6 C 353/2022-312 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobce se podanou žalobou ze dne 12. 9. 2022 domáhal na žalovaném provedení opravy rozvodů tepla v budově v části obce , adresa, , č. p. , Anonymizováno, , na adrese , adresa, , stojící na pozemku parc. č. , Anonymizováno, k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „bytový dům“), které slouží k vytápění bytové jednotky č. , Anonymizováno, , vymezené podle zákona o vlastnictví bytů, která se nachází v budově v části obce , adresa, , č. p. , Anonymizováno, , na adrese , adresa, (dále jen „bytová jednotka“), a to s následujícím odůvodněním. Žalobce je uživatelem a vlastníkem bytové jednotky, jež se nachází v bytovém domě, vše zapsáno v katastru nemovitostí vedením , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, . , právnická osoba, a pozemku, na kterém bytový dům stojí, vykonává žalovaný. V březnu roku 2022 došlo k havárii na rozvodu tepla, který slouží k vytápění bytu žalobce. V důsledku této havárie došlo k zatečení vody do nebytových prostor a do garáží nacházejících se pod bytem žalobce. Dle technické zprávy, která byla vypracována společností , právnická osoba, , jež zjišťovala příčinu pravděpodobného úniku z topení v bytě žalobce, je topné potrubí v havarijním stavu, na potrubí byla zjištěna rozsáhlá a celoplošná koroze, kdy potrubí se zvenčí „loupe jako cibule“, což je následkem dlouhodobého vystavení potrubí vodě zvenčí. Na základě ohledání na místě bylo doporučena výměna za nové potrubí. Prohlášením vlastníka nemovitosti ze dne 1. 12. 1998 (dále jen „Prohlášení“) byly v bytovém domě vymezeny bytové a nebytové jednotky a společné části budovy. Dle článku III. tohoto Prohlášení společnými částmi budovy jsou mimo jiné rozvody tepla a teplé vody, kanalizace a plynu, elektřiny, společné televizní antény, domovní elektroinstalace, rozvody telekomunikací. Vzhledem k tomu, že poškozené rozvody tepla jsou dle Prohlášení společnou částí bytového domu, informoval žalobce prostřednictvím e-mailu ze dne 15. 3. 2022 žalovaného o zjištěné havárii a vyzval ho, aby zajistil a uhradil výměnu či opravu vadného potrubí rozvodu tepla (a tím předešel vzniku dalších škod) a aby uhradil vzniklé škody. Tuto svou výzvu žalobce urgoval e-mailem ze dne 16. 3. 2022. Na tuto výzvu reagoval žalovaný e-mailem ze dne 23. 3. 2022, v němž uvedl, že nebude zajišťovat a hradit opravu rozvodů tepla, ani vzniklou škodu, jelikož dle něj jsou tyto rozvody tepla ve vlastnictví žalobce, s čímž žalobce zásadně nesouhlasil, neboť Prohlášení je platné a jeho interpretací nelze dojít k jinému závěru, než že rozvody tepla jsou společnou částí stavby. Jiné rozvody tepla než ty, které jsou v jednotkách vlastníků, v domě ani nejsou, Prohlášení vlastníka se tedy týká pouze těchto rozvodů. Žalobce se nejprve snažil vyřešit celou záležitost s žalovaným smírně, žalobce byl dokonce dne 22. 6. 2022 prostřednictvím e-mailu informován zástupcem společnosti , právnická osoba, ., která vykonává správu domu na základě smlouvy s žalovaným, že bude provedena oprava rozvodů tepla s tím, že vynaložené náklady na opravu budou následně vyžadovány po žalobci. Žalobce e-mailem ze dne 26. 6. 2022 souhlasil s opravou, nicméně upozornil společnost , právnická osoba, . na skutečnost, že v tomto případě půjde dle Prohlášení o opravu společného majetku a požádal o další informace. Žalobce nebyl do dnešního dne nikým informován o tom, kdy bude oprava ze strany žalovaného provedena. Dle § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012, občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) je společenství vlastníků právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku, na kterém dům stojí. Dle § 1189 odst. 1 o. z. správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí. Dle § 4 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, ve znění účinném v roce 1998 (dále jen „ZVB 1998“), vznikalo spoluvlastnictví domu představované spoluvlastnickým podílem na společných částech a vlastnictvím jednotky (bytové spoluvlastnictví) buď prohlášením vlastníka budovy a převodem první jednotky, nebo smlouvou o výstavbě. Dle § 5 odst. 3 písm. c) ZVB 1998 muselo prohlášení vlastníka obsahovat i určení společných částí budovy. Společné části budovy byly v bytovém domě vymezeny na základě Prohlášení, dle kterého, jak bylo uvedeno již výše, jsou společnou částí budovy i rozvody tepla, tudíž za jejich údržbu a opravy odpovídá žalovaný jakožto subjekt vykonávající správu bytového domu. Společné části budovy jsou závazně určovány prohlášením vlastníka, přičemž výčet společných částí je zcela na vůli vlastníka, který toto prohlášení činí, jelikož žádný právní předpis nestanovuje taxativní výčet společných částí a nebylo tomu tak ani v roce 1998, kdy tehdejší vlastník bytového domu učinil své prohlášení.2. Žalovaný požadoval zamítnutí žaloby s tím, že nárok žalobce neuznává. Namítal zejména nedostatek pasivní věcné legitimace žalovaného s odůvodněním, že jako společenství vlastníků jednotek je servisní a správcovskou společností, která nemá žádná vlastnická práva k objektu, který spravuje, ani k jeho vybavení, které je předmětem tohoto řízení. Nárok, který žalobce svojí žalobou uplatňuje není založen na provozu domu, ale je spojen s vlastnictvím, respektive spoluvlastnictvím jednotlivých částí domu. Jak vyplývá z katastru nemovitostí, spoluvlastníky jsou jednotliví spoluvlastníci jednotek včetně žalobce. Žalobce se sám odvolává na ustanovení §1194 o.z., ovšem pomíjí ustanovení §1208, písm. e) o.z., který jasně určuje pravomoc shromáždění vlastníků k rozhodnutí o opravě společné části nemovitosti, pokud převyšují náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem, kterým je Nařízení vlády č. 366/2013 Sb.. Dále žalovaný namítal to, že se v daném případě nejedná o společnou část domu, ale o součást bytové jednotky ve výlučném vlastnictví žalobce. Je nepochybné, že rozvody tepla a teplé vody jsou výlučnou součástí bytové jednotky žalobce, neboť spojují jeho kotel a jeho otopná tělesa, přičemž zajišťují obsluhu výlučně jeho jednotky. Žalovaný nezajišťuje ani správu majetku ve vlastnictví jednotlivých spoluvlastníků a není důvod, aby tak činil v případě žalobce. V daném případě tak nelze mezi účastníky aplikovat žalobcem zmiňovanou vyhlášku č. 194/2007 Sb., neboť žalovaný žalobci teplo ani teplou vodu nedodává. Teplo a teplou vodu si žalobce vyrábí sám ve vlastním zařízení a sám je též výlučně spotřebovává. Mezi výrobním zařízením a potrubní soustavou pak nejsou mezi účastníky nikde zřízeny předávací body a měřící zařízení, jejichž průchodem by se měnilo vlastnictví dodávaného tepla a teplé vody. Žalobce sám porušuje povinnosti člena SVJ a vlastníka jednotky, když pomíjí svou povinnost odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo na společných částech domu způsobil sám, a to zaviněným poškozením majetku jak ve společném vlastnictví vlastníků jednotek (garáže v 1NP), tak jednotky , Anonymizováno, a , Anonymizováno3. Podáním ze dne 8.2.2023, žalobce změnil žalobu tak, že nadále požadoval na žalovaném plnění v podobě náhrady škody, která žalobci v souvislosti s havárií potrubí vznikla, respektive kdy provedenou opravou topné soustavy, kterou uhradil žalobce, se žalovaný právě na úkor žalobce bezdůvodně obohatil. Svůj návrh žalobce odůvodnil tím, že byl vzhledem k odmítavému postoji žalovaného ve věci provedení opravy topné soustavy (rozvodů vody ), nucen zajistit alespoň provizorní opravu rozvodů tepla tak, aby mohla být otopná soustava užívána. V souvislosti s touto opravou žalobci vznikly náklady jednak na opravu rozvodů tepla ve výší 18 000 Kč, 31 050 Kč za usazení, obezdění a obložení vany, 1 856 Kč za keramickou dlažbu, celkem tedy částka 50 906 Kč. Žalovaný však tuto částku i přes výzvu žalobce odmítá uhradit.4. Soud usnesením ze dne 6. 4. 2023 změnu žaloby připustil, neboť tato vycházela ze zcela stejných žalobních tvrzení, a žalobce se pouze namísto původně požadovaného odstranění vad a zprovoznění otopné soustavy, nadále na žalovaném domáhal náhrady nákladů, které vynaložil na opravu otopného systému a rozvodů vody. Následně vzal žalobce svou žalobu v části 1856 Kč zpět s tím, že předmětem řízení zůstala celkem částka 49 050 Kč spolu s příslušenstvím pohledávky – úrokem z prodlení ve výši 15 % za dobu od 30.1.2023 do zaplacení.5. Ke změně žaloby žalovaný namítal, že v prohlášení vlastníka k objektu, ve kterém se nachází předmětná bytová jednotka žalobce, došlo k chybě, kdy v tomto omylem zůstalo prohlášení, že rozvody tepla a vody jsou společnou částí domu, ačkoli se v domě ke každé bytové jednotce nachází etážové topení. Došlo tak k omylu, který nebyl podchycen při vkladu do katastru nemovitostí. V objektu , Anonymizováno, byla provedena rekonstrukce topení, přičemž vlastníci jednotek si uhradili t