16 C 64/2018-307 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 22.2.2018 domáhaly prostřednictvím zdejšího soudu po žalovaném zaplacení částky ve výši 111 788 Kč s příslušenstvím s tím, že jsou spolumajitelky nemovitosti – domu [adresa] stojícího na parcele [číslo] katastrální území Smíchov, [list vlastnictví], když tato nemovitost se nachází na adrese [adresa]. Žalobkyně s žalovaným uzavřely dne 17.8.2016 Dohodu o užívání bytu, a to na dobu určitou od 17.8.2016 do 30.9.2017, na základě které se žalovaný stal nájemcem bytu [číslo] ve 2. patře označené nemovitosti. Žalovaný se zavázal jako nájemce platit měsíčně nájemné ve výši 14 000 Kč, splatné v hotovosti, a to nejpozději do posledního dne před placeným měsícem, a spolu s ním dále platit poplatky spojené s užíváním bytu ve výši 1 000 Kč na jednu osobu (v bytě bydlely 3 osoby: žalovaný, [jméno] [celé jméno žalovaného] a [jméno] [příjmení], následně se přistěhovala další spolubydlící [jméno] [příjmení]), tj. celkem 4 000 Kč. Žalovaný neuhradil nájemné za období březen 2017 až září 2017, kdy za měsíc březen 2017 dluží na nájemném částku 1 000 Kč (za tento měsíc měl žalovaný hradit 18 000 Kč, přičemž na tento dluh žalobkyně započetly složenou jistotu ve výši 17 000 Kč, tedy dluh činí 1 000 Kč) a za měsíce duben – září 2017 za každý měsíc částku ve výši 14 000 Kč (za toto období tedy 84 000 Kč), tj. celkem 85 000 Kč. Žalovaný se dle ujednání uvedeného v bodě 7. Dohody o užívání bytu zavázal, že každý rok po zimní sezóně nechá pravidelně čistit odbornou firmou plynový sporák a doje kamna WAV a o tomto předá pronajímatelům potvrzení, dále dle ujednání uvedeného v bodě 8. Dohody, že byt předá řádně uklizený, vymalovaný bílou barvou, vyčištěné parkety, umyté podlahy, umyté dveře, WC, koupelna, umytá okna a 2 klíče od domu, a to poslední den nájmu v 11 hod. Žalovaný výše uvedené povinnosti nesplnil, resp. poté, co žalobkyně byt převzaly, zjistily závadu na topné soustavě a v důsledku této závady vynaložily částku ve výši 4 347 Kč; za vymalování bytu uhradily částku ve výši 22 041 Kč a za neodevzdané klíče částku 400 Kč; celkem tedy částku ve výši 26 788 Kč. Pokud dne 23.3.2017 žalovaný žalobkyním zaslal prostřednictvím své právní zástupkyně výpověď z nájmu bytu, resp. uvedl, že dle jeho názoru nedošlo k uzavření platné a účinné nájemní smlouvy, mají žalobkyně za to, že smlouva byla uzavřena platně a důvody k výpovědi nejsou dány. Žalobkyně vyzvaly žalovaného předžalobní výzvou, zaslanou dne 31.10.2017, k úhradě částky 131 441 Kč, žalovaný však doposavad ničeho neuhradil. 2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby v celém jejím rozsahu s tím, že žalobkyně uvedly žalovaného v omyl již při podpisu dohody o užívání bytu, kdy mu tvrdily, že se jedná o totožnou dohodu, která mu byla předložena realitní kanceláří, přitom znění dohody, které bylo žalovanému při prohlídce bytu předloženo a které bylo v rámci řízení předloženo realitní kanceláří se v řadě bodů liší od dohody, kterou předložily žalobkyně žalovanému k podpisu dne 17.8.2016. Žalobkyně žalovanému dále tvrdily, že byt je bez vad, lze jej kamny v bytě bez problému vytopit, přislíbily odstranit zažloutlé skvrny na zdech atd. Během prohlídky bytu nebylo v bytě světlo, neboť nebyl namontován elektroměr, žalovaný tak mohl posoudit stav bytu omezeně, zejména pokud jde o místnosti bez oken. Žalobkyně se žalovanému nikdy neidentifikovaly, neuvedly své iniciále, kontaktní údaje, na všech dokumentech uváděly Správu domu, což není existující právní subjekt. Během užívání bytu žalovaný postupně zjišťoval další závady bytu – byl nucen nechat opravit kamna WAF, kamna v bytě v žádném případě nebyla schopna byt vytopit, okna v bytě nebyla dostatečně zaizolována, na několik měsíců byly bez předchozího upozornění odstraněny poštovní schránky ze společných prostor, ve společných částech byl nepořádek, nedostatečný počet popelnic, nefungovalo světlo, chyběla klika od hlavního vchodu, ve světlíku na WC se pohybovali holubi a především žalobkyně odmítaly vystavit žalovanému řádný doklad o úhradě nájemného a poplatků za služby spojené s užíváním bytu, kdy trvaly na hrazení nájemného v hotovosti, avšak příjmové doklady nepodepisovaly a jako příjemce uváděly neexistující subjekt. Žalovaný se snažil věc řešit domluvou, kdy vyzýval žalobkyně k nápravě. Vzhledem k tomu, že žalobkyně neuvedly byt, společné části a příjmové doklady do řádného stavu, zaslal žalovaný prostřednictvím svého právního zástupce opětovnou výzvu k nápravě ze dne 27.2.2017. Na danou výzvu žalobkyně nereagovaly, žalovaný, resp. jeho právní zástupce tak zaslal žalobkyním dne 23.3.2017 výpověď a k 31.3.2017 se z bytu vystěhoval. Žalobkyně se předání bytu nezúčastnily a ani nereagovaly na výzvu k převzetí klíčů od bytu, domu. Žalovaný za to, že nájemní vztah v daném případě ani nevznikl, resp. je neplatný, a to z důvodu uvedení žalovaného úmyslně v omyl, jak bylo popsáno výše. Pokud by soud dospěl k názoru, že nájemní vztah platně vznikl, odkazuje žalovaný na svou výpověď z užívacího vztahu, kterou z opatrnosti podal. Požadují-li žalobkyně náhradu nákladů, které údajně vynaložily na výmalbu bytu a výměnu topné soustavy, dle žalovaného toto nejsou účelně vynaložené výdaje, neboť cena za malířské práce je nadhodnocená, neodpovídá ceně obvyklé za malířské práce a jsou v nich zahrnuty i služby, k nimž nebyl žalovaný povinen – jako oprava stěn atd. Žalovaný dále nevidí důvod, proč by měl žalobkyním hradit úplatu za výměnu topné soustavy, když sám provedl opravu kamen v listopadu 2016, při jeho odchodu v měsíci březnu 2017 byla kamna v pořádku a dle dokladu žalobkyně zajišťovaly opravu až v měsíci prosinci 2017, tedy 9 měsíců poté, co žalovaný byt opustil a 3 měsíce poté, co byt již užívali noví nájemci. Žalovaný dále v rámci svého vyjádření ze dne 11.5.2018 vznesl námitku započtení co do částky 16 205 Kč, a to z titulu bezdůvodného obohacení, když byt se souhlasem žalobkyň zhodnotil – vymaloval nově jeden pokoj a toaletu v bytě za náklady ve výši cca 3 000 Kč; provedl výměnu parket, když náklady s tím spojené činily částku 7 300 Kč, přičemž žalobkyně slíbily, že náklady na výměnu podlah žalovanému uhradí, resp. se tato částka odečte z nájemného, k čemuž však nedošlo; na své náklady ve výši cca 500 Kč vyměnil zámek od bytu; provedl revizi kamen WAV a uhradil odměnu za revizi a za výměnu dílu v kamnech ve výši 1 150 Kč; byl nucen zajistit elektromontážní práce a instalaci elektroměru, když náklady s tím spojené ve výši 4 255 Kč uhradil opět výlučně žalovaný. 3. Rozsudkem zdejšího soudu ze dne 15.8.2019, č.j. 16 C 64/2018-180, bylo rozhodnuto o povinnosti žalovaného zaplatit žalobkyním částku ve výši 111 388 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 111 388 Kč od 7.11.2017 do zaplacení a dále na náhradě nákladů řízení částku ve výši 144 010 Kč (výroky I. a III. označeného rozsudku). V části, ve které se žalobkyně domáhaly po žalovaném zaplacení částky ve výši 400 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 400 Kč od 7.11.2017 do zaplacení, byla žaloba zamítnuta (výrok II. označeného rozsudku); tento zamítnutý nárok se týkal požadavku žalobkyň na úhradu částky za neodevzdané klíče od domu. Proti výrokům I. a III. tohoto rozsudku podal žalovaný odvolání, na jehož základě Městský soud v Praze jako soud odvolací svým rozsudkem ze dne 23.1.2020, č.j. 58 Co 387/2019-20, rozsudek soudu I. stupně ve vyhovujícím výroku o věci samé ad I. ohledně částky 20 017 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od 7.11.2017 do zaplacení potvrdil, ohledně částky 2 024 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od 7.11.2017 do zaplacení změnil tak, že se žaloba v tomto rozsahu zamítá; ve zbývajícím rozsahu ohledně částky 89 347 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od 7.11.2017 do zaplacení a ve výroku o nákladech řízení ad III. byl pak rozsudek soudu I. stupně zrušen a věc v tomto rozsahu vrácena soudu I. stupně k dalšímu řízení. V rámci svého zrušujícího rozhodnutí odvolací soud uvedl, že se v prvé řadě ztotožnil se závěrem soudu I. stupně, že mezi účastníky platně vznikl nájemní vztah na základě nájemní smlouvy ze dne 17.8.2016, nájemní smlouva obsahovala všechny náležitosti; kdo je v postavení pronajímatele, bylo ve smlouvě označeno, byť poněkud nepřesně, nicméně žalovanému to bylo dostatečně známo; účastníci byli v průběhu trvání nájmu v kontaktu, žalovaný tak nepochybně věděl, na koho se má obracet jako na pronajímatele, což vyplývá i z výpovědi z nájmu adresované žalobkyním. Pokud soud I. stupně shledal výpověď z nájmu ze dne 23.3.2017 neurčitou, postrádající základní náležitosti, tudíž k ní jako k nicotnému právnímu jednání nepřihlížel, s tímto závěrem se odvolací soud neztotožnil. Po zopakování dokazování touto výpovědí odvolací soud shledal tuto výpověď dostatečně určitou, vycházel přitom z toho, že se jednalo dle jejího obsahu o výpověď dle § 2266 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o.z.“), případně § 2232 o.z., žalovaný v ní vymezil důvody v