8 C 150/2017-467 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobou došlou soudu dne [datum] ve znění pozdějších doplnění a změn se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 1 349 580 Kč s příslušenstvím. Svůj nárok odvíjela od kupní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní jako prodávající a žalovanou jako kupující dne [datum]. Předmětem kupní smlouvy byla bytová jednotka [číslo] umístěná v budově [adresa] postavené na pozemku parc. [číslo] včetně spoluvlastnického podílu ve výši [číslo] na společných částech budovy [adresa] a pozemku parc. [číslo] vše v [katastrální uzemí], [územní celek]. Dle žalobkyně je předmětná kupní smlouva neplatná, neboť žalobkyně jednak nebyla schopna rozpoznat následky svého jednání (rozsudkem Okresního soudu Praha – východ ze dne [datum rozhodnutí], čj. [číslo jednací] pak byla omezena ve svéprávnosti), jednak smlouvu uzavřela v omylu o předmětu smlouvy. V omyl ji úmyslně uvedli [jméno] [příjmení], který uzavření smlouvy se žalovanou zprostředkoval, a [jméno] [příjmení], jednatel žalované. Žalobkyně se neúspěšně domáhala u soudu určení svého vlastnického práva k jednotce. Řízení vedené proti žalované u Okresního soudu Praha – východ pod spisovou značkou [spisová značka] bylo zastaveno pro nedostatek podmínek řízení z důvodu rozhodčí doložky v kupní smlouvě. Se žalobou o určení vlastnictví podanou proti [jméno] [příjmení], která jednotku koupila od žalované, byla v řízení vedeném u Okresního soudu Praha – východ pod spisovou značkou [spisová značka] rovněž neúspěšná. Kupní cena byla ve smlouvě uzavřené se žalovanou sjednána ve výši 800 000 Kč. Dle žalobkyně je částka nepřiměřeně nízká, neboť obvyklá cena předmětného bytu činila 1 600 000 Kč, jak vyplývá ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] podaného v trestním řízení vedeném proti [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] u Okresního soudu Praha – východ pod spisovou značkou [spisová značka]. Žalovaná uhradila žalobkyni postupně pouze částku 663 920 Kč, z toho částku 206 000 Kč po podání žaloby. Žalobkyně požaduje na bytovou jednotku doplatit jednak zbývající část sjednané kupní ceny v částce 136 080 Kč, jednak částku 800 000 Kč jako rozdíl ceny zjištěné znaleckým posudkem a ceny sjednané. Žalobkyně byla proti své vůli a bez jejího vědomí vystěhována z předmětného bytu. Požadovala proto uhradit náklady na své bydlení za období od listopadu 2014 do listopadu 2019 v celkové částce 396 500 Kč. Tato částka představuje nájemné zaplacené žalobkyní za období 61 měsíců po 6 500 Kč. Dále žalobkyně požadovala úhradu nákladů na znalecký posudek PhDr. Mgr. [jméno] [příjmení] v částce 17 000 Kč, který nechala zpracovat k prokázání tvrzení, že nebyla schopna rozpoznat následky svého jednání. Vedle celkové jistiny 1 101 772 Kč žalobkyně požadovala též zákonný úrok z prodlení. 2. Ohledně další původně požadované částky 35 310 Kč, představující náklady řízení vynaložené v řízeních o určení neplatnosti kupní smlouvy a o určení vlastnictví, bylo řízení zastaveno po částečném zpětvzetí žaloby usnesením ze dne 29. 1. 2020, čj. 8 C 150/2017 – 322. 3. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Předně poukázala na rozhodčí doložku sjednanou v kupní smlouvě a na skutečnost, že na základě této rozhodčí doložky již bylo zastaveno řízení u Okresního soudu Praha – východ vedené pod spisovou značkou [spisová značka]. Dle žalované je soud v tomto řízení uvedeným rozhodnutím vázán. Dále namítala, že žalovaná neuvedla žalobkyni v omyl a o podvodném jednání [jméno] [příjmení], který pro ni pouze zprostředkoval uzavření kupní smlouvy, jí nebylo nic známo. Poukázala na okolnost, že žalobkyně svůj nárok v původní žalobě kvalifikovala jako náhradu škody, přičemž však žalovaná se žádného protiprávního jednání proti žalobkyni nedopustila. Dle žalované soud ze své iniciativy nemůže posoudit nárok žalobkyně z jiného právního titulu, než je uveden v žalobě. Za škodu způsobenou žalobkyni je odpovědný pouze [jméno] [příjmení] a jemu bylo uloženo nahradit žalobkyni škodu v částce 800 000 Kč odpovídající rozdílu sjednané ceny a obvyklé ceny již v rámci trestního řízení. Rozsudek vydaný v rámci trestního řízení činí překážku věci rozhodnuté pro řízení o nároku proti žalované. Ve vztahu k žalobkyni by se mohlo nejvýše jednat o právo z neúměrného zkrácení dle § 1793 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Toto právo se však již po jednom roce prekludovalo. Dle žalované navíc rozdíl cen nebyl správně určen, neboť mělo být vycházeno ze znaleckého posudku znalce ing. [jméno] [příjmení], který obvyklou cenu stanovil ve výši 1 093 603,96 Kč. Žalovaná uhradila žalobkyni celkem částku 805 859 Kč. Oproti částce tvrzené žalobkyní žalovaná uhradila též částku 35 000 Kč dne [datum] v hotovosti, částku 63 000 Kč převodem na účet specifikovaný v kupní smlouvě a částku 43 744 Kč jako daň z převodu nemovitosti. Pokud jde o částku 206 000 Kč uhrazenou po podání žaloby, jednalo se o původně vyúčtovanou smluvní pokutu, když žalovaná původně neměla informace, které by rozporovaly její oprávněnost. Žalovaná též vyjádřila pochybnosti o závěrech znaleckého posudku vyhotoveného za účelem omezení svéprávnosti žalobkyně, neboť žalobkyně u Okresního soudu Praha – východ vypovídala zcela normálně a nic nenasvědčovalo tomu, že by nechápala, co se děje. 4. Mezi stranami nebylo sporu o tom, že žalobkyně podepsala jako prodávající dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej bytové jednotky žalované. Z této smlouvy soud zjistil, že se jednalo o jednotku [číslo] umístěnou v budově [adresa] postavené na pozemku parc. [číslo] včetně spoluvlastnického podílu ve výši [číslo] na společných částech budovy [adresa] a pozemku parc. [číslo] vše v [katastrální uzemí], [územní celek]. Za žalovanou smlouvu podepsal jednatel [jméno] [příjmení]. Kupní cena činila 800 000 Kč a její vypořádání bylo sjednáno tak, že částka 65 920 Kč měla být uhrazena na účet exekutorského úřadu JUDr. [jméno] [příjmení], zbývající částka po odečtení daně z převodu nemovitosti na účet žalobkyně. Žalobkyně měla byt vyklidit do [datum] Smlouva obsahuje rozhodčí doložku, v níž se smluvní strany dohodly, že veškeré majetkové spory, které by v budoucnu vznikly z této smlouvy, jakož i spory, které vzniknou v souvislosti s touto smlouvou včetně její platnosti, výkladu, realizace či ukončení, budou rozhodovány v rozhodčím řízení. 5. Podpisu kupní smlouvy předcházelo podepsání Smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne [datum]. V ní je sjednán předmět převodu a úhrada kupní ceny shodně jako v následné kupní smlouvě. Smlouva rovněž obsahuje shodnou rozhodčí doložku. (Viz Smlouva o budoucí smlouvě kupní ze dne [datum].) 6. Dne [datum] účastníci podepsali dodatek ke kupní smlouvě, v němž částečně změnili vypořádání kupní ceny tak, že částka 105 000 Kč měla být poukázána na účet číslo [bankovní účet]. Dodatek obsahuje rozhodčí doložku shodného znění jako kupní smlouva. (Viz Dodatek ke kupní smlouvě ze dne [datum]) 7. Dne [datum] účastníci podepsali dodatek ke kupní smlouvě, v němž částečně změnili vypořádání kupní ceny tak, že částka 50 000 Kč měla být poukázána na účet číslo [bankovní účet]. Dodatek obsahuje rozhodčí doložku shodného znění jako kupní smlouva. (Viz Dodatek ke kupní smlouvě ze dne [datum]) 8. Dne [datum] účastníci podepsali dohodu o narovnání. V ní se konstatuje, že kupující trvá na sjednané smluvní pokutě v plné výši, to je ke dni [datum] v částce 206 000 Kč. Jako důvod uzavření dohody o narovnání bylo uvedeno, že mezi účastníky vznikl spor o výši kupní ceny. Žalovaná se dohodou zavázala uhradit na kupní cenu částku 65 920 Kč na účet exekutorského úřadu exekutora JUDr. [jméno] [příjmení], částku 105 000 Kč na účet číslo [bankovní účet], částku 50 000 Kč na účet číslo [bankovní účet], částku 35 000 Kč v hotovosti, částku 237 000 Kč na účet číslo [bankovní účet], částku 63 000 Kč na účet číslo [bankovní účet]. Žalobkyně se zavázala uhradit za žalovanou daň z převodu nemovitostí. Dohoda obsahuje rozhodčí doložku stejného znění jako kupní smlouva. Celkem se tedy žalovaná touto dohodou zavázala uhradit žalobkyni částku 559 920 Kč. S připočtením údajné smluvní pokuty by celková částka činila 761 920 Kč (Viz Dohoda o narovnání ze dne [datum]) 9. Žalobkyně odstoupila od kupní smlouvy dopisem své právní zástupkyně ze dne [datum] a poté se domáhala proti žalované žalobou ze dne [datum] u Okresního soudu Praha – východ určení svého vlastnického práva k předmětné jednotce. Řízení o této žalobě bylo zastaveno pro překážku řízení spočívající v existenci rozhodčí doložky, kterou žalovaná namítla. V žalobě nebyla tvrzena neplatnost uzavřené kupní smlouvy ze dne [datum] a v ní obsažené rozhodčí doložky, ale pouze odstoupení od smlouvy z důvodu neuhrazení kupní ceny. Soud zkoumal platnost rozhodčí doložky pouze na základě jejího textu. (Viz odstoupení od smlouvy ze dne [datum], žaloba ze dne [datum], usnesení Okresního soudu Praha – východ ze dne [datum rozhodnutí], čj. [číslo jednací], usnesení Krajského soudu v Praze ze dne [datum rozhodnutí], čj. [číslo jednací], usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne [datum rozhodnutí], čj. [číslo j