21 C 764/2019-469 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobou doručenou soudu dne 14. 11. 2019, ve znění doplnění ze dne 18. 5. 2020 (č. l. 33 spisu), doplnění ze dne 29. 12. 2020 (č. l. 240-241 spisu), doplnění ze dne 20. 12. 2021 (č. l. 364 -365 spisu), doplnění ze dne 14. 3. 2022 (č. l. 426-427 spisu) a doplnění učiněných při ústních jednáních se žalobci domáhali vyklizení bytu uvedeného ve výroku I tohoto rozsudku, který mají ve společném jmění manželů a který přenechali žalované k užívání na základě nájemní smlouvy na dobu určitou do 31. 8. 2019. Přes výzvu k opuštění bytu učiněnou dopisem ze dne 22. 10. 2019, aby žalovaná předmětný byt opustila do poloviny listopadu 2019, žalovaná předmětný byt nevyklidila. Dopis byl dán na poštu dne 6. 11. 2019 a vrátil se jako nedoručený a dne 7. 11. 2019 byl z důvodu nezastižení uložen, stejného dne byl žalované zaslán e-mail o neúspěšném doručení zásilky a dne 20. 11. 2019 e-mail o blížícím se konci úložní lhůty. Teprve dne 24. 11. 2019 požádala žalovaná Českou poštu, s. p. o prodloužení úložní doby do 10. 12. 2019. Od 7. 11. 2019 tak byla žalovaná informována o doručování zásilky a o skutečnosti, kdy končí úložní doba. Svým jednáním způsobila, že si zásilku v této době nevyzvedla. Výzvu k opuštění bytu žalobci považují za doručenou dne 11. 11. 2019. Dopis byl poslán i jako příloha emailu, ve kterém bylo žalované sděleno, že výzva je zasílána i poštou, na adresu [email], kterou žalovaná uvedla v nájemní smlouvě a jejímž prostřednictvím komunikovala s žalobcem. Na e-mail žalovaná nijak nereagovala. Na nájemném pak žalovaná ke dni podání žaloby navíc dlužila částku ve výši 64 418 Kč. Žalobci předmětný byt koupili od žalované na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne 14. 8. 2014 na základě nabídky realitní makléřky [titul]. [jméno] [příjmení]. Žalovaná s ohledem na svoji nepříznivou finanční situaci a nedostatek jiných zájemců nabízela byt k prodeji za částku 1 200 000 Kč za podmínky, že bude moci zůstat v bytě jako nájemce po dobu dalších pěti let a současně bude mít právo zpětné koupě bytu za 1 500 000 Kč. Byt byl pro dluhy odpojený od elektřiny, v září 2019 činila dlužná částka na nájemném již 92 625 Kč a dlužné platby za elektřinu 11 430 Kč. Na bytě vázlo zástavní právo nebankovního sektoru, a proto banky odmítly financovat jeho koupi, byt byl ve špatném technickém stavu. Nakonec byl za stávajících podmínek ochoten byt koupit pouze žalobce a), který je realitním makléřem, tedy odborníkem v oboru, s žalobkyní b). O prodeji bytu bylo s žalovanou jednáno od května 2014, žalovaná byla právně zastoupena, byla předem seznámena se souvisejícími smlouvami, které její právní zástupce předem revidoval a který zároveň zpracoval jejich protinávrhy. Došlo také k formálnímu odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí kupní, neboť bylo zřejmé, že žalovaná nebude moci uhradit kupní cenu. 2. Žalovaná k žalobě v podání ze dne 26. 1. 2020 (č. l. 22-23 spisu), ve znění doplnění ze dne 15. 6. 2020 (č. l. 38 spisu), uvedla, že výzva k vyklizení bytu jí byla prostřednictvím právní zástupkyně žalobců zaslána až 10. 12. 2019, tj. až po uplynutí zákonné tříměsíční lhůty stanovené § 2 285 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). K výzvě nebyla připojena plná moc zástupkyně žalobců, výzva byla proto opožděná, nicotná a neplatná. Žalovaná se nezdržovala ani na adrese [adresa žalované], ani na adrese [adresa, neboť pracuje mimo Prahu a není si vědoma skutečnosti,], že by jí výzva k vyklizení bytu byla doručována e-mailem. Vzhledem k tomu, že jí nebyla doručena předžalobní upomínka, nemohl vzniknout žalobcům nárok na zaplacení nákladů řízení ve smyslu ust. § 142a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“). Ve výzvě ze dne 22. 10. 2019 navíc právní zástupkyně žalobců stanovila lhůtu pro vyklizení do poloviny listopadu 2019, která však nebyla dodržena, neboť žaloba byla podána již 13. 11. 2019. Žalovaná je nemajetná, čelí exekučním řízením, mívá dvě zaměstnání, a proto by o nákladech řízení mělo být rozhodnuto dle § 150 o. s. ř. Předmětný byt byl bytem po rodičích žalované, který musela žalovaná z ekonomických důvodů prodat žalobcům s právem zpětné koupě. Uložení povinnosti byt vyklidit by proto bylo v rozporu s dobrými mravy. V budoucnu má žalovaná úmysl předmětný byt od žalobců zpět odkoupit. Žalovaná se maximálně snaží opatřit si finanční prostředky na vyrovnání svých závazků vůči žalobcům coby pronajímatelům, zjišťuje možnosti získání finančních prostředků na zpětnou koupi. Při ústním jednání dne 13. 10. 2020 žalovaná doplnila, že nájem se prodloužil dle ust. § 2285 o. z. do srpna 2021. Navíc podle § 7 odst. 3 nájemní smlouvy, se měli písemnosti doručovat na poslední adresu uvedenou v nájemní smlouvě a účastnici si sjednali, že písemnost je doručena, jakmile ji druhá strana převezme, uvedené ujednání má přednost před jakýmikoli fikcemi doručení. Adresa v [anonymizováno] ulici je historickou adresou trvalého bydliště žalované, na které se již od roku 2005 nezdržuje, ale má zde zřízenu dosílku. V rámci pokusu o smír by žalovaná jako lhůtu pro vyklizení považovala za přiměřenou lhůtu do června 2022, žalované se podařilo sehnat finanční prostředky na úhradu dlužného nájemného, vzhledem k tomu, že má v úmyslu předmětný byt od žalobců odkoupit, by uvedená lhůta sloužila také k opatření finančních prostředků na obstarání částky ve výši 1 200 000 Kč, představující kupní cenu předmětného bytu. 3. Při ústním jednání dne ÚJ 13. 10. 2020 dal soud žalované poučení dle ust. § 118 a) odst. 3 o. s. ř., aby doplnila tvrzení, na základě jakých konkrétních skutečností dovozuje, že je nemajetná a že by případné vyklizení mělo být v rozporu s dobrými mravy a aby k prokázání doplňujících tvrzení označila veškeré důkazy. Současně soud žalovanou poučil, že nesplnění uvedených procesních povinností by pro ni mohlo mít následek v podobě nepříznivého rozhodnutí ve věci s tím, že by soud mohl žalované uložit předmětný byt vyklidit do 15 dnů ve smyslu § 160 odst. 1 o. s. ř. K doplnění relevantních tvrzení a důkazních návrhu poskytl soud žalované lhůtu jednoho měsíce od ústního jednání, tj. do 13. 11. 2020, koncentrace řízení tak nastala dne 14. 11. 2020. 4. V podání ze dne 11. 11. 2020 (č. l. 70-75 spisu) žalovaná doplnila, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o budoucí smlouvě kupní zaručující žalované právo zpětné koupě předmětného bytu, žalovaná je nemajetná a potýká se s řadou exekucí týkajících se vymožení částky v celkové výši 247 757 Kč, přesný počet exekucí jí není znám, navíc dluží [anonymizována dvě slova] částku ve výši 1 418 Kč. Aby zaplatila dluhy vůči žalobcům, zapůjčila si od pana [jméno] [příjmení] 34 000 Kč, splácí dluh notářské kanceláři v souvislosti s projednáním dědictví po matce, a zápůjčky od rodinných známých poskytnuté na léčení rodičů vzniklé na základě smlouvy o půjčce od [titul]. [jméno] [příjmení] ze dne 1. 5. 2011, která shrnuje půjčky za dobu od roku 2005 do roku 2010 na částku 102 000 Kč, včetně navazujících dodatků a dohody o srážkách ze mzdy a půjčku od [titul] [jméno] [příjmení] ve výši 125 000 Kč ze dne 21. 7. 2020. Od 8. 7. 2020 je evidována na Úřadu práce ČR jako uchazeč o zaměstnání, nemá prostředky na opatření si jiného bydlení a na související jistinu. Postupně dorovnala dluhy na nájemném a na službách, proto pro ni není problematické v předmětném bytě setrvat, k výpadku v platbách nájemného došlo proto, že od května 2017 do října 2018 byla bez zaměstnání a měla pouze příležitostné brigády. K prodeji bytu přistoupila proto, aby mohla za kupní cenu vyplatit všechny svoje závazky. Měla v plánu byt následně odkoupit zpět, prodala jej hluboce pod cenou, aby nebyl exekučně zabrán. Pokud by věděla, že žalobci budou mít v úmyslu si byt ponechat, nikdy by jim byt neprodala, prodala byt jej za tržní cenu a ještě by jí zbyly finanční prostředky. 5. Při ústním jednání dne 4. 12. 2020 žalovaná doplnila, že má za to, že tržní cena bytu ke dni jeho prodeje činila 4 000 000 Kč. Soud proto při tomto ústním jednání dal žalované poučení dle ust. § 118 a) odst. 3 o. s. ř., aby označila důkazy k prokázání tvrzení, že tržní cena předmětného bytu v době, kdy ho prodala žalobcům, činila částku ve výši 4 000 000 Kč a současně ji poučil, že nesplnění uvedené procesní povinnosti by pro ni mohlo mít následek v podobě nepříznivého rozhodnutí ve věci. Soud také sdělil účastníkům, že došlo k prolomení zásady koncentrace řízení ve vztahu ke sjednané kupní ceně, k okolnostem uzavření kupní smlouvy a ke sjednání kupní ceny. Účastníkům byla k doplnění relevantních tvrzení poskytnuta lhůta v délce jednoho měsíc od uvedeného ústního jednání. Poslední den lhůty připadl na 4. 1. 2021, koncentrace řízení tak nastala ve vztahu ke sjednané kupní ceně a k okolnostem uzavření kupní smlouvy dne 5. 1. 2021. Usnesením ze dne 7. 12. 2020, č. j. 21 C 74/2019-106 také soud vyzval žalovanou, aby do 4. 1. 2021 doplnila tvrzení, s jakými konkrétními osobami z Remax spol. s r. o. jednala při uzavření smlouvy o převodu vlastnictví do jednotky