12 C 205/2020-117 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobce domáhal nejprve jen na žalované 1 zaplacení částky 656 050 Kč s příslušenstvím, a to s odkazem na § 63 odst. 1 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění od [datum] (dále jen„ ZoVD“), a § 17 odst. 4 ZoVD, z čehož žalobce dovozoval pasivní legitimaci žalované 1 z titulu náhrady škody, či vydání bezdůvodného obohacení. 2. Žalobce uvedl, že nabyl na základě dražební vyhlášky ze dne [datum] v návaznosti, na kterou následně proběhla dražba nemovitostí dne [datum], kde žalovaná 1 byla likvidátorkou a žalobce vydražitelem nemovitosti sestávající se z pozemku p. č. st. 27, jehož součástí je stavba [adresa], pozemku [parcelní číslo] a pozemku [parcelní číslo], jak jsou zapsány u [stát. instituce], [stát. instituce], pro obec a k. ú. [obec] na [list vlastnictví] (dále jen„ nemovité věci“). V rámci dražby byl k popisu nemovitých věcí ze strany žalované 1 předložen znalecký posudek zpracovaný žalovaným 2, na základě kterého byla stanovena vyvolávací cena. Z oddílu„ celkový popis nemovitosti“ znaleckého posudku se podává, že nemovité věci jsou napojené na inženýrské sítě, tzn. elektro, veřejný vodovod, vlastní studnu a kanalizaci do vlastní žumpy. V rozporu s tímto posudkem však nemovité věci nebyly připojeny na inženýrské sítě, tj. na studnu, na elektřinu a veřejnou kanalizaci. Nadto se ve studni nenachází pitná voda. Tyto vady činí nemovité věci fakticky neuživatelnými. [příjmení] příklep a v návaznosti na to i vyplacená jistota byly určeny na základě znaleckého posudku. Cena za nemovité věci měla být určena jako cena obvyklá. Znalecký posudek však postrádá základní náležitosti. Odpovědnost za stav nemovitosti tak, jak je popsán v dražební vyhlášce, nese navrhovatel, tedy žalovaná 1, která popsala stav nemovitých věcí v rozporu s jejich objektivním stavem a uvedla tak vydražitele, žalobce, v omyl. Žalobce uplatnil vady nemovitých věcí u žalované 1 bez zbytečného odkladu. Žalovaná 1 se však zřekla odpovědnosti za tyto vady a odkázala žalobce na žalovaného 2, jehož pojišťovna vyplatila žalobci částku 63 950 Kč. Škoda, která takto žalobci vznikla uvedením v omyl o stavu nemovitých věcí a jejich připojení na inženýrské sítě výrazně snižuje hodnotu nemovitých věcí, pročež měla být stanovena jejich hodnota v dražbě nižší částkou, než jak byla stanovena žalovaným 2. Dle znaleckého posudku zpracovaného [anonymizováno] [jméno] [příjmení], jejž si nechal zpracovat žalobce, reálná hodnota nemovitých věcí v době jejich dražby byla 5 500 000 Kč, nikoliv 6 700 000 Kč, jak stanovil ve svém posudku žalovaný 2. Vzhledem k tomu, že žalobce vydražil nemovité věci za částku 3 840 000 Kč, což odpovídá 60 % z ceny, jak ji stanovil [anonymizováno] [příjmení], stanovil žalobce takto i jemu vzniklou škodu, resp. požadovanou slevu z kupní ceny, alternativně bezdůvodné obohacení, které se takto žalované 1 dostalo, a to 60 % z rozdílu ceny zjištěných žalovaným 2 a [anonymizováno] [příjmení], tedy 60 % z částky 1 200 000 Kč, tedy 720 000 Kč, kteroužto částku žalobce ponížil o částku vyplacenou pojišťovnou žalovaného 2 (63 950 Kč) na žalovanou částku 656 050 Kč. Žalobce navrhl, aby soud žalované 1 uložil zaplatit žalobci právě uvedenou částku s úrokem z prodlení ve výši 9,05 % p. a. od [datum] a aby přiznal žalobci náhradu nákladů řízení. 3. Žalovaná 1 ve vyjádření k žalobě uvedla, že není ve věci pasivně věcně legitimována. Dle žalobcem odkazovaných ustanovení ZoVD za vady předmětu dražby odpovídá navrhovatel dražby. Navrhovatelem dražby byla [právnická osoba] [anonymizováno 6 slov], [IČO] (dále jen„ společnost“), jakožto vlastník dražených nemovitých věcí. Na postavení navrhovatele dražby nic nemění zákonné zastoupení navrhovatele osobou likvidátora, neboť ten nabývá působnost statutárního orgánu, a tudíž nejedná svým jménem ani na vlastní účet. Dále žalovaná 1 namítla, že žaloba neobsahuje dostatečná skutková tvrzení, aby mohla být bez dalšího projednána. Z žaloby nelze rozpoznat, zda žalobce nárokuje slevu z kupní ceny, či náhradu škody. Skutečnost, že žalobcem uvedená obvyklá cena nemovitých věcí v době dražby byla 5 500 000 Kč, přičemž žalobce nemovité věci vydražil za částku 3 840 000 Kč, rovněž vylučuje nárok na slevu z kupní ceny nebo náhradu škody. V dané věci v důsledku nesprávnosti znaleckého posudku žalovaného 2 mohla žalobci vzniknout škoda, která již byla žalobci plněním z pojištění žalovaného 2 nahrazena. Žalovaná 1 navrhla, aby soud žalobu zamítl a uložil žalobci povinnost nahradit žalované 1 náklady řízení. 4. Žalobce v replice na vyjádření žalované 1 uvedl, že má za to, že žalovaná 1 tím, že v pozici likvidátora společnosti podkladem pro dražbu nemovitých věcí učinila vadný znalecký posudek, na jehož základě stanovila výši dražební jistoty, se dopustila excesivního jednání, které nezavazuje společnost, ale žalovanou 1, která měla a mohla ze své pozice likvidátora objektivně stanovit podmínky dražby. Pokud by byl stav nemovitých věcí řádně a objektivně popsán, k dražbě nemovitých věcí by nedošlo, resp. žalobce by se této dražby neúčastnil. 5. V podání ze dne [datum] ve spojení s podáním ze dne [datum] žalobce navrhl ve smyslu § 92 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“), přistoupení žalovaného 2 do řízení, neboť vypracoval vadný znalecký posudek, jímž byl žalobce uveden v omyl o stavu dražených nemovitých věcí a o jejich ceně. V příčinné souvislosti s vyhotoveným vadným znaleckým posudkem, který byl podkladem pro dražební jednání, vznikla žalobci škoda ve výši žalované částky. 6. Žalovaný 2 ve vyjádření k žalobě uvedl, že ve znaleckém posudku bylo chybně napsáno napojení objektu i na veřejný vodovod, což bylo způsobeno písařskou chybou. Uvedená chyba však nijak neovlivnila výslednou cenu nemovitých věcí, neboť lze využít napojení na vlastní studnu. Tuto skutečnost potvrzuje i vyhodnocení pojistné události pojišťovnou, která žalobci poskytla finanční náhradu pouze za závadu ohledně napojení na elektřinu. Znalec není oprávněn provádět kontrolní sondy na stavebních konstrukcích a potrubí přípojek. Při ocenění bylo vycházeno pouze z vizuálně dostupných informací při místním šetření, jež odpovídaly stavu, že objekt byl v minulosti užíván, a proto nebylo důvodu se domnívat, že není napojen na příslušné přípojky inženýrských sítí – elektro, vodovod na vlastní studnu a kanalizaci do vlastní žumpy. Tuto domněnku potvrzovala i skutečnost, že se objekt nachází v zastavěné části obce a u objektu se nachází vlastní studna a žumpa. Objekty dlouhodobě neužívané jsou standardně odpojeny od veškerých inženýrských sítí, tudíž při prohlídce nebylo možné provést kontrolu funkčnosti elektroinstalace a vody. V obci se nenachází veřejný vodovod a veřejná kanalizace, tudíž veškeré objekty jsou napojeny na vlastní studnu a žumpu. 7. Soud provedl dokazování v následujícím rozsahu a na jeho základě, či na základě shodných tvrzení stran, učinil tato skutková zjištění: 8. Z dražební vyhlášky ze dne [datum] soud zjistil, že navrhovatelem a vlastníkem dražených nemovitých věcí byla společnost (vlastnické právo společnosti k nemovitým věcem soud zjistil rovněž z výpisu z katastru nemovitosti prokazující stav evidovaný k datu [datum]), za níž jednala žalovaná 1. Z celkového popisu dražených nemovitých věcí se podává, že objekt [adresa] je dle dostupných informací napojen na inženýrské sítě – elektro, veřejný vodovod, vlastní studnu, kanalizaci do vlastní žumpy, přičemž podrobnější popis lze nalézt ve znaleckém posudku. Dále bylo v dražební vyhlášce uvedeno, že předmět dražby přejde na vydražitele ve stavu, v jakém se nachází, bez jakékoliv záruky za vady, byť by byly skryté (jak stojí a leží). Údaje v dražební vyhlášce o předmětu dražby, zejména pak o popisu stavu předmětu dražby a o právech a závazcích na předmětu dražby váznoucích, jsou uvedeny pouze podle dostupných informací. Navrhovatel odpovídá za vady předmětu dražby pouze v rozsahu stanoveném touto dražební vyhláškou. Odhad ceny předmětu dražby činil 6 700 000 Kč, přičemž cena byla zjištěna na základě znaleckého posudku ze dne [datum], [číslo] jejž zpracoval žalovaný 2. Nejnižší podání bylo stanoveno na 3 290 000 Kč, minimální příhoz na 30 000 Kč a dražební jistota na 350 000 Kč. 9. Z potvrzení o nabytí vlastnictví v dražbě dobrovolné dle § 31 ZoVD ze dne [datum] soud zjistil, že vydražitelem se stal žalobce a vydražením dosažená cena činila 3 840 000 Kč. 10. Z potvrzení o úhradě ceny dosažené vydražením ze dne [datum] se podává, že žalobce cenu uhradil. 11. Ze znaleckého posudku ze dne [datum], [číslo] zpracovaného žalovaným 2 soud zjistil, že objednatelkou tohoto posudku byla žalovaná 1 jakožto likvidátorka společnosti. Obvyklá cena byla stanovena ke dni [datum] ve výši 6 700 000 Kč. V celkovém popisu bylo u objektu [adresa] uvedeno, že dle dostupných informací je tento objekt napojen na inženýrské sítě – elektro, veřejný vodovod, vlastní studnu, kanalizaci do vlastní žumpy. 12. Ve znaleckém posudku ze dne [datum],