40 C 112/2020 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhá, aby soud určil, že výpověď z nájmu ze dne [datum] daná žalovanou žalobci z bytové jednotky [číslo] umístěné v pátém nadzemním podlaží budovy [adresa] v ulici [ulice a číslo] v [obec a číslo] (dále jen„ byt“), je neplatná, resp. neoprávněná. Žaloba vychází z tvrzení, že dne [datum] byla žalobci doručena výpověď z bytu, a to pro hrubé porušení povinnosti žalobce jakožto nájemce. Žalobce považuje výpověď za neplatnou, resp. neoprávněnou, protože se nedopustil žádného jednání, kterým by naplnil výpovědní důvod. Důvody uvedené ve výpovědi jsou nepravdivé, účelové a vykonstruované. Žalobce v žalobě vysvětlil dlouhodobou spolupráci mezi ním a žalovanou, spočívající v tom, že žalobce měl v domě vlastněném žalovanou v Celetné ulici pronajaty čtyři byty, o které se staral a dál je podnajímal. V podstatě vykonával i správu nemovitosti žalované, když v případě, že byla třeba cokoli v domě nebo na bytech opravit či zařídit, řešil to žalobce sám a žalovaná následně jen proplácela faktury za tyto opravy a údržbu. Problémy nastaly v roce 2018, když nové vedení ve [právnická osoba], a.s., která pro žalovanou vykonává správu nemovitostí (a stejné osoby jsou i zaměstnanci příslušného úseku žalované), začalo se žalobcem jednat velmi nekorektně, technické problémy v domě odmítali řešit a komunikace na straně žalované vázla. V té době se žalovaná snažila i nájemní vztah se žalobcem ukončit. K jednotlivým výpovědním důvodům žalobce uvádí následující. K výpovědnímu důvodu [číslo]) není pravdou, že žalobce byt užíval k podnikatelským účelům, jak tvrdí žalovaná. Byt je užíván k osobnímu bydlení a je v souladu s nájemní smlouvou podnajímán paní [jméno] [příjmení]. K výpovědnímu důvodu [číslo]) žalobce nesouhlasí s tvrzením žalované, že v bytě dochází k nadměrnému opotřebení a že žalobce porušil povinnost péče řádného hospodáře. Z fotografií bytu, které žalovaná přiložila k podané výpovědi, je patrné, že stav bytu odpovídá jeho stáří a běžnému užívání. Žalovaná navíc žalobce nikdy nevyzvala, aby byt užíval řádně, nedala mu lhůtu k nápravě a neupozornila jej na možné následky neuposlechnutí výzvy. Pokud jde o výpovědní důvod [číslo]) žalobce je přesvědčen, že mu nevznikla povinnost oznámit žalované zvýšení počtu osob žijících v bytě, protože tento počet se nezměnil. Žalobce eviduje v bytě stále stejný počet osob, jaký je uveden v nájemní smlouvě, tedy jedna osoba. K výpovědnímu důvodu [číslo]) žalobce uvádí, že žalobce se s žalovanou dohodli na odpuštění nájemného za celé období, ve kterém byl kotel v bytě nefunkční a na jeho následném použití na příští období nájemního vztahu. Není rovněž pravdou, že by neuhradil nájemné za měsíc červen 2020. Uhradil jej dne [datum], což dokládá výpisem ze svého bankovního účtu (jednalo se o platbu ze dne [datum] ve výši 62 862 Kč, která zahrnuje nájemné za měsíce duben, květen a červen 2020 za byty [číslo] po odečtení dohodnuté slevy za jeden a půl měsíce z důvodu nemožnosti užívat byt [číslo] pro nefunkční kotel). Nájemné za měsíce červenec 2020 a srpen 2020 žalobce uhradil dne [datum] (jednalo se o platbu ze dne [datum] ve výši 45 194 Kč). Žalobce tak neporušil svoji povinnost hrubým způsobem. Naopak to byla žalovaná, kdo porušil svoji povinnost vyplývající z § 2257 odst. 1 občanského zákoníku, tedy aby po dobu nájmu udržovala byt ve stavu způsobilém k užívání. Je tomu tak z důvodu, že několik měsíců byl v bytě nefunkční kotel, takže žalobce ani podnájemce nemohli byt po tuto dobu užívat, protože byl nezpůsobilý k užívání. Na nefunkční kotel žalobce žalovanou několikrát písemně i telefonicky upozorňoval, ovšem žalovaná i přesto neuvedla byt do stavu způsobilého k užívání a byt tak byl několik měsíců neobyvatelný. 2. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě uvedla, že jako pronajímatel uzavřela dne [datum] s žalobcem, jako nájemcem, nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo přenechání bytu k dočasnému užívání, a to výlučně k bytovým účelům. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Dne [datum] doručila žalovaná žalobci výpověď z nájmu bytu, a to z důvodu porušení povinností v intenzitě, kterou žalovaná shledala zvlášť závažnou. Přes uvedené vypověděla nájem podle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku, tedy pro hrubé porušení povinností s tříměsíční výpovědní lhůtou. Žalovaná dále uvedla, že za porušení povinnosti užívat byt k bydlení považuje skutečnost, že žalobce byt užívá ke své podnikatelské činnosti spočívající v krátkodobém ubytovávání cizinců (k poskytování ubytovacích služeb). Tuto skutečnost oznámil žalované sám žalobce, když žádal žalovanou o odpuštění nájemného z důvodu, že Českou republiku v důsledku pandemie Covid-19 nenavštěvují cizinci, a tudíž nemá příjem z ubytování cizinců. Žalovaná poté zjistila, že žalobce nabízí byt ke krátkodobému poskytnutí ubytovacích služeb, a to prostřednictvím různých webových stránek sloužících k těmto účelům [webová adresa] a [webová adresa]). Žalovaná rovněž uvedla, že žalobce jí navrhl smírné řešení spočívající v tom, že mimo jiné dojde k dohodě o finanční kompenzaci za uvolnění bytu, a to ve výši, která by měla odpovídat ušlému zisku, který má žalobce z pronájmu bytů, a to za každý měsíc, v jakém by případně probíhalo soudní řízení, ve kterém by soud přezkoumával oprávněnost podané výpovědi. Na základě uvedeného se žalovaná domnívá, že žalobou je zjevně sledován jiný účel než ochrana nájmu bytu. K porušení povinnosti péče řádného hospodáře žalovaná uvedla, že uvedené úzce souvisí se střídáním turistů v bytě, čímž dochází k jeho nadměrnému opotřebení. Konkrétní opotřebení nad míru přiměřenou okolnostem vyplývají ze zápisu o provedené prohlídce stavu předmětu nájmu. K porušení povinnosti oznámit veškeré změny v počtu osob žalovaná uvedla, že tuto povinnost žalobce nesplnil ani v jednom případě za celou dobu trvání nájmu. Z prohlídky bytu, která se uskutečnila dne [datum], bylo zjištěno, že k tomuto datu byt obývaly dvě mladé ženy. Konečně, k porušení povinnosti hradit sjednané nájemné žalovaná sdělila, že ke dni podání výpovědi činilo dlužné nájemné částku 66 477,50 Kč. Žalobce tak dlužil na nájemném za tři měsíce, a to červen až srpen 2020. Žádná dohoda, podle které by snad žalobce nebyl povinen hradit nájemné, mezi účastníky uzavřena nebyla. Žádosti žalobce na odpuštění nájemného z důvodu uzavření hranic, a tudíž nemožnosti ubytovávat turisty, žalovanou vyhověno nebylo, žádný zápočet na nájemné žalobcem proveden nebyl, žádný nárok (způsobilý k započtení) nebyl u žalované žalobcem řádně uplatněn. 3. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázaná následující skutková zjištění: 4. Dne [datum] žalobce a žalovaná uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem je nájem bytu [číslo] o velikosti 3 + 1 s halou a příslušenstvím a celkové užitné ploše 90,64 m2 nacházející se v 5. nadzemním podlaží druhého schodiště budovy [adresa] v ulici [ulice a číslo], [obec a číslo]. Podle čl. I. odst. 3 smlouvy bude předmět nájmu užíván výlučně pro bytové účely v souladu s určeným účelem užívání budovy. Podle čl. II je nájemce oprávněn přenechat předmět nájmu nebo jeho část do podnájmu jiné osobě. Podle čl. III byla smlouva uzavřena na dobu neurčitou, od [datum]. Podle odst. 2 a 3 citovaného článku činí výpovědní lhůta 3 měsíce a strany mohou smlouvu vypovědět bez udání důvodu. Čl. 4 upravuje výši nájemného a úhrad za plnění spojených s užíváním bytu. Nájemné je stanoveno ve výši 22 297 Kč měsíčně. Nájemce je rovněž povinen platit nájemné za užívání movitých věcí dle seznamu v příloze, a to částku 300 Kč měsíčně. Dále je nájemce povinen hradit zálohu na poskytované služby spojené s nájmem bytu, a to v částce 585 Kč měsíčně. Nájemné a měsíční zálohy za služby jsou splatné vždy do 15. dne každého kalendářního měsíce, za který se platí, na účet správce číslo [bankovní účet]. V čl. V odst. 2 se nájemce zavázal užívat pronajímaný byt, společné prostory a zařízení budovy s péčí řádného hospodáře. Povinnosti pronajímatele vykonává správce budovy [právnická osoba], a.s. V čl. VII. odst. 2 strany sjednaly, že veškeré změny této nájemní smlouvy lze provést po dohodě smluvních stran formou písemného dodatku ke smlouvě (nájemní smlouva ze dne [datum]) 5. Dopisem ze dne [datum] žalovaná oznámila žalobci úmysl zvýšit nájemné počínaje [datum], a to na částku 431 Kč za m2 měsíčně (cit. dopis, návrh evidenčního listu z [datum]). Jelikož žalobce na dopis žalované nijak nereagoval, dne [datum] žalovaná žalobci zaslala výpověď z nájemní smlouvy podanou v souladu s článkem III. nájemní smlouvy (dopis z [datum]). V odpovědi žalobce žalované sdělil, že požadavek k jednostrannému navýšení nájemného je nezákonný, stejně jako podaná výpověď (dopis z [datum]). 6. Emailem ze dne [datum], 11:00, žalobce požádal žalovanou o prominutí nájemného, a to vzhledem k aktuální situaci ohledně uzavření hranic, a tudíž nemožnosti ubytování turistů, a to zpětně, od začátku dubna 2020. Dále uvedl, že byt [číslo] ve 4. patře je již od [datum] prázdný, jelikož z důvodu prasklého vodovodního potrubí a nef