datum]. Žalobkyně svůj nárok na vrácení složené jistoty opírala o smluvní ujednání v bodě 5.3 předmětné smlouvy, dle kterého vznikla žalované povinnost vrátit složenou jistotu na účet žalobkyně, neboť prostor sloužící podnikání, který byl předmětem nájmu - budova bez č.p. postavená na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] vše v k.ú. a obci [obec] - nebyl navzdory smluvnímu ujednání do [datum] předán žalobkyni jako nájemci ve stavu odpovídajícímu sjednanému účelu. K tomu se žalobkyně případně domáhala zaplacení žalované částky z titulu bezdůvodného obohacení z důvodu tvrzené neplatnosti nájemní smlouvy s odkazem na absenci příloh [číslo] jako nedílných součástí smlouvy. 2. Žalovaná se žalobě bránila tím, že tvrzení žalobkyně o nepřipravenosti budovy považuje za účelová, žalovaná předmět nájmu řádně připravila dle požadavků žalobce a byla připravena jej předat v dojednaném termínu. Žalobkyně je dle názoru žalované naopak v prodlení s převzetím předmětu nájmu, nájemní vztah založený Smlouvou o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním ze dne [datum] stále trvá, neboť odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy je neplatné. S ohledem na uvedené žalovaná v rámci vyjádření k žalobě ze dne [datum] podala vzájemný návrh na určení, že odstoupení žalobkyně od Smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním ze dne [datum] je neplatné a dále uplatnila kompenzační námitku na započtení neuhrazené pohledávky žalované za žalobkyní z titulu dlužného nájemného za nájmem předmětných prostor v období června a července 2015. 3. Soud v tomto řízení při nařízeném jednání provedl dále popsané důkazy, jež pak hodnotil v souladu s § 132 o. s. ř. jak každý samostatně tak i v jejich vzájemných souvislostech, současně přihlédl též k tvrzením obou účastníků a na tomto základě dospěl k následujícím skutkovým zjištěním. 4. Ze Smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním ze dne [datum] (dále jen„ nájemní smlouva“) soud zjistil, že byla mezi žalobkyní jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelem uzavřena předmětná nájemní smlouva, kdy předmětem nájmu dle bodu 1.1. smlouvy byla budova bez čísla popisného nebo evidenčního postavená na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] vše v obci [obec] a k.ú. [obec], okr. [obec], zapsané na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín. V bodě 2.1. bylo jako účel nájmu sjednáno užívání prostor ke skladování zboží, výrobků a zařízení nájemce, to vždy v souladu s předmětem podnikání nájemce. V bodě [číslo] nájemní smlouvy bylo ujednáno, že nájem se sjednává na dobu neurčitou, a to od [datum]. V bodě [číslo] smlouvy bylo ujednáno, že prostor sloužící k podnikání bude pronajímatelem předán nájemci ve stavu odpovídajícím účelu sjednanému touto smlouvou nejpozději do [datum]. Nájemce bude mít možnost si v den převzetí předmět nájmu (objekt) řádně prohlédnout a v případě, že neshledá na předmětu nájmu vážné závady, které by bránily řádnému užívání pro smluvený účel, převezme jej do užívání, což bude doloženo předávacím protokolem podepsaným oběma stranami při převzetí předmětu nájmu. V bodě 4.2. bylo ujednáno, že o předání a převzetí prostoru sloužícího k podnikání bude mezi pronajímatelem a nájemcem sepsán předávací protokol. V bodě 5.3. nájemní smlouvy si strany ujednaly, že v případě, že nájemce z důvodu vážných závad, které prokazatelně brání užívání skladu pro daný předmět smlouvy, odmítne převzít nemovitost do nájmu a nedojde k dohodě o jejich odstranění, je pronajímatel povinen vrátit složenou jistotu včetně úhrady prokazatelně vzniklé škody do 15 dnů od předpokládaného data platnosti nájemní smlouvy na účet nájemce. V bodě 8.1. nájemní smlouvy bylo ujednáno, že pronajímatel je povinen přenechat předmět nájmu nájemci tak, aby jej mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu. V bodě 9.1. bylo ujednáno, že veškeré písemnosti zasílané žalovanému budou doručovány osobně nebo poštou a zasílány na jeho korespondenční adresu: [adresa žalované]. V případě, že si adresát od pošty zásilku z jakéhokoliv důvodu nepřevezme, považuje se za doručenou třetího dne po jejím podání k poštovní přepravě. Strany si ujednaly, že uvedené ujednání bude použito i v případě doručovaní výpovědi či odstoupení od smlouvy. V bodě 9.7. nájemní smlouvy si strany ujednaly, že smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem jejího podpisu. Smlouva byla podepsaná dne [datum]. 5. Z výpisu bankovního účtu žalobkyně za období měsíce dubna 2015 bylo soudem zjištěno (a žalovaný tuto skutečnost nesporoval), že dne [datum] složila žalobkyně na účet žalovaného částku ve výši 290 359 Kč. 6. Z dopisu žalobkyně ze dne [datum] adresovaného žalované (včetně přiložené doručenky) soud zjistil, že žalobkyně předmětného dne zaslala žalované dopis, kde podrobně popsala jednotlivé technické závady předmětu nájmu, a s ohledem na stav neodpovídající účelu nájmu sjednaného smlouvou a absenci přílohy nájemní smlouvy – soupisu movitých věcí, od smlouvy odstoupila. Žalobkyně zároveň požádala s odkazem na ustanovení článku 5.3. nájemní smlouvy o vrácení zaplacené jistoty. Dopis byl žalované doručen dne [datum]. 7. Z dopisu žalobkyně ze dne [datum] adresovaného žalované (včetně přiložené doručenky) soud zjistil, že žalobkyně z důvodu procesní opatrnosti předmětného dne zaslala žalované výpověď nájmu bez výpovědní doby, a to ze stejných důvodů, jako předchozí odstoupení od smlouvy. Dopis byl dne [datum] zaslán na korespondenční adresu žalovaného, zásilka byla od [datum] uložena na poště k vyzvednutí, adresát byl o této skutečnosti vyrozuměn. 8. Z dopisu žalované ze dne [datum] adresovaného žalobkyni soud zjistil, že žalovaná tímto dopisem namítla neplatnost odstoupení od smlouvy s odkazem na nezákonný a nedojednaný způsob jednostranného ukončení smlouvy odstoupení od smlouvy, žalovaná dále namítala prodlení žalobkyně s převzetím předmětných prostor. Dle sdělení žalované byla předmětné prostory k datu [datum] zcela připraveny k provozu. 9. Z výslechu JUDr. [jméno] [příjmení] v pozici svědka, neboť tato se osobně účastnila prohlídky objektu – předmětu nájmu dne [datum], soud zjistil, že na den [datum] bylo dohodnuto předání a převzetí budovy, kdy vedle svědkyně byl na místě přítomen pan [celé jméno svědka], vedoucí provozního úseku žalobkyně, dále byli přítomni za žalobkyni přizvaní odborníci pan [celé jméno svědka] - technik Zlínských staveb, pan [příjmení] zabývající se projekcí a technickým dozorem včetně požární ochrany a pan [příjmení], revizní technik elektro. Svědkyně uvedla, že při prohlídce budovy byl zjištěn naprosto nevyhovující stav budovy, kdy v důsledku špatného stavu střechy docházelo k zatékání do budovy a promáčení zdí, na střeše byly četné prohlubně, v nichž stála voda. Uvnitř byla zkorodovaná zářivková světla, kdy po rozsvícení se jedno vzňalo. Svědkyně dále uvedla, že za žalovaného přítomný pan [jméno] [příjmení] sdělil, že není oprávněn k podpisu jakéhokoliv jiného dokumentu než k převzetí budovy, odmítl převzít dokument o odmítnutí převzetí ze strany žalobkyně. Dne [datum] se dostavila do sídla žalobkyně zástupkyně žalovaného paní [příjmení] [příjmení] s doprovodem, která připustila, že budova není v optimální stavu a požádala o odklad počátku užívání, a to o jeden měsíc. K výzvě k převzetí budovy ze strany paní [příjmení] nedošlo. Smluvní podmínky od počátku dojednával pan [celé jméno svědka], stejně tak zaslal před schůzkou dne [datum] návrh předávacího protokolu žalované. 10. Z výslechu svědka [celé jméno svědka], vedoucího provozu a investic žalobkyně soud zjistil, že tento od počátku jednal se žalovanou o možnosti pronájmu prostor, dojednával smluvní podmínky, v prostorách určených k nájmu se byl opakovaně podívat. Svědek uvedl, že intenzivně komunikoval pomocí emailů, telefonicky i osobně s panem [příjmení] a panem [příjmení] (zástupci žalované) ohledně převzetí budovy, ti byli zpraveni o tom, že bude nutné při převzetí dne [datum] sepsat předávací protokol a jakou bude mít podobu a co bude obsahovat. Měli mezi sebou dohodu, že žalovaný zařídí všechny revize, jako elektroinstalace, plynové kotelny, přípojky plynu, požární ochrany a podobně, což se však do dne [datum] nestalo. Svědek uvedl, že den převzetí byl dohodnut na pátek [datum], neboť žalobkyně měla převzít budovu k užívání do konce kalendářního měsíce května, aby ji od pondělí [datum] mohla užívat. Před domluveným datem na přev