23 C 20/2020-209 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce se po žalobou podanou dne [datum] po žalované domáhal zaplacení částky 1 195 329,10 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9,75, % ročně z této částky od [datum] do zaplacení s odůvodněním, že coby kupující uzavřel se žalovanou coby prodávající na základě výsledků výběrového řízení dne [datum] kupní smlouvu č.j. UZSVM/ A/46706 2016 (dále jen„ Smlouva“) o převodu pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa] a pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., jiná stavba, vše v kat. území [obec], obec Praha. Dne [datum] žalobce na základě žádosti žalované uzavřel se žalovanou dodatek [číslo] k této kupní smlouvě. Na základě těchto právních jednání nabyl žalovaný vlastnické právo k převáděnému majetku - pozemkům s účinky ke dni [datum]. Žalobce zaplatil žalované za pozemky kupní cenu 10 000 097 Kč. Žalovaná předala pozemky žalobci dne [datum]. Žalovaná v čl. IV. Smlouvy prohlásila, že jí není známo, že by na Smlouvou převáděném majetku vázla nějaká omezení, závazky či právní vady. Dne [datum] obdržel žalobce oznámení Úřadu městské části [obec a číslo], stavebního odboru ze dne 27.5.2019, sp.zn. P4/230802/19 OST/RAZ, č.j. P4/230867/19 OST/RAZ, o zahájení řízení o odstranění jednopodlažní přístavby rodinného domu [adresa] v úrovni 1. PP provedenou u západní a severní fasády tohoto domu. Jedná se o zděnou stavbu, která není zastřešená. Rozměr přístavby u západní fasády je 14,4 m (západní část), 3,64 m (jižní část) a 6,3 m (severní část). Výška přístavby je cca 4,5 m. Další rozměrově odlišná přístavba se nachází při severní fasádě rodinného domu s 8 m (severní a jižní část), 6,1 m (západní část) a 4,6 m (východní část), výška přístavby je cca 3,5 m. V úrovni 1. NP je provedena terasa se schodištěm. Dne [datum] Úřad městské části [obec a číslo] nařídil odstranění této přístavby. Dne [datum] obdržel žalobce oznámení Úřadu městské části [obec a číslo], stavebního odboru ze dne 3.6.2019, sp.zn. P4/241639/19 OST/RAZ, č.j. P4/241684/19 OST/RAZ o zahájení řízení o odstranění změny stavby objektu kanceláří na pozemku parc. [číslo] to přístavby, která přesahuje svou severovýchodní částí na sousední pozemek parc. [číslo] v kat. území [obec], a to u pozemku parc. [číslo] o 230 mm a u severovýchodního rohu objektu o 90 mm. [ulice] část objektu pak má větší zastavěnou plochu o cca 10,4 m2, než měla stavba dle geometrického plánu předloženého k rozhodnutí o dodatečném povolení stavby a souhlasu s užíváním stavby vydaném odborem stavebně - dopravním Obvodního úřadu v Praze 4 dne 25.4.1994 pod č.j. OSD 5850/93-Kyl. U východní stěny objektu garáží je provedena přístavba zádveří o rozměrech 1 x 2 m a výšky cca 2,35 m. Na základě těchto skutečností žalobce tvrdil, že má vůči žalované nárok na zaplacení částky ve výši nejméně 1 795 329,10 Kč, jelikož jednak zaplatil kupní cenu i za majetek, který je povinen rozhodnutím orgánu veřejné správy bez svého zavinění odstranit a současně žalobci vzniknou prokazatelné náklady spojené s odstraněním tohoto majetku. Žalobce tvrdí, že hodnota majetku určeného k odstranění činí nejméně 1 265 329,10 Kč, přičemž tuto hodnotu žalobce určil podle poměru celkové kupní ceny k celkové ceně zjištěné znaleckým posudkem na určení ceny pro účely výběrového řízení takto: Cena za veškerý převáděný majetek zjištěná znaleckým posudkem = 8 420 000 Kč, minimální kupní cena stanovená žalovanou = 10 000 000 Kč, koeficient pro stanovení kupní ceny = 10 000 000 Kč 8 420 000 Kč = 1, [číslo], Stavby, kterých se řízení o odstranění týká: 1) kancelář při severní hranici pozemku na pozemku [číslo], cena zjištěná znaleckým posudkem (str. 12 až 14) = 620 258,06 Kč, kupní cena po vynásobení koeficientem 620 258,06 Kč x 1, [číslo] = 736 680 Kč, 2) přístavba pevně spojená s rodinným domem [adresa], obestavěný prostor přístavby je (str. 10 posudku) = 207,24 m3, obestavěný prostor rodinného domu včetně přístavby = 1 241,14 m3, zjištěná cena rodinného domu včetně přístavby (str. 12 posudku) = 2 350 880,10 Kč, cena 1 m3 obestavěného prostoru 2 350 880,1 Kč/1241 m3 = 1 894,19 Kč/m3, zjištěná cena přístavby 207,24 m3 x 1 894,19 Kč = 392 552,08 Kč, kupní cena přístavby je 392 552,08 Kč x 1, [číslo] = 466 234,10 Kč, 3) vedlejší stavba - kůlna při západní straně rodinné domu (str. 15 posudku), cena zjištěná znaleckým posudkem = 52 551,20 Kč, kupní cena vedlejší stavby je 52 551,20 Kč x 1, [číslo] = 62 415,06 Kč. Kupní cena veškerého majetku určeného k odstranění tak činí 1 265 329,10 Kč. Žalobce současně tvrdil, že náklady, které je nutné vynaložit na odstranění veškerého majetku, činí nejméně 530 000 Kč. K této částce žalobce dospěl tak, že [právnická osoba] s.r.o. vyčíslila náklady na odvoz a likvidaci odpadu ve výši 203 000 Kč bez DPH a náklady na demoliční práce ve výši 235 000 Kč bez DPH. Žalobce vyzval žalovanou k zaplacení jeho nároku předžalobní výzvou ze dne [datum], žalovaná ale nárok žalobce odmítla. 2. Žalovaná učinila nesporným, že žalobce na základě výběrového řízení uzavřel s žalovanou dne [datum] kupní smlouvu č.j. ÚZSVM/ A/46706 2016 ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum]. Žalovaná dále uvedla, že předmětné nemovitosti, které byly předmětem Smlouvy, nabyla na základě usnesení Obvodního soudu pro Prahu 4, č.j. 34 D 3081/2012-287, jako dědictví po [jméno] [příjmení], zemřelém [datum]. Majetek byl poté oceněn znaleckým posudkem [číslo] 2016 ze dne [datum] vypracovaným [právnická osoba] (dále jen„ znalecký posudek“), na částku 8 400 000 Kč. Minimální cena byla stanovena ve výši 10 000 000 Kč. Do 1. kola výběrového řízení se přihlásil 1 zájemce – žalobce, který splnil podmínky výběrového řízení. Žalobce za prodej uvedeného majetku nabídl kupní cenu ve výši 10 000 097 Kč. Následná aukce se nekonala. Žalovaná se podané žalobě bránila námitkou, že z podání žalobce není zřejmé, z jakého titulu se zaplacení požadované částky včetně úroků z prodlení domáhá. Žalobce se na základě Smlouvy stal vlastníkem nemovitých věcí uvedených v čl. I. této kupní smlouvy. Žalobce v této kupní smlouvě výslovně prohlásil, že je mu stav převáděného majetku dobře znám (čl. V. kupní smlouvy). Obdobné prohlášení žalobce je obsaženo v Prohlášení účastníka výběrového řízení ze dne [datum], Žalovaná dále namítla, že žalobce se se stavem převáděného majetku mohl seznámit a seznámil při prohlídce nemovitosti a prostřednictvím znaleckého posudku. Stav prodávaného majetku byl zcela zřejmý – stavby, které byly součástí převáděných pozemků, byly ve velmi špatném stavu s poukazem na str. 4 a 18 znaleckého posudku. Stav - a to jak faktický, tak právní – přístaveb, které byly předmětem kupní smlouvy, a které mají být dle tvrzení žalobce odstraněny, je též ve znaleckém posudku popsán. Žalovaná odkázala na bod 6 znaleckého posudku, kde je uvedeno:„ Přístavby u rodinného domu nebylo možné přesně zaměřit z důvodu nepřístupnosti (terénu vně nemovitosti nebo prostor samotných), tyto výměry byly z větší části čerpány z archivní dokumentace nebo odhadovány. U přístavby RD (podél jeho severozápadní části) a zděné kolny (podél západní části RD) není zřejmá dělící hranice mezi těmito objekty z důvodu nepřístupnosti, je odhadováno. V archivu stavebního úřadu je obsažena dokumentace k rodinnému domu, vedlejší stavbě – kanceláři, vedlejší drobné stavbě – přístavku na kola a dále přístavbě u rodinného domu, ta však svým větším rozsahem neodpovídá dokumentaci. V katastru nemovitostí není tato přístavba zanesena, a ani z dokumentace archivu není patrné, zda by byla řádně zkolaudována (možná rizika: např. nesoulad stavby s dokumentací, nedodržení odstupu od sousedních pozemků, překročená zastavitelnost pozemků apod.), výše uvedené nebylo dále zkoumáno, nebylo účelem posudku. Vzhledem k tomu, že se jedná o stavby neudržované, byla u vedlejších staveb v ocenění dle cenového předpisu upravena předpokládaná životnost na nižší, u rodinného domu bylo toto zohledněno v analytické metodě opotřebení, tedy že některé konstrukční prvky jsou na konci své živostnosti.“ Na str. 8 znaleckého posudku v části Index trhu s nemovitými věcmi, je jako znak Vliv právních vztahů na prodejnost uvedeno – Negativní – nejasný právní stav přístaveb u RD. S vynaložením obvyklé pozornosti musel žalobce seznat stav převáděných nemovitostí.„ Bezvadný“ stav věcí žalovaná žalobci při prodeji netvrdila. Naopak, jak z obhlídky věcí, tak z jejich popisu ve znaleckém posudku a též z informací z katastru nemovitostí, musel být žalobci zřejmý jejich stav. Ve znaleckém posudku je mj. upozorňováno na nejasný právní stav přístaveb, vyslovena pochybnost o řádné kolaudaci staveb, nedodržení odstupů od sousedních pozemků, možnost překročení zastavitelnosti pozemků atp. V katastru nemovitostí rovněž není přístavba u domu zanesena. Žalobce o tomto stavu nabývaných věcí věděl, či musel vědět. Uzavřením kupní smlouvy dal najevo, že mu tento stav nevadí, a s tímto vědomím věci kupuje. Dále žalovaná namítla, že pokud žalobce předkládá oznámení o zahájení řízení Úřadem městské části