11 C 171/2018-226 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobce se žalobou ve znění změny žaloby připuštěné usnesením ze dne 23. 8. 2019, č.j. [číslo jednací], domáhal vůči žalovanému zaplacení částky 10 075 Kč s příslušenstvím a odstranění v návrhu popsaných faktických vad nemovitostí, a to pozemku [anonymizována dvě slova], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – [anonymizováno] [adresa], rodinný dům, pozemku [anonymizována dvě slova], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – rodinný dům [adresa], a pozemku parc. [číslo] zahrada, to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro kat. úz. [část obce], [územní celek]. Svůj návrh odůvodnil tak, že se dne 28. 6. 2016 účastnil na aukčním portále [webová adresa] on-line aukce s názvem [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], provozovaných jako [anonymizováno] s bazénem a garáží, pozemek [výměra], [obec], okr. [obec], vedené po ev. č. [anonymizováno], jejímž předmětem byl prodej shora uvedených nemovitých věcí a movitých věcí specifikovaných na stránkách aukce v dokumentu Předmět prodeje, které se měly nacházet v nemovitostech a tvořit jejich vybavení. Žalobce zvítězil v aukci s nejvyšším podáním 2 015 000 Kč. Nemovitosti byly v aukci nabízeny na základě smlouvy o výhradním zprostředkování prodeje insolvenčním správcem dlužníka [jméno] [příjmení], [datum narození], trvale bytem [adresa], [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba], tedy žalovaným, na základě usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem, pobočka [obec], ze dne [datum], č.j. [insolvenční spisová značka]. Následně byla mezi žalobcem, žalovaným a zprostředkovatelem [právnická osoba], dne 1. 8. 2016 na dané věci uzavřena kupní smlouva, kupní cenu žalobce uhradil před podpisem smlouvy. Na základě vkladového řízení pak byl žalobce dne 24. 8. 2016 zapsán jako vlastník do katastru nemovitostí s účinky ke dni 2. 8. 2016 a byla vymazána váznoucí zástavní práva. Dne 29. 8. 2016 proběhla mezi žalobcem a zástupcem žalovaného [jméno] [příjmení] schůzka na místě, během které měly být nemovité a movité věci žalobci předány. Po zjištění, že část movitých věcí se na místě vůbec nenachází a další část je poškozená a že nemovité věci vykazují značná poškození a jejich stav je v rozporu s prezentací na webových stránkách aukce i se znaleckým posudkem [číslo] vypracovaným [titul] [jméno] [příjmení] dne 18. 12. 2014, se žalobce rozhodl věci nepřevzít. Pan [příjmení] na místě navrhl, že k předání zatím nedojde a bude se dále jednat mezi žalobcem žalovaným insolvenčním správcem. Od nemovitostí si přitom ponechal klíče a postaral se o jejich zabezpečení. Následně žalobce formálně dopisem ze dne 5. 9. 2016 oznámil žalovanému odmítnutí převzetí věcí a specifikoval některé nedostatky, které založily rozpor s kupní smlouvou. V dopise žalobce žalovaného vyzval, aby uvedl věci do stavu, v jakém byly prezentovány a jaký odpovídá kupní smlouvě, nebo aby mu poskytl přiměřenou slevu z kupní ceny ve výši min. 20 %, která by pokrývala náklady na uvedení věci do stavu, který bude v souladu s kupní smlouvou. Žalovaný na oznámení žalobce nereagoval, proto mu žalobce zaslal žádost o sdělení stavu věci. Následně dne 1. 11. 2016 žalobce kontaktovala zaměstnankyně žalovaného a sdělila mu, že věc je prověřována Policií ČR a rovněž je řešena se zajištěným věřitelem, slíbila vyjádření k průběžnému stavu. Poté žalovaný nekomunikoval, ačkoliv žalobce žádal o sdělení stavu věci, pouze bylo sděleno, že Policie ČR odložila trestní řízení, na předžalobní výzvu žalobce ze dne 29. 8. 2017, žalovaný později sdělil, že nemá stanovisko zajištěného věřitele. Jelikož i nadále žalovaný nic nového nesdělil a informoval k dotazu žalobce, že nemovitosti nejsou pojištěny, podal žalobce tuto žalobu. Jelikož dosud nedošlo k převzetí movitých věcí, není žalobce jejich vlastníkem, a jelikož nedošlo ani k převzetí nemovitostí, nese stále nebezpečí vzniku škody žalovaný. Za to, že žalobci nebyly nemovité a movité věci řádně předány, plně odpovídá žalovaný, neboť měl povinnost se o majetek zahrnutý v insolvenčním řízení řádně starat a neumožnit, aby na něm vznikla škoda, která by znemožnila nebo ztížila jeho zpeněžení. Žalovaný měl před nabídnutím věcí v aukci a jejich vystavením na webových stránkách ověřit, že věci i nadále existují ve stavu, v jakém jsou zachyceny na fotografiích, k čemuž měl potřebnou součinnost poskytnout dlužník. Několik týdnů před aukcí se konala prohlídka věci, která však byla zmařena, protože insolvenční správce nezajistil vstup do nemovitosti, které mohly být obhlédnuty pouze zpoza vrat a plotu. Při takové prohlídce však nemohly být odhaleny vady, které byly zjištěny v den, kdy měl žalobce nemovitost převzít. Žalobce spoléhal na to, že fotodokumentace zveřejněná na webových stránkách zprostředkovatele a ve znaleckém posudku je aktuální a odpovídá skutečnému stavu a že se žalovaný o majetkovou podstatu stará s péčí řádného hospodáře. 2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že ji navrhl v celém rozsahu zamítnout, a to z následujících důvodů. Krajský soud v Ústí nad Labem, pobočka [obec], rozhodl usnesením ze dne [datum], č.j. [insolvenční spisová značka], že se zjišťuje úpadek dlužníka [jméno] [příjmení], [datum narození] a insolvenčním správcem byl ustanoven žalovaný. Usnesením ze dne [datum], č.j. [insolvenční spisová značka], byl na majetek dlužníka vyhlášen konkurs. Dlužník byl výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí a v nemovitostech byly umístěny movité věci ve vlastnictví dlužníka. Žalovaný jako insolvenční správce sepsal věci do majetkové podstaty dlužníka a prodal tyto věci žalobci jako kupujícímu, přičemž k výběru kupujícího došlo na základě online aukce organizované spol. [právnická osoba] Obvyklá cena nemovitostí byla posudkem soudního znalce [titul] [jméno] [příjmení] stanovena na 5 290 000 Kč a v proběhnuvší aukci byly nemovitosti žalobci prodány za 2 015 000 Kč. Žalobce tak nemovitosti nabyl ani ne za polovinu obvyklé ceny, a to ještě spolu s movitými věcmi nacházejícími se v nemovitostech. Žalovaný neporušil žádnou zákonem stanovenou povinnost a postupoval s péčí řádného hospodáře. Při nabývání věcí v insolvenčním řízení nelze vyloučit riziko, že věci neodpovídají v okamžiku prodeje stavu, v jakém byly původně inzerovány. Toto je dáno způsobem zpeněžování a v řadě případů i delším časovým úsekem, v němž zpeněžení probíhá. Tomu odpovídá i znění kupní smlouvy, konkrétně čl. V odst. 4 o prodeji úhrnkem. Kupující nemovitosti i movité věci koupil tak, jak stojí a leží, a podpisem kupní smlouvy tak převzal závazek, že veškeré vady věcí jsou k jeho tíži. Jelikož žalovaný jako prodávající nepřevzal v souladu s čl. V odst. 5 kupní smlouvy záruku za jakoukoli vlastnost věcí a účastníci se dohodli na vyloučení odpovědnosti za vady, neměl žalobce důvod k nepřevzetí nemovitostí a movitých věcí, které koupil od insolvenčního správce. Žalovaný řádně vyzval žalobce k převzetí nemovitých i movitých věcí, což žalobce nepopírá. Pokud žalobce odmítl předmět koupě převzít, nejedná se o pochybení žalovaného a takové jednání žalobce nelze klást žalovanému za vinu. Žalobce se může kdykoli ujmout držby nemovitých a movitých věcí. Žalovaný se snažil žalobci pomoci, celou záležitost s poškozením nemovitostí a odcizením movitých věcí oznámil Policii ČR, která ale oznámení nadvakrát odložila. 3. K tomu žalobce uvedl, že se dne 29. 8. 2016 dohodl se zástupcem žalovaného panem [příjmení] na odložení předání/převzetí věcí do doby, než dojde k dohodě o odstranění závad. Pan [příjmení] si ponechal všechny klíče od objektů a zůstal na místě i po odjezdu žalobce, aby nemovitosti zajistil. K předání tedy nedošlo. Žalobce se žalovaného několikrát neúspěšně dotazoval, kdy dojde k řádnému předání věcí, a opakovaně jej vyzýval k jednání na uzavření dohody. Žalovaný během celé doby neuvedl, že se nepovažuje za držitele věcí, naopak z jeho jednání i komunikace bylo možné vyvodit, že si je vědom skutečnosti, že věci dosud nepředal do držení žalobce. Sám se obrátil na Policii ČR, která v nemovitostech prováděla šetření, a to bez vědomí žalobce a aniž by mu byl přiznán status poškozeného. Žalovaný rovněž nahlásil poničení nemovitostí jako pojistnou událost [anonymizována tři slova], za což obdržel do majetkové podstaty pojistné plnění. Žalovaný se tedy choval tak, jako by nároky žalobce uznal a činil úkony k nápravě. Pokud by žalovaný žalobci sdělil, že se již nepovažuje za držitele věci a nic žalobci nebrání se držby ujmout, mohla být ze strany žalobce přijata patřičná opatření jednak k zamezení dalšímu chátrání věcí a jednak k případnému řešení věci odstoupením od kupní smlouvy. Nabytí úhrnkem neznamená, že pokud v mezidobí mezi nabytím vlastnictví kupní smlouvou a dnem, kdy mělo dojít k předání věcí, dojde ke škodě, nemá kupující nárok na nápravu ze strany prodávajícího. K vypracování předávacího protokolu ve smyslu čl. V odst. 6 kupní smlouvy po vzájemné dohodě nedošlo s tím, že předání/převzetí věcí proběhne v jiném termínu po vyřešení otázek spojených se stavem věci. S ohledem na fotodokumentaci prezentovanou v