21 C 174/2021-43 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně podala žalobu dne 7. 4. 2021 a tvrdí, je řádným nájemcem a držitelem provozovny květinářství na adrese [adresa], [obec a číslo] – [část obce] a to na základě smlouvy o nájmu ze dne 31. 12. 2006 ve znění dodatků. Žalovaná však zaslala žalobkyni„ Oznámení o ukončení nájmu postupem podle čl. III nájemní smlouvy ze dne 31. 12. 2006“ ze dne 15. 2. 2021 a toto oznámení považuje žalobkyně za výpověď nájmu, avšak podle žalobkyně výpověď je nicotná. Důvodem výpovědi bylo prodlení s úhradou nájemného. Z důvodu právní jistoty žalobkyně podala proti této tvrzené výpovědi v zákonné lhůtě námitky, ale k okamžiku podání této žaloby neuplynula lhůta pro podání žaloby na neplatnost výpovědi nájmu. Z oznámení o ukončení nájmu ze dne 15. 2. 2021 a následné komunikace vyplývá, že nájem měl skončit dne 31. 3. 2021, a žalovaná opakovaně vyzvala žalobkyni k vyklizení předmětu nájmu ve lhůtě do 31. 3. 2021. Žalobkyně však žádným způsobem neporušila své povinnosti a ani není v prodlení s plněním svých povinností, a upozornila žalovanou opakovaně na to, že předmět nájmu je nadále oprávněna užívat, a to v celém jeho rozsahu. Přesto odpojila žalovaná žalobkyni dne 1. 4. 2021 v provozovně elektřinu a přes opakované výzvy dodávky elektřiny do provozovny neobnovila, proto se žalobkyně domáhá u soudu ochrany před rušením držby. Mezi žalobkyní a žalovanou je spor, zda žalobkyně oprávněně uplatnila slevu z části nájemného odpovídající omezení v užívání provozovny na základě úředního rozhodnutí a zda je oprávněna hradit část zbylého nájemného odpovídající (poměrně) výměře části provozovny, jejíž vlastnické právo bylo v roce 2020 učiněno sporným, do soudní úschovy, namísto přímo žalované. Žalobkyně totiž dne 7. 3. 2020 obdržela výzvu společnosti [právnická osoba] k vyklizení sporné části provozovny, která má být ve vlastnictví společnosti [právnická osoba] a nikoli žalované. Žalobkyně přes opakované výzvy neobdržela od žalované výslovné potvrzení o tom, že je vlastníkem celé provozovny, tj. včetně sporné části provozovny. Dále žalobkyně obdržela výzvu Odboru výstavby Úřadu Městské části Praha 11 ze dne 9. 7. 2020 k bezodkladnému ukončení užívání jiné části provozovny, a to vstupní části provozovny blíže označené přiloženými fotografiemi, když důvodem má být užívání stavby bez povolení stavebního úřadu. Dne 14. 9. 2020 zaslala žalobkyně společnosti [právnická osoba] a také žalované sdělení o tom, že od 7. 3. 2020 bude část každého měsíčního nájemného v poměrné výši odpovídající podlahové ploše sporné části provozovny ukládat do soudní úschovy, a to do doby, než bude vyřešen spor ohledně vlastnického práva ke sporné části provozovny, a současně uplatnila slevu na nájemném ve výši 26,08 %, a to s účinností od 9. 7. 2020, neboť je nesporné omezení v užívání vstupní části provozovny z důvodu výzvy Odboru výstavby Úřadu Městské části Praha 11 ze dne 9. 7. 2020. Žalobkyně skládá poměrnou část nájemného do soudní úschovy. Nyní žalobkyně zvažuje podání žaloby na neplatnost výpovědi ve smyslu § 2314 odst. 3 občanského zákoníku. 2. Žalovaná tvrdí, že je výlučným vlastníkem nemovitosti - budovy [adresa] na adrese [adresa], na pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce], obec Praha, jejíž součástí je nebytový prostor nacházejícího se ve [anonymizováno] NP objektu, který měla žalobkyně na základě nájemní smlouvy ze dne 31. 12. 2006 ve znění jejích dodatků č. 1 až 9 v nájmu do 31. 3. 2021. Žalobkyně již na počátku roku 2020 odmítla se žalovanou uzavřít jakýkoliv dodatek k výše uvedené nájemní smlouvě, jímž by byla prodloužena platnost stávající nájemní smlouvy na další rok a odmítla uzavřít i novou nájemní smlouvu ohledně nájmu daného nebytového prostoru, když v rámci rekonstrukce prostoru došlo k jeho zvětšení o cca 12,65 m2, a tedy mělo dojít také k příslušnému navýšení nájemného. Došlo tedy pouze k automatické prolongaci původní nájemní smlouvy o další rok a to v rozsahu a znění, jak byla uzavřena a následně dodatky měněna. Od dubna 2020 do ledna 2021 žalobkyně nehradila nájemné, když nájemné v roce 2020 činilo 51 481,45 Kč měsíčně, přitom však nebyla s ohledem na předmět svého prodeje (květinářství) jakkoliv omezena ve své činnosti a provozu ať již nouzovým stavem či jinými nařízeními v souvislosti s epidemií COVID 19, tedy neměla nárok na jakékoliv úlevy či slevy ani kompenzace či odklady splatnosti nájmu. V lednu 2021 již dosáhla celková dlužná částka jen na nájemném a platbách za služby celkové částky ve výši 503 948,43 Kč. S ohledem na neplacení nájemného zaslala žalovaná žalobkyni dne 22. 1. 2021 předžalobní upomínku na úhradu dlužného nájemného s tím, že žalobkyně byla také upozorněna na skutečnost, že pokud nebude výše uvedená částka uhrazena, dojde k ukončení nájemní smlouvy. Až na základě této výzvy uhradila žalobkyně část nájemného za rok 2020, a to v rozsahu částky 309 113,91 Kč, a ohledně zbývající části sdělila, že nehodlá nájemné hradit, neboť uplatňuje důvodně slevu z nájemného v rozsahu částky 93 984,52 Kč a částku 100 850 Kč hodlá hradit do úschovy soudu. V průběhu roku 2020 totiž žalobkyně vykonstruovala nárok na slevu z nájemného za nemožnost užívat část prostor v rozsahu přístavby 12,65 m2, na které však nikdy neuzavřela nájemní smlouvu, a za jejíž užívání jí ani nebylo nikdy vyměřeno nájemné, a tedy nájemné za daný prostor nikdy ani nehradila. Žalovaná tento nárok na slevu považovala a považuje za nedůvodný a odmítla jej. Podle žalované také nebyl a není důvod skládat nájemné do úschovy, neboť žalobkyně byla žalovanou opakovaně ujištěna, že vlastníkem prostor je výlučně žalovaná a žalobkyně byla také opakovaně informována o tom, že ze strany majitele sousedního objektu ([právnická osoba]) se jedná o nárok zcela nesmyslný a šikanózní vůči žalované, což potvrzuje skutečnost, že dosud nebyl jakýkoliv nárok uplatněn soudní cestou. Než žalovaná přistoupila k ukončení nájemní smlouvy, tak žalobkyně jednala dlouhodobě v rozporu s dobrými mravy a porušovala svou základní povinnost nájemce platit nájemné. Žalovaná poskytla žalobkyni dodatečnou lhůtu k úhradě nájemného, ale ani v té žalobkyně svůj dluh nevyrovnala. Proto zaslala žalovaná žalobkyni dne 15. 2. 2021 oznámení o skončení nájmu postupem dle ustanovení čl. III. nájemní smlouvy ze dne 31. 12. 2006 s ohledem na skutečnost, že žalobkyně neuhradila dlužný nájem za rok 2020 ani v dodatečné lhůtě v plné výši s tím, že žalobkyně byla také informována, že tedy ke dni 31. 3. 2021 nájem končí a současně byla vyzvána k předání daných prostor k tomuto dni zpět žalované. Žalobkyně odmítla k výzvě žalované včas nebytové prostory předat dne 31. 3. 2021, naopak sdělila, že předávat prostory nehodlá a chce jednat o trvání nájmu a od 1. 4. 2021 tedy prostor užívala bez právního titulu. Proto žalovaná následně přistoupila dne 7. 4. 2021 k převzetí daných prostor a uplatnění zadržovacího práva na věcech nájemce, které byly v rozhodně době v daných prostorách za přítomnosti soudního exekutora [anonymizována tři slova] [jméno] [příjmení], [anonymizováno], Exekutorský úřad pro [část Prahy] i při této příležitosti bylo žalobkyní odmítnuto dobrovolné předání daných prostor, naopak bylo z její strany bráněno v uplatnění zadržovacího práva ohledně části věcí umístěných v prostorách za účelem zajištění úhrady stávajícího dluhu žalobkyně na nájemném a úrocích z prodlení. Následně přistoupila žalovaná k uplatnění zadržovacího práva - vyklizení vlastními silami v nepřítomnosti žalobkyně dne 8. 4. 2021 a následně dne 11. 4. 2021, kdy došlo k fyzickému odstěhování veškerých věcí nájemce svépomocí do úschovy. Také o tomto byl pořízen exekutorský zápis soudním exekutorem [anonymizována tři slova] [jméno] [příjmení], [anonymizováno], Exekutorský úřad pro [část Prahy]. Neexistuje tedy držba žalobkyně, neboť její nájem zanikl a od 1. 4. 2021 užívala prostor bez právního důvodu. Navrhla žalobu zamítnout. 3. Soud se v prvé řadě zabýval zkoumáním včasnosti žaloby a dospěl k závěru, že žaloba byla podána včas. Podle ust. § 1008 o.z. (1) Soud zamítne žalobu na ochranu nebo na uchování držby, pokud bude žaloba podána po uplynutí šesti týdnů ode dne, kdy se žalobce dozvěděl o svém právu i o osobě, která držbu ohrožuje nebo ruší, nejdéle však do jednoho roku ode dne, kdy žalobce mohl své právo uplatnit poprvé. (2) K námitce vypuzení z držby soud nepřihlédne, pokud ji žalovaný uplatní po uplynutí lhůt stanovených v odstavci 1. 4. Soud za rozhodné považoval datum 1. 4. 2021, kdy žalovaná odpojila přívod elektřiny, o čemž se žalobkyně dozvěděla tentýž den. Žaloba tedy byla podána včas. 5. Následně přistoupil soud ke zkoumání důvodnosti žaloby a jednotlivá skutková zjištění má soud za prokázaná z následujících důkazů. 6. Žalobkyně je jediným vlastníkem budovy [adresa] v ulici [ulice], [obec a číslo], zapsané u Katastrálního úřadu Praha – město na listu vlastnictví [číslo] pro obec Praha a katastrální území Háje a v katastru není žádná poznámka o řízení na určení vlastnictví. (zjištěno z informace o stavbě z KN) 7. Dne 31. 12. 2006 byla mezi žalo