21 C 64/2019-227 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobou doručenou soudu dne 11. 1. 2019 ve znění všech pozdějších doplnění se žalobci původně domáhali, aby soud rozhodl, že měsíční nájemné z bytu [číslo] v domě původního žalovaného [titul] [jméno] [příjmení] (dále také jen„ původní žalovaný“) [č. p.] stojícím na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], obci [obec], nacházejícím se v [adresa] [anonymizována dvě slova] v [obec] (dále jen„ byt“ nebo„ předmětný byt“) se snižuje na dobu čtyř kalendářních měsíců od právní moci rozsudku o částku ve výši 5 000 Kč měsíčně. V odůvodnění žaloby uvedli, že jsou nájemci předmětného bytu na základě nájemní smlouvy, kterou uzavřeli s právním předchůdcem původního žalovaného, přičemž nejdříve bylo sjednáno nájemné ve výši 9 000 Kč měsíčně a zahrnovalo i zálohy na služby. Následně byla uvedená částka snížena o 900 Kč, na základě dohody stran ze dne 19. 2. 2019, podle které si měli žalobci sami platit odběr elektřiny. Posléze bylo nájemné sníženo o další částku 2 500 Kč měsíčně na základě smlouvy o zajištění úklidu domu, přilehlých chodníků a domovnictví, na základě které se uvedené služby zavázal zajištovat pro původního žalovaného žalobce a), přičemž odměna za ně ve výši 2 500 Kč měla být započítávána proti původnímu nájemnému. Nájemné tak ve výsledku činilo 5 600 Kč měsíčně a zahrnovalo i zálohy na služby, které se nevyúčtovávají. Původní žalovaný v bytě nevykonával potřebnou údržbu, do bytu trvale zatéká z bytu umístěného nad ním, v bytě není přes opakované nahlášení závadného stavu několik let funkční rozvod vody. Žalobkyně proto dne 29. 10. 2017 uplatnila u žalovaného slevu z nájmu ve výši 2 800 Kč měsíčně. V bytě je dlouhodobě od roku 2015 nadlimitní vlhkost, není umožněn příjem TV ani rádia, žalobci nemají přístup na dvůr ani na pozemek, do sklepa ani na půdu. Celková výše slevy 20 000 Kč by pro žalovaného měla být zejména motivační, aby konečně řešil havarijní stav bytu. V doplnění žaloby ze dne 21. 1. 2020 (č. l. 36-37 spisu) pak žalobci upřesnili, že současné nájemné činí částku ve výši 8 100 Kč měsíčně, neboť žalobce přestal pro žalovaného vykonávat domovnické služby a navrhli, aby nájemné bylo sníženo o částku ve výši 3 000 Kč bez časového limitu, a to z důvodu snížení kvality bydlení a dlouhodobě neřešených oprav. Při ústním jednání dne 21. 1. 2020 žalobci doplnili, že není funkční rozvod vody, neboť při opravě vedlejší bytové jednotky byl porušen domovní rozvod vody, v další bytové jednotce chybí okno, tzn., celým domem proniká studený vzduch a předmětný byt působí jako tepelný práh, v bytě není zřízen rozvod elektřiny, nájemnice, která bydlela v bytě o několik pater výš, odšroubovala bojler ve svém bytě, v důsledku čehož natekla voda do bytu žalobců a jejich bojler následně explodoval. V doplnění žaloby ze dne 4. 2. 2020 (č. l. 49-50 spisu) žalobci uvedli, že nemají přístup na dvůr a pozemek včetně sklepa a půdy, nemohu tak například sušit prádlo na půdě, ale musí je sušit v bytě, čímž se v bytě zvyšuje vlhkost a plíseň. Nepřiznání slevy z nájmu by bylo v rozporu s dobrými mravy. Ani společné prostory nejsou užívány ve způsobilém stavu, na schodišti vedle bytu žalobců je dlouhodobě neopravená okenní tabule, do domu proto proudí studený vzduch a dochází k nadměrnému ochlazování bytu žalobců. V doplnění žaloby ze dne 28. 7. 2020 (č. l. 79-80 spisu) pak žalobci uvedli, že předmětný byt vznikl rozdělením jednoho bytu na dvě malometrážní jednotky, což mělo za následek nedostatečnému odvětrávání, které není provedeno podle stavebního projektu. Byt má kompletně nefunkční rozvod teplé vody z důvodu závady na potrubí ve stěně se sousedním bytem, z důvodu vlhkosti jsou poškozovány elektrické rozvody, zásuvky, spotřebiče, vše koroduje včetně plynových rozvodů a zařízení a plesniví. U žalobkyně se již projevují zdravotní problémy. Přes opakované žádosti žalobců dosud nedošlo k nápravě stavu ze strany žalovaného po několik let. Při ústním jednání dne 11. 8. 2020 žalobci upřesnili, že slevu z nájmu uplatňují pouze z důvodu tří vad, a to z důvodu vlhkosti a plísní, zatékání vody z bytu situovaného nad bytem [číslo] nefunkčnosti rozvodu teplé vody, ke kterým uvedli, že se o nich dozvěděli v lednu 2016 a prostřednictvím e-mailu z 23. 1. 2019 je uplatnili u žalované. K nefunkčnosti rozvodu teplé vody mělo dojít okolo 20. 1. 2016, zatékání vody z bytu situovaného na předmětným bytem nedocházelo kontinuálně, ale v lednu 2016 a opětovně v roce 2017, což bylo vytčeno žalobkyní b) původnímu žalovanému dne 29. 10. 2017. Nefunkční rozvod teplé vody byl uplatněn u původního žalovaného emailem dne 23. 1. 2016 a došlo k tomu tak, že byly prováděny úpravy v sousedních bytech a přitom došlo k převrtání rozvodů teplé vody. Při ústním jednání dne 13. 7. 2021 obecný zmocněnec žalobce a) uvedl, že žalobce a) předmětný byt opustil v únoru 2021 a fakticky v tomto bytě již nebydlí od února 2021 a že jeho nájem již netrvá. 2. Původní žalovaný k žalobě při ústním jednání dne 21. 1.2020 uvedl, že není zřejmé, jaká je přesná výše nájemného, neboť k dispozici je pouze smlouva s jeho právním předchůdcem s nájemným ve výši 9 000 Kč měsíčně, které zahrnovalo i služby. Podle SIPA z roku 2017 tak čisté měsíční nájemné činí částku ve výši 7 364 Kč, k níž navíc původní žalovaný účtoval zálohy na služby ve výši 1000 Kč měsíčně. V daném případě by naopak mělo dojít ke zvýšení nájemného podle § 2249 občanského zákoníku o 20 %, zvýšení nájemného uplatnil původní žalovaný u žalobců dopisem ze dne 27. 10. 2017. Současné tržní nájemné by k bylo určitě o 100 % vyšší. Se snížením nájemného proto původní žalovaný nesouhlasil. Dne 27. 10. 2017 navrhl původní žalovaný žalobcům zvýšení nájemného na částku 7 364 Kč + zálohy, které by měly činit 500 Kč na osobu, tzn. částku 1 000 Kč. Na to pak reagovali žalobci tím, že navrhli slevu z nájmu. Celkový dluh žalobců na nájemném k 17. 10. 2018 činil částku ve výši 40 240,89 Kč. Žalobci nezajišťují běžné opravy v bytě. Smlouva o zajištění domovnických služeb byla žalovaným vypovězena, neboť úklid nebyl několik let řádně zajišťován. 3. Při ústním jednání dne 21. 1. 2020 soud dle ust. § 95 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) připustil změnu žaloby uplatněnou žalobci v podání ze dne 21. 1. 2020 spočívající v tom, že žalobci se domáhají, aby soud rozhodl tak, že měsíční nájemné z bytu [číslo] se snižuje bez časového limitu o 3 000 Kč. 4. Usnesením ze dne 14. 6. 2021, č. j. 21 C 64/2019-189, které nabylo právní moci dne 1. 7. 2021, soud na návrh žalobců rozhodl dle ust. § 107a o. s. ř., že v řízení bude nadále pokračováno na straně žalovaného s Bytovým družstvem [ulice a číslo], [IČO], se sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo]. V uvedené souvislosti soud z Informace o pozemku ze dne 6. 11. 2020 zjistil, že stavba [č. p.], ve které se nachází předmětný byt, nacházející se na pozemku parc. [číslo] v kat. úz. [část obce], obci [obec] je nadále ve vlastnictví Bytového družstva [ulice a číslo], [IČO], se sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo]. 5. V podání doručeném soudu dne 9. 7. 2021 pak žalobci uvedli, že požadují slevu z nájmu pouze do doby odstranění vad bytu, soud proto v uvedeném směru připustil změnu žaloby ve smyslu ust. § 95 o. s. ř. 6. Nový žalovaný při ústním jednání dne 13. 7. 2021 vznesl námitku promlčení podle § 2265 odst. 3 o. z., neboť vady nebyly uplatněny bez zbytečného odkladu. Dále uvedl, že má za to, že se nejedná o podstatné vady, a že tyto vady vznikly v důsledku porušení povinnosti řádně užívat byt, a proto by žaloba měla být zamítnuta. 7. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalobci jsou nájemci předmětného bytu a současný žalovaný je jeho vlastníkem a je vůči nim v postavení pronajímatele. 8. Žalobkyně b) se k ústnímu jednání nařízenému na den 13. 7. 2021 bez omluvy nedostavila, soud proto jednal v její nepřítomnosti dle ust. § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), podle kterého platí, že nedostaví-li se řádně předvolaný účastník k jednání a včas nepožádal z důležitého důvodu o odročení, může soud věc projednat a rozhodnout v nepřítomnosti takového účastníka; vychází přitom z obsahu spisu a z provedených důkazů. 9. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav: 10. Původně byl vlastníkem domu, ve kterém se nachází předmětný byt [titul]. [jméno] [příjmení], bytem [adresa] (viz informace o pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [č. p.], na adrese [ulice a číslo], vše zapsáno pro kat. úz. [část obce], obec Praha Katastrálním úřadem pro [obec] [část Prahy] [obec] na [list vlastnictví] - č. l. 86 spisu). 11. Žalobci uzavřeli smlouvu o pronájmu předmětného bytu s dřívějším vlastníkem [jméno] [příjmení], původně na dobu určitou od 10. 7. 2007 do 10. 7. 2008, žalobci se zavázali za užívání bytu platit částku ve výši 9 000 Kč zahrnující nájemné a služby (vodné, stočné, elektřinu a plyn). V ceně nájmu nebyla zahrnuta cena za případné užívání pevné telefonní stanice (viz smlouva o pronájmu). 12. Dodatkem ke smlouvě o pronájmu ze dne