41 C 132/2015-707 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobce domáhal určení neplatnosti nájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi [právnická osoba] [právnická osoba], sídlem [adresa žalované], a panem [jméno] [příjmení], bytem [adresa žalobce a svědka], jejímž předmětem je nájem nebytových prostor v I. a II. nadzemním podlaží stavby [adresa] na pozemku parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] vedeném Katastrálním úřadem pro Hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, obec Praha, katastrální území Malá Strana, na dobu [datum] do [datum] (dále jen nájemní smlouva). Žalobce v rámci žalobních tvrzení namítá pravost podpisu pana [příjmení] na nájemní smlouvě, neboť je toho názoru, že pan [příjmení] by nájemní smlouvu nepodepsal. [příjmení] [příjmení] bylo v době údajného uzavření smlouvy 90 let. Žalobce byl s panem [příjmení] v každodenním kontaktu, sdílel s ním společnou domácnost, znal jeho návyky a postoje a v důsledku pokročilého věku pana [příjmení] se o nemovitosti staral v podstatě sám. Veškeré nájemní smlouvy podepisoval buď žalobce sám, nebo byly podepsány oběma spoluvlastníky. Žalobce se s existencí nájemní smlouvy seznámil až v průběhu dědického řízení po zemřelém [jméno] [příjmení], kde žalovaná 1) oznámila existenci smlouvy. Žalobce nájemní smlouvu rozporuje rovněž v rámci dědického řízení. Nájemní smlouva měla být uzavřena pouze panem [příjmení] jako většinovým spoluvlastníkem. Předmětem nájemní smlouvy měl být nájem nebytových prostor v I. a II. nadzemním podlaží a I. a II. podzemním podlaží, a to na dobu 15 let od [datum] do [datum] za nájemné 50 000 Kč měsíčně bez možnosti zvýšení nájemného vyjma inflace přesahující 3 %. V tomto ohledu je postavení žalobce značně znevýhodněno. Rovněž se např. žalobce zavazuje k nadstandardní technické údržbě či k úhradě náhrady za převzetí klientely v případě výpovědi z nájmu. Taková ujednání se v obdobných nájemních smlouvách nevyskytují a jsou vysoce nestandardní. Důvodem namítané neplatnosti nájemní smlouvy je dle žalobce skutečnost, že nájemní smlouva neexistuje, neboť pan [příjmení] jí nikdy nepodepsal. Pakliže by nájemní smlouva vznikla, je neplatná z důvodu neurčitosti, neboť vymezení předmětu nájmu má být součástí přílohy 1., která však neexistuje. V případě, že by se soud s názorem žalobce neztotožnil, uvádí žalobce jako důvod neplatnosti ještě porušení § 139 odst. 2 občanského zákoníku, dle kterého o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. Žalobce však neměl možnost se s nájemní smlouvou seznámit a vyjádřit se k jejímu obsahu. Naléhavý právní zájem žalobce odůvodňuje tím, že jeho postavení je v důsledku existence nájemní smlouvy nejisté, neboť ačkoli žalobce považuje nájemní smlouvu za neplatnou, ta fakticky vzato existuje a žalobce jako potenciální budoucí vlastník celé nemovitosti nachází v situaci, kdy není jisté, zda je smlouvou vázán. Platnost nájemní smlouvy přitom nebude předmětem přezkumu v rámci dědického řízení, neboť v rámci dědického řízení se soud omezuje pouze na zjišťování spornosti aktiv a pasiv. V současné době je rovněž nemožné podání žaloby na plnění, neboť nájemní vztah má započíst až ke dni [datum]. 2. Žalovaní se k žalobě vyjádřili podáním ze dne [datum], ve kterém uvedli, že nárok neuznávají. Žalovaní poukázali na otázku určení dědiců po zemřelém panu [příjmení] a navrhli přerušení řízení do skončení dědického řízení vedeného Obvodním soudem pro Prahu 1 pod sp. zn. 37 D 122/2014. K návrhu žalobce žalovaní uvádění, že žalovaný 2) znal zemřelého pana [příjmení] od roku 1993 a pravidelně se s ním stýkal, zprvu z důvodu řešení nájemních vztahů, následně rovněž soukromě. Naposledy jej navštívil v nemocnici dne [datum], přičemž druhý den pan [příjmení] zemřel. Nájemní smlouvu podepsal vlastnoručně pan [příjmení] a žalovaná 1) dne [datum] Pan [anonymizováno] nabídl, že uzavře smlouvu o nájmu nebytových prostor s tím, že nájem byl sjednán od okamžiku, kdy předchozí nájemní vztahy zaniknou. Nájemné bylo sjednáno ve výši obvyklé. Pan [anonymizováno] na přelomu května a června 2013 potvrdil, že smlouvu podepíše s tím, že připraví čistopisy, což se stalo. O nájmu se započalo hovořit počátkem roku 2013, když sám žalovaný tuto možnost nabízel i vzhledem k tomu, že žalovaná 1) a žalovaný 2) byly původními nájemci těchto prostor. Smlouva se podepsala dne [datum] a dva výtisky si ponechal pan [příjmení] a to pro jeho potřebu a pro pana [příjmení] [celé jméno svědka]. Žalovaní dále uvádění, že ač bylo panu [příjmení] 90 let, pan [příjmení] žil v domácnosti sám, byl samostatný, nosil brýle na čtení a pohybově nebyl nijak omezen. Žalobce mu nepravidelně nosil obědy, zajišťoval léky a v zimním období brikety, což se však nedá považovat za sdílení společné domácnosti, jak uvádí žalobce. Žalovaní považují argument žalobce, že o nájemní smlouvě nevěděl, za účelový. Žalovaní nejsou schopni vysvětlit, proč smlouva neobsahuje podpis rovněž žalobce, neboť to je záležitostí komunikace obou spoluvlastníků. Pokud žalobce a zemřelý pan [příjmení] měli nepsanou dohodu, že budou vždy respektovat smlouvy o nájmu uzavřené jen jedním z nich, pak by tato zvyklost měla dopadnout i na tuto smlouvu. Není žádný právní důvod k tomu, aby platnost smluv o nájmu byla podmíněna vždy podpisem žalobce jako menšinového spoluvlastníka. Dále žalovaní poukazují na absenci naléhavého právního zájmu. 3. Rozhodnutím Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 23. 9. 2016, č. j. 41 C 132/2015-179 rozhodl zdejší soud o žalobním návrhu částečným rozsudek, a to ve vztahu mezi žalobcem a žalovaným 2), tak, že žalobu zamítnul pro nedostatek pasivní věcné legitimace na straně žalovaného 2) a rozhodnul o nákladech řízení mezi žalobcem a žalovaným 2). K odvolání žalobce byl rozsudek soudu prvního stupně potvrzen Městským soudem v Praze, jako soudem odvolacím, a to na základě rozhodnutí ze dne 15. 3. 2017, č. j. 13 Co 433/2016-230. Následně byly obě rozhodnutí zrušeny k dovolání žalobce, a to na základě rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 19. 6. 2018, č. j. 26 Cdo 4257/2017-272, a to pro předčasnost vydání prvostupňového rozhodnutí, neboť to bylo vydáno v době, kdy nebylo skončeno dědické řízení po zemřelém panu [příjmení], které má podstatný vliv na okruh účastenství. Usnesením ze dne 15. 8. 2018, č. j. 41 C 132/2015 zdejší soud proto řízení o žalobě přerušil do pravomocného skončení dědického řízení. Dědické řízení po zemřelém, panu [příjmení], bylo skončeno na základě usnesení Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 15. 1. 2019, č. j. 37 D 122/2014-633, na základě kterého nabyl veškerý majetek zůstavitele závětní dědic, tedy žalobce. Po skončení dědického řízení vydal zdejší soud částečný rozsudek ze dne 3. 12. 2019, č. j. 41 C 132/2015-359, a to ve vztahu mezi žalobcem a žalovaným 2), tak, že žalobu zamítnul pro nedostatek pasivní věcné legitimace na straně žalovaného 2) a rozhodnul o nákladech řízení mezi žalobcem a žalovaným 2). Rozhodnutí soudu prvního stupně nabylo právní moci dne [datum]. Předmětem řízení tedy zůstal nárok žalobce proti žalované 1). 4. Naléhavý právní zájem na požadovaném určení žalobce opírá o závěr, že mu platné právo neskýtá jiný prostředek k ochraně jeho vlastnického práva proti jeho zatížení předmětnou nájemní smlouvou. Právní postavení žalobce je v důsledku tvrzené nájemné smlouvy nejisté. Ta přitom nebude z hlediska její platnosti předmětem přezkumu v dědickém řízení, v němž se soud omezuje na zjišťování spornosti aktiv a pasiv (§ 171 a násl. z.ř.s.) Žaloba na plnění je vyloučena, když nájem měl dle nájemní smlouvy započít [datum]. Požadovaným soudním rozhodnutím v projednávané věci pak bude předejito případným budoucím sporům na plnění nájemní smlouvy. 5. Soud se proto ještě před dokazování zabýval otázkou existence naléhavého právního zájmu žalobce ve smyslu § 80 o.s.ř. a dospěl k závěru, že naléhavý právní zájem je dán, a to především s ohledem na skutečnost, že žaloba, tak, jak byla podána, je žalobou preventivní, kterou se předejdou budoucí spory účastníků plynoucí z předmětné nájemní smlouvy. Uvedený závěr soud učinil i s ohledem na skutečnost, že jak bylo v řízení zjištěno, předmětné nebytové prostory nejsou žalovanou užívány, a tudíž ani např. žaloba na vyklizení není v tuto chvíli na místě. Žaloba na určení tak v daném případě poskytuje žalobci ochranu jeho právního postavení dříve, než by toto právo bylo porušeno. Žaloba zcela jistě slouží k tomu, aby odstranila spor mezi účastníky a zamezila dalším budoucím sporům mezi nimi a vytvořila pevný základ pro právní vztahy účastníků. 6. Soud provedl ve věci následující důkazy, z nichž zjistil a vzal za prokázané následující skutečnosti: 7. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce byl ke dni podání žaloby vlastníkem podílu o velikosti 1/3 a pan [jméno] [příjmení] vlastníkem podílu o velikosti 2/3 na nemovité věci, pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], část obce Malá Strana, vše zapsané na [list vlastnictví] pro katastrální území Malá Strana, obec