22 C 270/2020-57 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 30.6.2020 domáhá na žalovaném uhrazení v záhlaví uvedené částky, a to z titulu dlužného nájemného a záloh na služby. Mezi právním předchůdcem žalobce, panem [celé jméno žalobce], [datum narození] a žalovaným byla dne 5.2.2019 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byla bytová jednotka [číslo] o dispozici 3kk, nacházející se ve 2 NP budovy [adresa], na adrese [adresa svědka] (dále též„ předmětný byt“). Na základě darovací smlouvy ze dne 30.4.2019 přešlo vlastnické právo k bytu na žalobce. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31.1.2020. Žalobce požaduje po žalovaném zálohy na služby za měsíc leden 2020 ve výši 5 000 Kč, nájemné a zálohy za služby ve výši 43 000 Kč za měsíce únor a březen 2020 a poměrnou část nájemného a zálohy za služby ve výši 41 566 Kč za měsíc duben 2020. K faktickému odevzdání bytu došlo až dne 29.4.2020. Dne 17.6.2020 byla žalovanému odeslána před žalobní výzva, ten na ni však nereagoval, pročež se žalobce se svým nárokem obrátil na soud. 2. Žalovaný se ve věci vyjádřil přípisem ze dne 11.12.2020, kdy část nároku uznal, a sice zálohy za služby ve výši 5 000 Kč za měsíc leden 2020. Zároveň potvrdil, že mezi účastníky byla dne 5.2.2019 uzavřena nájemní smlouva k předmětnému bytu, kdy nájem byl sjednán na dobu určitou do 31.1.2020, s tím že účastníci ve smlouvě výslovně vyloučili tzv. automatickou prolongaci této smlouvy. Vzhledem k tomu, že smlouva byla ukončena ke dni 31.1.2020 a žalovaný byt již dále neužíval, rozporuje zbylou část nároku, tedy nájemné a zálohy na služby za měsíce únor, březen a duben 2020. Žalovaný dále uvedl, že byt užíval pouze do 31.1.2020 a zároveň žalobci sdělil, že je připraven byt předat, na což však žalobce nereagoval. Žalovaný rovněž sporoval, že by dne 29.4.2020 podepsal předávací protokol k bytu. Smluvní úrok z prodlení pak žalovaný označil za rozporný s dobrými mravy. 3. Po provedení dokazování vzal soud za prokázaná následující skutková zjištění: 4. Z nájemní smlouvy soud zjistil, že mezi právním předchůdcem žalobce jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem byla dne 5.2.2019 uzavřena nájemní smlouva o nájmu, jejímž předmětem byl byt [číslo] o dispozici 3kk, nacházející se ve 2 NP budovy [adresa], na adrese [adresa svědka] (dále též„ předmětný byt“). Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31.1.2020, s vyloučením automatického prodloužení, kdy nájemní vztah může být prodloužen pouze písemným dodatkem. Nájemné bylo sjednáno ve výši 38 000 Kč měsíčně, se splatností předem nejpozději pátého dne příslušného měsíce. Se stejnou splatností pak byla sjednána částka ve výši 5 000 Kč měsíčně jako zálohy za služby. 5. Z darovací smlouvy uzavřené dne 17.4.2019 mezi právním předchůdcem žalobce a žalobcem soud zjistil, že došlo k převodu vlastnického práva k předmětnému bytu na žalobce. 6. Z SMS komunikace z prosince 2019 mezi účastníky soud zjistil, že probíhala jednání o uzavření dodatku k nájemní smlouvě, s prodloužením do poloviny roku 2020. 7. Z výpisu účtu žalobce bylo zjištěno, že ze strany žalovaného byly uhrazeny tyto platby únor 2019 - 81 000 Kč, březen – září 2019 každý měsíc platba 43 000 Kč, říjen 2019 bez platby, listopad 2019 - 43 000 Kč, prosinec 2019 bez platby, leden 2020 - 43 000 Kč a březen 2020 - 43 000 Kč. 8. Z předávacího protokolu ze dne 29.4.2020 bylo zjištěno, že dne 29.4.2020 mělo dojít ze strany pana [jméno] [příjmení] k předání sady klíčů svědku [celé jméno svědka]. 9. Z před žalobní výzvy ze dne 17.6.2020 soud zjistil, že žalobce žalovaného vyzýval k uhrazení dlužné částky a zároveň ho informoval o započtení složené jistoty ve výši 38 000 Kč na dlužné nájemné za měsíc leden 2020. 10. Při jednání konaném dne 2.9.2022 byl vyslechnut svědek pan [celé jméno svědka], který uvedl, že žalobce zná pracovně, kdy on byl předseda představenstva a svědek byl členem dozorčí rady společnosti [právnická osoba] Svědek si vybavil jednu situaci, kdy pro žalobce vykonal něco v souvislosti s jeho bytem. Svědka telefonicky kontaktovala paní [jméno] [příjmení] někdy na konci dubna 2020, aby ho požádala, zda by se mohl dostavit na adresu [ulice a číslo] a zde převzít klíče od pana [příjmení]. Svědek žádosti vyhověl a klíče od pana [příjmení] převzal u vstupních dveří. Následně v kanceláři svědka ([ulice a číslo] – pozn. soudu) tito sepsali ručně protokol o převzetí klíčů. Svědek po předložení předmětného protokolu potvrdil, že se jedná o tuto listinu a jeho písmo. 11. Na základě takto provedeného dokazování pak soud učinil tento skutkový závěr: Mezi účastníky byla dne 5.2.2019 uzavřena nájemní smlouva k předmětnému bytu na dobu určitou do 31.1.2020. Bylo sjednáno nájemné ve výši 38 000 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 5 000 Kč měsíčně, obě částky splatné vždy v daném měsíci nejpozději pátého dne. Účastníci vyloučili automatickou prolongaci nájemního vztahu. Ze strany žalovaného byl uhrazen nájem za měsíce únor – září 2019, listopad 2019 a leden 2020, naopak nájem a zálohy za služby nebyly uhrazeny v měsících říjen 2019 a prosinec 2019. V měsíci březnu 2020 pak byla uhrazena další platba nájemného. V měsíci únoru 2019 byla uhrazena kauce ve výši 38 000 Kč, tedy jednoho nájemného. Mezi účastníky probíhala jednání o prodloužení nájemního vztahu do poloviny roku 2020, k uzavření dodatku však nedošlo. Dne 29.4.2020 převzal svědek [celé jméno svědka] od jednatele žalovaného, pana [příjmení] klíče od vstupních dveří a od bytu. 12. V řízení se naopak nepodařilo prokázat, že by žalovaný před datem 29.4.2020 vyzýval žalobce nechť od něj byt převezme. 13. Po právní stránce soud podřadil vznik nájemního vztahu pod ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též„ OZ“). 14. Podle ustanovení § 2201 OZ nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 15. Podle ustanovení § 2221 OZ změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl. 16. Podle ustanovení § 2225 OZ při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu. Při odevzdání věci si nájemce oddělí a vezme vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je-li to možné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání. 17. Podle ustanovení § 2230 OZ užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu. Ustanovení odstavce 1 se nepoužije přesto, že nájemce věc dál užívá, dala-li strana v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla. 18. Podle ustanovení § 2254 OZ ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. 19. Podle ustanovení § 2295 OZ pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. 20. Po právní stránce soud uzavřel, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva v souladu s ustanovením § 2201 a násl. OZ, kdy předmětem nájmu byl předmětný byt, na jejímž základě se žalobce zavázal, tento prostor žalovanému poskytnou a žalovaný se zavázal za tento nájem hradit měsíčně nájemné a zálohy na služby ve sjednané výši. Nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou do 31.1.2020, nicméně k faktickému předání bytu došlo až dne 29.4.2020. Mezi účastníky nebylo sporu o uzavření nájemní smlouvy a sjednané výše požadovaných částek. Soud má za to, že v den ukončení nájmu, tedy 31.1.2020 vznikla žalovanému povinnost odevzdat předmět nájmu žalobci. Žalovaný rozporoval hrazení nájemného a záloh za služby za měsíce, kdy dle svého tvrzení předmětný byt již fakticky neužíval. 21. K tomu soud odkazuje na Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5.6.