21 C 276/2021-152 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobou doručenou soudu dne 24. 6. 2021 a vyjádřeními učiněnými při jednání soudu a doručenými soudu dne 1. 12. 2022 (na č.l. 114) a dne 11. 1. 2023 (na č.l. 144) se žalobkyně na žalované domáhala zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tak, že dne 24. 2. 2021 jako zájemce uzavřela se žalovanou jako zprostředkovatelem a [titul] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako převodci (prodávajícími) dohodu o rezervaci převodu družstevního podílu ve [anonymizována čtyři slova], [ulice a číslo], [obec a číslo], s nímž bylo spojeno právo k nájmu družstevního bytu [anonymizováno] [číslo], o velikosti [výměra] ve 3. nadzemním podlaží budovy [č. p.] v [katastrální uzemí], [obec] (dále jen„ byt“). Žalobkyně uhradila žalované částku 100 000 Kč jakožto rezervační depozitum za rezervaci. Po uzavření dohody žalobkyně zjistila, že družstevní podíl má zásadní právní vady, které ovlivňují případné nakládání s převáděným družstevním podílem a případné nabytí vlastnictví, proto dopisem ze dne 26. 3. 2021 od dohody odstoupila z důvodu podstatného porušení povinností žalované, neboť si těchto vad nebyla vědoma ani na jejich existenci nebyla nikterak upozorněna. Tyto vady spočívaly ve skutečnosti, že družstvo není vlastníkem bytu, neboť má pouze věcné břemeno užívání bytu, dále že v předmětné budově nedošlo nikdy k vymezení jednotek prohlášením vlastníka, dále že pozemek, na němž se předmětná budova nachází, je v ideálním spoluvlastnictví šesti fyzických osob a jedné právnické osoby, dále že tato právnická osoba zřídila ke svému podílu zástavní právo ve prospěch jiné společnosti k zajištění pohledávek a věcné právo zákazu zcizení a zatížení podílu, přičemž ohledně podílu této právnické osoby byla podána žaloba na určení neplatnosti kupní smlouvy. Žalobkyně sdělila žalované, že jejím záměrem bylo nakládat s bytem tak, aby ho mohla rekonstruovat, pronajímat a následně se stát jeho vlastníkem, nepředpokládala tedy žádné omezení týkající se dispozice s bytem, žalovaná ji přitom utvrzovala, že se jedná o obvyklý družstevní byt. Z důvodů výše uvedených tak žalobkyně nemohla bez souhlasu vlastníků pozemku s bytem nakládat způsobem, jakým zamýšlela. Žalovaná na odstoupení žalobkyně od dohody reagovala vyjádřením ze dne 21. 4. 2021, v němž projevila svůj nesouhlas s odstoupením od dohody a sdělila žalobkyni, že rezervační poplatek byl započten na smluvní pokutu ve prospěch žalované. Žalobkyně s tímto započtením nesouhlasí, považuje ho za neplatný a neoprávněný, když žalované nevznikl nárok na smluvní pokutu, protože žalobkyně od dohody řádně odstoupila, k čemuž nedošlo z důvodu na straně žalobkyně. Žalobkyně dále uvedla, že musela dohodu podepsat do dvou dnů od zaslání návrhu dohody, žalovaná přitom využila její nevědomosti o podstatných skutečnostech převodu družstevního podílu k bytu, nejednala tak poctivě. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě částky ve výši 100 000 Kč prostřednictvím právního zástupce předžalobní upomínkou ze dne 11. 5. 2021. Žalobkyně mimo uvedené částky požadovala také zákonné úroky z prodlení od 15. 4. 2021, tedy ode dne, kdy se odstoupení od smlouvy dostalo do sféry žalované. Žalobkyně dále poukázala na to, že byl přijat zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen„ ZRZ“). V tomto směru odkázala na povinnosti, které plynou žalované na základě uvedeného zákona. Konkrétně na povinnost realitní kanceláře poskytnout zájemci výpis z katastru nemovitostí a seznámit jej s poskytnutými informacemi pro něj srozumitelným způsobem. Dle inzerátu, který se týkal prodeje předmětného družstevního podílu, se přitom mělo jednat o prodej družstevního bytu. Nicméně družstvo předmětný byt nevlastní a jedná se o užívací právo svého druhu, které je pro laika velmi obtížně srozumitelné. Žalobkyně v daném případě nevěděla, co je ve skutečnosti předmětem převodu a právní podklady, které jí byly v této souvislosti žalovanou předloženy, pro ni byly nesrozumitelné. Rovněž odkázala na § 13 ZRZ, podle kterého i pokud by zájemce prohlásil, že se seznámil s obsahem předmětu převodu, tíží důkazní břemeno o této skutečnosti realitní kancelář. Dále odkázalai na § 14 ZRZ, podle něhož v rezervační smlouvě nelze uložit zájemci povinnost uzavřít realitní smlouvu, například tedy jako v tomto případě smlouvu o převodu, neboť se žalovaná zavázala zprostředkovat uzavření smlouvy. Dle žalobkyně z ničeho neplyne, že by byl § 14 ZRZ aplikovatelný jen na dvoustranné smlouvy a není tedy důvod jej v daném případě vyloučit. Žalobkyně dále poukázala na to, že zde byla spotřebitelem, měla postavení slabší strany, nemá právnické vzdělání. Z tohoto důvodu má strana žalující za to, že ujednání v čl. 4 dohody o rezervaci převodu družstevního podílu je neplatné již pro rozpor s § 14 ZRZ. 2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila v podáních ze dne 23. 12. 2021 (na č.l. 16), ze dne 18. 10. 2022 (na č.l. 74), ze dne 14. 12. 2022 (na č.l. 129) a ze dne 27. 12. 2022 (na č.l. 137) a ve vyjádřeních učiněných při jednání soudu. Žalovaná uplatněný nárok žalobkyně neuznává, neboť žalobkyni byly před podpisem rezervační smlouvy předloženy veškeré relevantní podklady, musela si tak být vědoma toho, že kupuje podíl v družstvu, s nímž je spojeno užívací právo k bytu na základě věcného břemene, nikoliv byt jako takový. Žalovaná žalobkyni zaslala před podpisem smlouvy mimo jiné list vlastnictví, z něhož vyplývá, že je budova ve vlastnictví sedmi osob, nejsou zde vymezeny samostatné bytové jednotky a že je k pozemku zřízeno smluvní zástavní právo. Tyto pak nemohou mít povahu právní vady. Na žalobkyni nebyl vyvíjen žádný nátlak směřující k podpisu smlouvy. Žalobkyně byla na dvou prohlídkách předmětného bytu a žalovaná do rezervační smlouvy zakomponovala její připomínky. Rezervační smlouva byla uzavřena dne 24. 2. 2021, na jejím základě se žalobkyně a prodávající zavázali do konce rezervační lhůty uzavřít dohodu o převodu družstevního podílu. Jedná se o smlouvu nepojmenovanou, nikoli o smlouvu o realitním zprostředkování. Pro případ neuzavření dohody z důvodů na straně žalobkyně byla sjednána smluvní pokuta ve výši 100 000 Kč (polovina složeného depozita měla pak náležet žalované a polovina prodávajícím). Žalovaná se po rezervační lhůtu zavázala nenabízet družstevní podíl a zajistit veškerou dokumentaci k převodu. Všechny strany pak sjednaly smluvní pokutu, kterou byla utvrzena povinnost žalobkyně uzavřít smlouvu o převodu. Neplatnost ujednání o smluvní pokutě se dle žalované týká jen dvoustranných zprostředkovatelských smluv. V daném případě byla však účastníkem smlouvy i strana smlouvy budoucí (prodávající). Ust. § 14 ZRZ se nepoužije, neboť smlouva neobsahuje závazek žalované (zprostředkovatele) zprostředkovat žalobkyni uzavření smlouvy (žalovaná se žalobkyní jednala jen v souvislosti s poskytováním zprostředkovatelských služeb prodávajícím). Mezi žalobkyní a žalovanou nevznikl vztah realitního zprostředkování. Žalovaná považuje odstoupení žalobkyně od smlouvy za neplatné, a to z důvodu, že k němu žalobkyně nebyla oprávněna, neboť odstoupení od smlouvy bylo možné pouze v případě, neuvedla-li žalovaná veškeré podstatné informace o předmětu smlouvy, což se však nestalo. Žalovaná dále uvedla, že jednala poctivě a nijak nezneužila nevědomosti žalobkyně, přičemž žalobkyně mohla konzultovat celou záležitost s právním zástupcem již před uzavřením smlouvy, což neučinila. Žalobkyně tak nebyla oprávněna odstoupit od rezervační smlouvy, právní vady tvrzené žalobkyní nepředstavují porušení povinnosti žalované. Nárok na zaplacení dané částky tak zanikl započtením proti nároku prodávajících a žalované na zaplacení smluvní pokuty. Žalovaná dále uvedla, že se ze strany žalobkyně jedná o zneužití ochrany spotřebitele, což by ve svém důsledku vedlo nejen k poškození žalované, ale především prodávajících (jimž měla připadnout polovina smluvní pokuty). 3. Z dohody o rezervaci převodu družstevního podílu, s nímž je spojeno právo nájmu družstevního bytu ze dne 24. 2. 2021 (důkaz žalobkyně A1) soud zjistil, že mezi žalovanou jako zprostředkovatelem, [titul] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako převodci (prodávajícími) a žalobkyní jako zájemcem byla uzavřena dohoda o rezervaci, kterou byl zprostředkovatel (žalovaná) jakožto realitní kancelář pověřen zprostředkováním převodu družstevního podílu v družstvu, s nímž je spojeno právo nájmu k družstevnímu bytu. V čl. 2 se uvádí: zájemce má zájem o převod družstevního podílu v družstvu, s nímž je spojeno právo nájmu k družstevnímu bytu uvedenému v odst. 2.1 tohoto článku, a to za cenu ve výši 4 100 000 Kč. Žalobkyně se dohodou o rezervaci zavázala, že hodlá uzavřít dohodu o převodu družstevního podílu v družstvu. Žalovaná se zavázala, že po dobu ode dne nabytí účinnosti dohody do dne 31. 3. 2021 (tj. po rezervační lhůtu) nebude nabízet převod družstevního podílu třetím osobám. Dle čl. 3 dohody byla žalobkyně povinna složit k rukám žalované rezervační depozitum ve výši 100 000 Kč. Žalobkyně a prodávající se zavázali, že nejpozději do skončení reze